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上海五大新区中300-400万+新房该如何买?

上海五大新区中300-400万+新房该如何买?

发布时间:01-28 08:31

1月21日,上海发布楼市调控新政,楼市环境突变。


经过一周左右的时间消化,大部分的人都开始慢慢去适应这样的新政并开始重新调整自己的购房思路节奏。


你不适应也没办法,因为政策执行的力度比想象中的要严格的多,1月21日晚上公布,次日即刻执行。


很多人前期讨论的重点都是在三个层面:


1、“假离婚破限购”的渠道被堵死了。


2、“免征增值税的时间从满2年改成满5年”。


3、无房刚需客户优先摇号。


当然,这些措施当然很有效,直接戳中了很多人的痛点,很多人也因此彻夜难眠,但是,有句话我还是得讲。


人啊,总得往后看。


对于一线城市而言,我们其实要用长线的思维去对待房产,不要总想着去抢热点,用股市追涨杀跌的思路对待楼市,这很容易踩坑。


而是要学会寻找更多的潜力机会,提前布局提前入手,在别人还没有来得及反应时,就提前布局。


2021年房贷计算器小编认为在这次的新政中,我们要重点关注这么一句话:


增加五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)的供应,特别是在郊区轨交站附近,加大供应量。


很多时候,对于政策的解读,我们要揉碎了来看。



1


对于这次的新政,很多人可能会比较担心购买力的流失。


其实购买力并不会消亡,确实的说,购买力只是流速变慢了,但流量其实并没有减少。


这句话有点烧脑,简单解释下。


所谓的流速变慢了,就是原先很多人本来想等几个月进场的,一看楼市这么热,便焦躁起来了,砸锅卖铁后提前进入了。


现在新政出台后,因为不确定性增多了,所以部分人会选择先观望一段时间,等过段时间(比如年后)再慢慢入场。


请注意,不是说我不进入了,而是我稍微调整下自己的买入节奏,稍微做一下心理建设和心理预期。


然后等过段时间,该干嘛干嘛,毕竟想要改善的用户还是得改善,想要学区的用户还是得买学区。


但是,请大家注意一点,就是购买力的流动,可能会发生比较明显的结构性改变。


对于部分家庭而言,很多家庭原先可能是首套的,也就是3.5成首付,但因为新政的调整,很可能会在一夜之间变成二套,也就是首付变成7成。


首付3.5成变7成,是什么概念。


总价1000万的预算,原先只需350万搞定,现在变成了700万,增多了350万;


总价800万的预算,原先只需280万搞定,现在变成了560万,增多了280万;


总价600万的预算,原先只需210万搞定,现在变成了420万,增多了210万。


首付款全部直接翻倍。


请注意,这些增多的预算,对于很多家庭而言,是真金白银直接多出来的,而这凭空增加出来的预算,很有可能会直接改变大量买房家庭的选择方向。


大家赚钱都不容易,2020年上海的人均可支配收入超过了7万元,对于因政策调整需要多付的几百万,对于很多家庭而言,除了降低总价段外,其实也别无选择。


所以,这个时候就会外溢出两部分的需求。


第一部分需求,就是往上海周边溢出,比如南通、昆山、苏州等地。


大家回想下昆山2016年房价到达高点的那一年,其实恰恰是上海2年社保变5年的那一年是不是。


第二部分需求,就是往上海郊区溢出,比如青浦、松江、嘉定等地。



2


所以,我们再来看下上海此次楼市新政中的“点睛之笔”:


增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。


当政策堵住了所有的漏洞后,这五大新城,其实就是购买力泄洪的出处。


如果你仔细看地图,会发现五大新城分布在上海外环沿线区域,对上海内中环形成一种包围之势。


请注意,对于五大新城的规划,在2020年的最后1天,直接写进了《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。


上海要加快构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局,把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市。


左手写进了上海发展的远景目标,要重点发展。


右手是上海楼市的调控政策,要增加供应。


请大家一定要把关键字多读几遍:独立的综合性节点城市。


在前期上海市政协与市民网上交流会上强调:这五个区域的定位不是城市副中心,也不是卫星城或郊区,而是要建成现代化的大城市、长三角的增长极,从根本上改变郊区发展洼地的状况。


换句话说,上海的野心很大,要把这五个区域打造成内循环的城市,不需要特别依靠外力。


未来,这五大新城就是独立的城市。



3


五大新城的诞生,意味着这五个区域在未来的十年,会慢慢摆脱“陪跑”的命运。


为了实现这样的目标,一定会在五大新城注入更多的资源。


比如地铁资源,比如产业资源,让大家真真可以在这里生活扎根,可以在这里就业。


当然,五大新城内部之间还是有比较的。


如果是从与主城区的距离看,从近到远分别是:


嘉定(29KM)>青浦(39KM)>松江(38KM)>奉贤(40KM)>南汇(65KM).


不要觉得距离无所谓,反正都会发展,我们必须承认一点,离主城区越近,所能获得的辐射其实也就越多。


所以,对于五大新城而言,大家对于嘉定的考虑,整体的优先级是需要提前的。


对于嘉定而言,有三个重点板块是需要重点关注的:分别是南翔、安亭和江桥。


为什么是这三个区域,很简单,因为这三个区域离重点区域,市中心足够的近。


江桥板块,所依附的是大虹桥区域,后期会有源源不断的购买力注入。


安亭板块,目前上海的这一波价格涨幅还未转移过去,整体的性价比很高。


南翔板块,整体的生活配套已经完全起来,越来越多的市区购买力开始在这里外溢。


当然,对于嘉定北部板块而言,还有一个重大的规划利好,就是嘉闵线。


通过嘉闵线可快速通达上海核心CBD大虹桥,同线路更是连接了南翔、七宝和莘庄等重要区域,且该线路在今年上半年即将开工!


对于这个区域,推荐大家可以重点关注一个项目,金地峯范,距离11号线嘉定北站仅约500米,而距离规划的嘉闵线城北路站仅有300米左右的距离。


项目总价400W起,最小面积约92㎡,精装交付。


周边有着很成熟的商业配套环境,半径一公里生活圈内,有日月光中心(24万方)超大商业综合体。


附近还有个项目也可以重点考虑,金地嘉悦湾。


当然,距离最近的地铁站11号线白银路站直线距离4.2公里,不算是地铁通勤的住宅项目。


但是,即便不是地铁房,嘉闵线地铁上盖,330万起三房、480万起四房,这样的价格,已经说明一切。



4


再来聊聊青浦。


从地图来看,青浦的重点发展区域分别是:


1.徐泾东:虹桥主城区——城市副中心


2.青浦新城:青浦大本营——城市副中心


3.朱家角:长三角前哨——地区中心


徐泾所在的虹桥主城区、青浦区政府所在的青浦新城、以及淀山湖侧的朱家角——三者之间,通过17号线互相连接,串联在一起。


徐泾东一直火热。


虽说目前还处于建设状态,但从建设规模来看,这里让人非常期待。


在这里,也是新房市场最为火热的区域:中核锦悦府、蟠龙天地、招商虹桥公馆、金地虹悅湾都以优异的成绩完成日光。


但问题也就在这里:徐盈路站之前,这里是600万的世界。


这里的房子,和刚需们关系不大。


当下的徐泾,整体的二手房的均价已经突破了6W。


朱家角将引入华为,淀山湖几乎没有新房可买。


而其中,青浦新城位于青浦区的几何中心,但是新房项目却推出很少,这又是为什么?


名不见经传的青浦新城,很少为外界熟知,但在青浦本地的影响力却非常之高。


原因很简单,几乎所有的青浦行政机关和配套,都坐落于此。


而相比起徐泾东动辄6万+的房价,这里的价格就亲民的多——远了5站地铁、单价低了1.5万,诱惑力还是不小的。


大家可以重点关注青浦新城的佳兆业未来城,在青浦新城站边700米处,预计在4.5-4.7万左右。


据悉,项目整体占地2.78万方、容积率2.2、车位配比1:1.2,是一个最低75平两房、以85平三房为主力的紧凑型低总价小区。



5


对于松江板块而言,最重要的价值点就是9号线所串联的区域。


受关注度最多的,就是泗泾,九亭,七宝等区域,通过地铁9号线可以快速到达徐家汇,途中经过漕河泾、宜山路(换乘3、4号线)等区域。


对于这个区域段的楼盘而言,因为七宝板块教育整体比较强势,当下的二手房价格已经突破了6.8万的均价,对于刚需客户而言,其实已经没有多少上车的机会了。


目前泗泾和九亭还有少量的新房,对于这两个区域而言,几乎所有的开发商都会打出同一句口号:


9号线直达徐家汇。


这个区域也是可以上车的,但对于刚需客户如果想买新房的话,可选择余地确实也不大。


还有一个新城就是“奉贤新城”。


在最新的奉贤区2035总体规划中,对于奉贤区和奉贤新城定位的表述是这样的:


奉贤区要建设成为上海市南部滨海城区,要建设杭州湾北岸综合性服务型城区,把奉贤新城建设成为上海南部中心城市,建成宜居宜业的东方美谷、滨海贤城。


简单来说,就是要为奉贤新城配备一个独立城市所需要的产业、配套商业、医疗教育等服务设施,承担服务整个奉贤区的职能。


其中分为南桥(发展较好)、海湾(属于产业和居住中心)、西渡(界面差,动迁房较多)、奉城镇(界面较差)。


5号线的延伸段有通到奉贤西渡等板块,进城最快也要1小时以上,投资和自住价值比较一般,需要较长的等待时间。


“南汇”的问题其实也一样,距离市中心太远,后期就会形成具有独立行情的飞地。


整个区域大家只要记住一个发展核心就可以了,就是临港新城。


相信大家应该也感受到了,高层对于临港的重视程度。


要产业给产业,要教育给教育,要资源给资源,要规划给规划。


但目前整体还是政策导入期,还需要较长的时间才可以发展潜力,根据初步判断,差不多需要5-7年时间才能起势。



6


其实每一次的新政,都是一次机会,每一次的新政,都是一次重大的结构性调整。


可以预见的是,随着政策的调整,上海低总价段的房产将受到越来越多的关注。


当然,低总价段的房源有机会也有坑,限于篇幅,只能先聊到这。


如果你对300-400W总价段的房源感兴趣,可以在文章下面进行留言,2021年房贷计算器小编和大家一起聊聊。


希望大家在2021年跟着我们,可以买到一套好房!


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