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2021年最真诚的刚需买房指南

2021年最真诚的刚需买房指南

发布时间:01-29 12:17

临近春节,上海的新房推盘节奏慢了下来。


但是2020年年末的新房狂欢余温还未散去,看房人的脚步也并没有停下,2021年房贷计算器小编每次去探盘还是能在售楼处遇到络绎不绝的买房人,都在为新的一年做提前踩点。


今天这一期为大家盘点下另一个价格段,预算300万买房怎么选。



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在聊之前,有些新的购房政策想给大家分享下。


2021年伊始,上海先后出台楼市调控政策,从限购、限售、税费等方面进行施压,同时对“假离婚”、信用贷、法拍房等方面的漏洞进行填补。


此轮调控升级后,对投资投机需求的压制力度堪称前所未有。


可以看出,2021年的信号基调已经很明显了,不论这一年的楼市表现如何,整个调控的基调是不会放松的。


新政中与购房者密切联系的两点,一点是关于购房资格。


限制假离婚的政策终于在上海落地,“从2021年1月22日起,对于夫妻离异三年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算”、“法拍房开始限购”。


这两条都是讲购房资格的,其实影响不大,毕竟靠这两条买房的还是少数。


另一点是关于刚需买房。


新政规定“优先满足无房家庭自住购房需求”、"优化土地供应结构,加大近郊区域,尤其五大新城的一手房供应力度"。


从加大郊区土地供应到买房优先摇号,上海是倾向于照顾无房刚需购房者。


但是另一方面增值税调整,认定标准从2年变成了5年,要知道2020年全年,上海一手房只成交约7.92万套,而二手房是约30.2万套。


增值税调整,二手房市场会得到抑制,新房市场必然会涌入更多房票。所以2021年购房者,尤其刚需,要紧盯新房。


如果说2020年是改善之年的话,那2021年应该是刚需之年。



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好了,言归正传。


为了让买房人在2021年先人一步了解到自己能买到的产品。


我们从地段、产品、配套、总价以及升值潜力各个维度综合筛选出10个,上海将要开盘的总价300万左右的优质项目,帮助大家精准看房。


1、从地图可以看出,300万总价的项目主要分布在奉贤区和金山区,嘉定、宝山和青浦各有一个项目的部分户型在此总价段里,这也与上海整体区域房价匹配。


2、从产品结构来看,300万总价段的新房面积段主要集中在65-90平的2-3房,是真正的刚需项目。


3、从产品价格来看,最低总价是奉贤区的大家美颂,总价110万起即可置业上海,大概是整个上海最低购入门槛了。


300万以下项目我们再细分两类,一类是距离地铁站较近,现阶段适宜自住的项目,一类是发展潜力大的,适合投资的项目。



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在上海这个大城市,对于刚需来说,适宜自住的首要指标就是通勤方便,上海公路四通八达,自驾都没问题,我们重点说说轨交。


首先,300万总价很难覆盖到“纯正地铁房”和“新房”两个维度,买不到纯正的地铁房,但是可以选择“次优”,即离轨道交通有些距离,但是也可以接受的项目。


我们筛选出的10个项目中有4个项目算是次优地铁房,按照项目与站点距离排名。



第一个是嘉定区安亭镇的奥园金地·格林云尚。


格林云尚距离最近的地铁站是11号线安亭站,约3公里+,但是它距离高铁站安亭西站和安亭北站都在1.5公里内,公交车两站即到,开车只需要8分钟。


从安亭西站出发20分钟就可以到达虹桥商务区,换乘轨交2号线、10号线、17号线,23分钟可以到达上海站,换乘轨交1号线、3号线和4号线。


高铁速度要比地铁快的多,市中心上班的刚需可以优先考虑。



第二个项目是奉贤新城的融信海月四季。


项目距离最近的地铁站5号线奉贤新城站约2.2公里,同时项目也临近奉浦快线BRT站点,距离贤浦路站约500米,可直达8号线沈杜公路站。


产品上也可圈可点。融信海月四季首批将推出2栋高层住宅+4栋叠加别墅,其中高层最小户型仅72平,上车门槛较低,非常适合首次上车得年轻人购买。



第三个项目是青浦区朱家角板块的中环境秋月,距离17号线淀山湖大道约2.2公里。


青浦朱家角本身就是一个别墅板块,生态和人文景观都非常适宜居住,绿化覆盖率高。


中环境秋月是洋房+叠墅+合院组成,整个小区容积率也很低,最小的洋房是74平,总价250万起,应该是300万以内能买到最好的居住环境了,比较适合老人养老居住。


项目旁边就是青浦的兰生复旦青浦分校和红房子医院,有孩子的刚需家庭买到这里也很方便。


一期1月27号已经开盘,二期预计今年也会入市。



第四个是宝山罗店板块的红星宝山天铂,距离7号线美兰湖站约5.3公里,乘坐公交车到地铁站约7站,36分钟,自驾只需要15分钟。


红星宝山天铂紧挨着”罗店三兄弟“,这里之所以引来四大开发商拿地,一是北郊未来产业园的落地激活了罗店的发展潜力,二是九年一贯制的上海外国语大学附属宝山双语学校就在此地,红星宝山天铂距离该校仅800米。


项目主推71平2房和83、89平3房,小户型低总价会引来更多家长,单单只这个学校,红星宝山天已经很值得买入。



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如果自住属性大,地铁是优先考虑的维度,如果是投资,那板块土拍热度和溢价率则应该排到第一。


2020年上海土地最热的板块莫过于临港。


自2019年被注入了中国最高能级的政策——国家级自贸新区,一直备受关注。


对于整个区域的未来,已经有非常清晰且澎湃的规划方向:2035年GDP一万亿,相当于再造一个浦东新区。


2020年,临港共出让了12块地,其中6块地的溢价率大于10%,4块地的溢价率大于30%。


前几天,临港蓝湾国际社区一期600万方土地中的最后的一块宅地也要被拍卖掉了,而最后一块宅地刚刚挂出,就吸引到了三家房企竞拍。


作为一个国家级新区,临港自贸区被国务院定位为“更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”,未来将会有源源不断的新兴产业、高新人才、配套交通进入这片热土,更是上海唯一一个降低了落户门槛和限购门槛的区域。


现如今,临港主城区的价格已经不低,同样是新片区功能核心的奉贤,还是房价的“原始股”,未来受到规划红利的发展空间更大,是真正地价格洼地,价值高地。


我们盘点的总价300万项目中,有两个项目在临港自贸区内,大家美颂和电建地产·泷悦澜湾。


电建地产·泷悦蓝湾位于奉贤区临港自贸区蓝湾国际社区内,是郊区也非常难得的成片开发的区域。


整个片区斥重金打造,内部拥有比较浓厚的居住氛围,而且把所有的水系和绿化都环绕在整个社区,形成了一个非常舒适的居住社区。


仅仅200多万的总价,就可以在这里享受到相当不错的生活体验。


一期373套房源,认筹组数650+,认筹率173%,开盘当日即秒光,二期预计4月份入市。


另一个临港自贸区的项目是大家美颂。


大家美颂推出共23栋约65-88㎡的5-6层洋房,整个小区容积率仅1.2,立面采用超大窗墙比,高配低价。


精致小户型与临港自贸区未来要引入人口的更年轻、国际化、高学历特征相匹配,未来流动性也会更好。


适合市区的投资客,以及在本地工作的新上海人购买。



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还有一点不知道你们是否发现了,总价300万以下的部分项目属于“普通自住房”,比如上文提到的大家美颂。


什么是普通自住房?


在上海,同时满足“外环外实际成交价格低于230万元/套”、“5层以上的多高层住房”、“单套建筑面积在140平以下”,即为外环外的普通自住房。


普通自住房购房有特殊的政策。


如果你是二套,购买普通住宅首付只需50%,而非70%,意味着你投入更少的钱就可以买到房子,更适合投资。


虽然总价低,但是产品还是很出彩的。比如华发招商·依云四季78平小户型,总价约160万。


这个户型不仅做到2房2厅,双开间朝南,真正地南北通透,实现了功能性,也将建面压缩到80平以下,很好地控制了总价。


目前已知的300万总价的项目中,大家美颂,华发招商·依云四季、新华御府、澜庭部分小户型房源均在230万总价内,二套购房可以优先考虑。



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总的来说,300万总价在上海想买新房肯定是郊环外了,但是这些房子除了距离市区远些,产品力比着单价5万的房子毫不逊色,选择空间还是有的。


买房子最重要还是明白自己的需求,按需购房,才能买到物超所值的房子。


2021年房贷计算器小编最后总结如下:


依赖轨交出行,优先选择奥园金地·格林云尚、融信海月四季;


如果对学校有要求,则可以重点关注中环境秋月、红星宝山天铂;


如果想长期投资,临港会是不错的选择,大家美颂、电建地产·泷悦蓝湾今年都将加推;


如果预算真的很低,大家美颂,华发招商·依云四季、新华御府、澜庭,错过这些大概再也买不到了。



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