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沪杭楼市连续调控!上海可能不会跌,但杭州大概率要凉

沪杭楼市连续调控!上海可能不会跌,但杭州大概率要凉

发布时间:01-28 08:03

话一出口,就是老双标狗了。


过去一周,上海和杭州两个“楼市摇都”连续加码楼市调控。


但有句实话,虽不中听,但2021年房贷计算器小编不得不说:


同样都是调控,上海可能岿然不动,而杭州大概率要凉。


先别着急喷,听我耐心走完讲逻辑的流程。



1


沪杭双城,调控加码的对手盘都是炒房客。


我们先来看,这两个城市此次调控加码的核心细则。


梳理下来,所有的狠招都在往“炒房客”和“投资客”身上招呼。


比如,延长增值税的免征年限。


其目的在于:


通过加税,来打击短线投机的收益率,进而打击热门区域和热门楼盘的换手率。


比如,锁死假离婚破限购、赠与房屋3年内不能买房。


其目的在于:


打击以各种方式清空手中的房产,重新跳到场子里,装无房小白套利的老玩家们。


比如,无房家庭摇红盘,限售5年。


其目的在于:


彻底锁死拿着无房户身份打新,快进快出的老阴比们。


由此可以看到,有关部门对于民间高手们那些倒腾房票、装无房户、短线投机和快进快出的小手段,真的是一清二楚。


所有的调控手段,全都往炒家身上,狠狠的招呼。


所有的调控手段,对手盘和假想敌,都是投资客。



2


沪杭楼市,有一个本质差异:


杭州楼市,真有刁民想害朕;


上海楼市,都是刚需在互啄。


这个本质差异,导致了同样都是针对投资客和炒家的调控加码,但结果可能大有不同。


这段时间,我们团队一直在上海及环沪考察,我们也用一线数据多次分析了上海这波楼市涨幅背后的逻辑。


我们多次强调一个观点:


上海楼市之祸,祸不在投资,祸在供需。


四年前,上海楼市重启楼市调控:


非沪五年社保,而且单身不能买;


沪籍,单身只能买一套,家庭只能买两套;


首套3.5成,二套7成……


在这样的严苛政策之下,绝大多数的投资客和炒家早跑了。


上海这波涨幅,推手不是炒家,而是四大波真实存在的刚性需求。


第一波,是连年递增的改善客户。


上海的改善类需求连年递增,10万购房者,6万改善客。


但是,上海真正能称得上改善的二手房源,不到5000套。


第二波,是公民同招后的焦虑家长。


公民同招落地后,诸多家庭走向更稳妥的公办学区房。


学区房需求上涨了15%,而挂牌房源跌了25%。


第三波,是大规模回流的刚需。


刚刚满足“5年社保条件”的非沪刚需、刚刚满足“7年居转户”的新上海人、刚刚“被作为人才”引入的毕业生……


刚需,被轮番且集中的空投到上海楼市。


第四波,持币抢房的拆迁户们。


2020年,上海启动了大规模的旧改拆迁,超过9成是货币化安置。


“失去房子,只剩下钱”的拆迁户们,也被空投到上海市场。


以上四批刚需,用了一年时间,把上海楼市彻底买空了。


新房加上二手房不到8万套,最多只能卖3个月。


这种市场,怎么可能房价不涨?


上海的房价上涨,来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应,而不在所谓的炒家和投资客。


上海的政策加码,针对的全是炒家。


上海的真实市场,互啄的全是刚需。


在极端的供需关系下:


再强的调控加码,也摁不住一个“无房可卖”;


再强的政策加码,也抵不上一句“贵贱不买”。


但是,杭州与上海的情况完全不同。


随手举几个栗子,一起看看:


杭州楼市虚火不下的背后,都是谁在玩?


2020年5月,远洋西溪公馆“万人摇号”抢房。


西溪公馆补登记的最后一天,售楼部门外的30多辆车中,浙A牌照只占了一半。


剩下的苏B、苏E、皖M、皖P、沪B占了一半,甚至连桂A都有……


或许,这些远道而来的客人,只是想见见世面吧。


2019年,余杭融信澜天交房了。


这是杭州首个万人摇的项目,当时售价1.85万/㎡,与周边二手房倒挂近100万。摇到即赚100万,人生暴击在眼前。


融信澜天交房不到一年,当年摇到房子的1600位尊贵业主,已经有超过400位,迫不及待的把房源挂了出来。


有人说,融信澜天里面的投资客比例超过90%。


我不敢确定的是,这个比例否准确。


但我敢确定的是:


当年的幸运儿里,起码有400个急性子。


同样的情况,还发生在当年的奥体三兄弟——融信保利创世纪、龙湖天璞和融创时代奥城。


这仨兄弟,交房不到半年,有近350套二手房挂出。


刚刚交房不到一年的小区,数百套房源集中挂牌抛盘。


恕我直言:


除了“第一批的投资客开始套现离场”之外,我想不到更好的理由。


讲到这里,大家应该看明白了。


杭州楼市真有炒家在入局,真有刁民想害朕。


如今,刚需互啄的上海和炒家入局的杭州,同时迎来了针对投资客的调控加码,我只能说:


请杭州,自求多福。



3


沪杭楼市,走在了分道扬镳的岔路口。


有人会问:


调控加码后,上海和杭州的房价到底将走向何方?


送佛送到西,吃饭喂到嘴,再举个栗子。


这次调控加码,上海和杭州都提到了一个点:


增值税免征,从满2年延长到满5年。


在绿中介,杭州“满5且房龄不超过20年”的二手房,有超过5万套的挂牌量;


而上海“满5且房龄不超过20年”的二手房,只有1万多套的挂牌量。


也就是说,上海的免税房源量远低于杭州。


一旦加税,上海的满5房源,因为稀缺,大概率将再涨上一波。


在绿中介,杭州“不满5”的次新二手,有超过16000套的挂牌量;


而上海“不满5”的次新二手,只有500多套的挂牌量。


也就是说,上海的次新房源量远低于杭州。


一旦加税,上海的房东,分分钟会把税费成本直接转嫁给买家。


这一切的根源在于:


上海的全部二手挂牌房源,只有5万多套;


而杭州的二手挂牌房源,直接干到13万套。


这一切的更远在于:


上海楼市里,是嗷嗷待哺的刚需;


杭州楼市里,是急于套现的炒家。


这两年,大家都在说上海正在老去,杭州正在崛起。


现如今,终于到了:


“是骡子是马,拉出来溜溜”的名场面。



4


一周前,我在杭州的侯潮府看到一套大平层,单价14万/㎡;


而在上海的徐汇滨江,我也看到一套大平层,单价13万/㎡。


一个是上海的核心,一个是杭州的核心。


杭州,终于貌似超越了上海。


当然,2021年房贷计算器小编指的是房价的层面。


如果,说杭州的房价没有泡沫。


那么,就只能怪上海的天花板太低了。


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