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多个城市调控,收紧房贷,2021年还能买房吗?

多个城市调控,收紧房贷,2021年还能买房吗?

发布时间:01-29 20:13

近日与几个老友饮早茶,席间谈论到如何看待最近的楼市调控,收紧房贷,大家莫衷一是,最后2021年房贷计算器小编说了一句:你涨了我就顺势赚钱,你跌了我就趁机抄底,无论怎样,死活我们都要买。


逗得大家又是一阵欢笑。


持续通货膨胀之下,我们不是看多房价,而是看空人民币。


但是说笑归说笑,我觉得为了帮助大家看清楚2021年的楼市走势,还是要正面回答一下这些问题的:


1、请问如何看待多个城市出台政策调控楼市?


各个城市出台调控政策,不是房子不给涨了,而是涨够了。


2、请问如何看待房贷收紧,利率上调?


利率上调,每年只是多交几千或1万元利息而已,相比通货膨胀和房价上涨的幅度,小意思啦。


好了,下面展开讨论,内容非常精彩,请您耐心阅读并转发亲友,感谢。



01


关于楼市调控


大家发现了没有,中国的楼市调控就像外国电影里面的警察,总是出事之后才姗姗来迟。


是的,每一轮调控都是在楼市大涨之后,换言之,没有调控之前您都可以大胆买,政府不调控等于默认鼓励您买房。一旦调控,您就等等,跟着政府的节奏踏准周期就行了。


很多人可能会问:那我提前买了之后,万一政府调控,房价会不会跌呢?


会跌,只不过它是从2万涨到4万,然后楼市调控了,再跌回3.8万,这个就是楼市调控的真相。越调越涨,不可能回到过去。


为什么呢?让它跌爆回到原点不好吗?


别急,我们暂时离开楼市,来看看另一个价格调控的例子:茅台


白酒这种东西,既非民生必需品,也非战略物资,为什么价格涨了,国家还要出来调控呢?


其实白酒作为地方税收的基石,在二级市场就是中国房产一样的地位,为了保护财政来源,所以要出手调控。涨得快了,压一下需求;涨得慢了,压一下供应,总之,就是让它在一定的安全范围运行,源源不断创造税收。


白酒不仅仅是商品,它已经是一种资产了,如果没有保护好,税源就会受到影响,所以政府一直盯着茅台的价格,防止它大起大落。


同样的,房子不仅仅是商品,更是一种资产,房地产是地方财政的重要来源,保护房地产,实质就是让这个税源能够不断发挥作用,政府可以长期卖地创造收益。


所以楼市调控的底层逻辑是:如果最近经济不好,就放松政策,先让房价涨一波,然后出台政策摁住,等大家攒了几年钱,收入跟上来了,又放开调控政策收割一波,接着又摁住,然后又放开…


这就造成过去十几年的楼市调控,无非就是三年不涨,一涨吃三年,调调涨涨又三年。


这个世界多无聊啊,就连楼市调控都没有一样新的,这么多年,我就看着政策与行情反复轮回,从不意外。


我们再来看看具体的调控政策,有什么影响


限购:


本质歧视外地人,哪怕您在这座城市工作,如果社保不够,就不能买房,子女无法读书,而本地人却可以买买买,享受城市福利。



限售:


其实限售会减少供应,房价涨得更厉害。以深圳为例,2019年年中前后政府出台限售政策,到2021年1月成交了接近20多万套房。


也就是这20多万套房全部被限售,三年不能卖,换言之市场上的二手房凭空消失了20多万套。


所以越往后,越多的房子被锁定,到最后大家去到一个小区,估计也就是只有几套在售,其余的不是自住就是限售了,根本没房可卖!


除了深圳,其他城市也是如此,只要限售时间长了,一定有反作用。



限价:


限价没有增加供应,反而刺激需求。政府越是搞新房限价,越是摁不住楼市。


因为新房限价等于商品打折,商品打折是刺激需求的,就像天猫双11一样,因为打折人们就会疯狂购买,用不用不说,太便宜了,先囤起来再说。


房子如果限价,多少来都卖光光,因为本来不打算买房的人,看到有利可图也冲进楼市,结果就是来多少卖多少,根本不能控制房价。


况且价格是三维的,政府可以控制名义价格,但不能控制大多数人的心理预期价格,随着政府限价新房供应的逐渐衰竭,过一段时间二手房的价格自然就会上来,例如成都。


成都此前已经多次出台了调控政策,并且加大限价新房的供应,但是没用,过了一段时间,二手涨得更凶了。


其实全国很多城市的新盘预售价都不准超过10%涨幅的,但是这一部分新盘的价格,不代表整体市场价格。政府可以摁住一部分新房,却摁不住大量的二手。


举个例子,一个菜市场里面,100个档口的猪肉都是卖50元一斤,您财大气粗,非得卖40元,您觉得这样就可以打压价格了吗?


一座城市的房产一共多少套,以成都为例,这座城市总得有500万套存量二手房吧,政府以为一年拿那么十来万套低价新房出来,这样就可以冲击整体市场价格吗?


不可能。


因为楼市大部分筹码都在二手房业主手上,存量二手房几百万套,我们代表市场整体价格。


那政府一定要搞到什么程度房价才能降下来呢?


你想砸盘那就拿筹码出来啊!源源不断供应土地,一年开几千个楼盘,房价就跌了。但是政府不会也不敢这样做。



限贷:


本质就是限制穷人买房,而富人随便买。这就是深圳查流水之后,很多流水不足的刚需不能买房了,痛哭流涕,而富人却去全款摇号限价新房的原因。


楼市调控都是为了控制楼市风险,不让它涨得太快,所以会提升各种门槛甄别优质客户。那什么是优质客户?


在该城市长期生活有多年社保并且全款或者8成首付买房的人,对政府和银行来讲就是最有实力的优质客户,所以每一次调控受伤的都是外地刚需。


对于刚需而言,整个悖论是这样的:


楼市不调控,房价涨得快,你要多交钱


楼市调控,房价涨得慢,但你没资格买


怎么样?


看完这个,小心脏有点受不了,太难了,需要抱抱。



02


关于房贷收紧,利率上涨


利率是资产收益的提前贴现。所以利率的高低,其实反映了资产未来的价格。


如果您还是不理解,2021年房贷计算器小编给大家举个不太严谨的例子:


就是小李问您借钱,他愿意给10%利率回报,因为他在社会上还能找到回报率超过10%的投资项目或者生意,而您愿意借钱给他,是因为您自己做生意或项目,可能赚不到10%的收益。



中国房贷利率从90年代开始一浪低于一浪,持续下降。


利率反映了资产或社会整体回报率的高低,在90年代,为什么10%,甚至12%的利率依然有人敢贷出来买房或者做生意,因为那时整个社会的回报率高,只要搞到钱,有本钱,就能赚一笔。


大家可能不知道,香港的房贷已经很长时间都是1.5-2%了,为什么会这样?因为香港的房价虽然中长期来看还会继续上涨,但是已经不比以前了。


而我们中国大陆,总有一天,房贷利率也会跌到1.5-2%,相信那时即使房贷利率那么低,也没人愿意借钱买房了,因为那时我们国家老龄化,加上社会阶层开始稳固,借钱出来已经很难跑赢利息了,包括买房。就像日本,极低利率甚至负利率都没多少人愿意借钱。


再回头看看我们中国大陆,现在房贷多少?5-6%,离1.5-2%还早呢!所以中国的经济和资产市场至少还能好二三十年,嗯,国运还在。


回到我们个人,房贷利率涨了,到底有多大影响呢?


其实没多大事,无非就是一年的利息多交几千或1万块,相比通货膨胀和房价涨幅简直可以忽略啊!别说提高利率,现在银行肯借钱,你都应该叫他一声恩公。


这个政策最近引起全国关注,广州的朋友可能会说,哎呀,利率上调了,5.2%,真的很贵啊!


其实,成都房贷利率一直是6.15%,比广州高多了去了,你们广州哭什么呢?



03


今年要不要买房?


要回答这个问题,我们先来看看现在这个社会一个人该如何积累财富。


中产阶级所能积累的个人财富上限,大概相当于其35岁时年收入的10倍,再往上,增长很难跑赢印钞,因为人老了,体力跟不上,社会变化太大,知识技能也跟不上。


因此,每一个渴望向上的年轻人,在年轻时都掌握必要的投资技能,在陷入收入增长瓶颈时,可以运用投资,开创财富积累的第二增长曲线。


我们来算一笔账。假设你是天选之人,每年投资收益率20%(这意味着你是百万里挑一的奇才)。


那么,每4年翻一番,12年是8倍,20年是30倍,40年是1000倍。


假设你今年30岁,手里有200多万。那么按照这个收益,在你40岁出头,手里会有相当于今天2000万的现金购买力。


即便是对于北上深这样的一线城市,买一两套房是没有问题的。


考虑到这期间各类家庭开销,生儿育女的成本,即使花出去500万,你也还落下1500万。


那么到55岁左右,你的个人财富将超过一个亿。


这时你也到退休的年纪了,手握一个小目标,要继续精进还是享受人生,你都有无限的选择。


但是!


假设你今年30岁,手里只有20万呢?那么在你40岁出头,这笔钱可以通过投资变成200万。


而你在这期间还有各类生活开销,就算节衣缩食,给子女的教育和生活投入都打折,你兜里也很难剩下100万。你还得持续打工挣钱。


那么拿着手里的100万,到55岁,你勉强能把这笔钱变成500万。而年近花甲的你,辛苦大半辈子只有这么点积蓄,怕是很难潇洒起来。


这说明一个十分重要的信息:一旦你拥有了一定规模的本金,就要尽快开始持续、稳妥的投资,用时间来发酵收益。


不是说我们楼市公众号就一定会劝大家买房,而是这个时代,货币实在贬值得太厉害,拼命上班是解决不了这种焦虑的,你一定要学会买点资产,无论是楼市,还是什么,总之不要长期拿着现金什么都不做,那样是最傻的。


说了半天,2021年到底还要不要买房呢?


房地产,其实一直是个赚钱的好东西。在今天美国最赚钱的行业中,高科技排第一,金融排第二,第三还是房地产。


2021年房贷计算器小编认为在国人眼里,美国房地产,却被认为是“夕阳行业”。


的确,美国早在40年前1970年城市化率就70%了,即使后续房地产逐步进入后开发、存量为主时代,2008年美国的房地产行业对GDP贡献度依旧高达12.6%,而且此后一路适度增长。那个前总统特不靠谱就是房地产商,赚得盆满钵满。


目前,我国常住人口城镇化率虽然已经达到60.6%,但今后一个时期还会上升,粤港澳大湾区、长三角一体化等五大城市群的房价将来肯定还会涨。


中央和地方关于房地产的博弈仍在继续,一方面宏观风险该规避规避,该转移转移,另一方面房地产这么大块儿蛋糕不是说放就能放下的,在不被喊去喝茶的前提下,该怎么去权衡,全看地方政府的操作了,整体趋势会波浪式发展,轮动上涨。


2021年,拭目以待!



4


网友讨论:多个城市调控,收紧房贷,2021年还能买房吗?


网友:政国


 分析文章只看老师的,高屋建瓴,醍醐灌顶




网友:楚


 老师您觉得什么时候投资珠海合适?哪个区?谢谢!


小编:


 明年肯定会涨,粤港澳大湾区的城市正在轮动,资金到位了不要死等,房价上涨是一夜之间的。




网友:沧海一声笑


 读万卷书行万里路,不如高人指路。




网友:大雨


 老师,目前刚来广州增城上班,是在增城买房还是南站附近买,因为家在郑州,坐高铁方便?还是其它区买?


小编:


 买番禺涨得快,买增城可以兼顾自住,涨得好还是住得好,您需要自己选一个




网友:江流儿


 老师的文章每次都会很认真的看完,老师不是一般人,看问题的角度和格局都高于常人,在老师的教诲下,已经换车上车,我认为现在的社会就是拉开社会阶层的上升期,而我们身在其中,浑然不觉抓住机会,迎难而上,阶层跨越,对吧老师


小编:


 在社会发展就像高考,要想成绩好,必须努力




网友:兔子


 西安还适合投资吗?


小编:


 中长期来看没问题




网友:木木果


 郑州房子还可以长期投资吗?谢谢!


小编:


 十年的长期投资可以,没有大问题




网友:snow

 

浙江宁波已经涨了5年,是否适合抵押出来首付款进行买房投资?


小编:


 可以,裂变抵押,回笼资金去外地城市投资




网友:qxj

 

一直看您的大作,本来想按照您的指点,计划2020年底前买好!可是北京最后俩月海淀突然跳涨,有点懵,是现在追进去还是20219还有机会入。。


小编:


 北京才是头刚刚起来,依然有行情,现在不买明年更贵。有兴趣可以加微信dz81231进一步探讨




网友:恒大房车宝韩兆光


通透!且易懂~关于限售限贷限购利率,讲故事举例子打比方~


剩下的就是实操了,城市区域分化,选对优质城市优质区域优质房产即可。




网友:王先生

 

老师,我最近买了郑州二环的房子以后会涨吗?谢谢


小编:


如果买在东边,中长期来看没问题




网友:Féngkūn

 

武汉什么时候买合适


小编:


 自住需求,如果资金到位,不需要死等




网友:周浩


 西安刚需小三室哪里买?区域不限,性价比要高


小编:


 看看高新区,综合各个指标都不错




网友:行知

 

南京和扬州,哪个合适?


小编:


 当然南京,江苏省会




网友:高端男女生公寓星辰


 太原现在可以入手投资吗


小编:


 自住晋阳湖可以看看




网友:欣欣

 

环京是否能借助北京也跟着回暖?


小编:


 环京,环到哪里?还要看距离哦




网友:Amanda

 

大湾区的肇庆是否有投资价值,兑现周期有多长呢?


小编:


 打死不买




网友:成都购房百事通


 老师,纯投资,请问选珠海还是成都?


小编:

 

成都价格已经很贵了,短期很难赚到钱,还是看看珠海。




网友:牵着蜗牛去散步

 

上海会跌吗?


小编:


 短期不会,时间长了会适度调整


网友:牵着蜗牛去散步


 都是上海这轮涨价是因为没房可售,纠结现在买非刚需会不会是高点




网友:孙敏


 什么时候济南买房合适


小编:

 

自住不需要等,跌无可跌




网友:大石江边铁场

 

大湾区买佛山陈村还是南海桂城?


小编:

 

南海桂城




网友:能

 

顺德大良能否入手?老师大大


小编:


自住可以,投资慢涨




网友:邰

 

刚买了苏州姑苏区的新盘洋房,老师怎么看


小编:


请问具体价格多少




网友:TackyGS

 

请问老师,成都城南大涨一波后,其他方向会有轮动补涨吗?特别是西边温江还有不到1w的新房


小编:


太偏了,很难大涨




网友:追梦

 

成都生物城1.4-1.7万精装修刚需二顺位,值得摇号不?


小编:

 

可以考虑




网友:蓝天

 

请问老师,海南2023年要封关,现在海南海口的房子还能投资吗?谢谢


小编:

 

目前不建议买




网友:奥巴牛

 

刚买了华润万象府,看您说的横盘,心里顿时凉凉了!在翡丽山还有一套,是不是应该卖掉置换广州?


小编:

 

买房不是炒股,不要频繁置换,况且限价新房万象府和翡丽山都在东莞优质地段,中长期来看没问题的




网友:Astro

 

老师,成都龙潭寺tod那一坨未来上涨空间跑得赢大盘不?


小编:

 

跟随大市上涨没问题




网友:風華正茂李华

 

老师,厦门翔安区房价走势如何?5年前入手二套,现可抛掉吗?


小编:

 

暂时不要卖,衔接不好容易踏空




网友:黄俊

 

沈阳和大连有机会吗?沈阳目前2套 手里还有100


小编:

 

建议看看粤港澳大湾区,今年珠海会涨一波




网友:蒋江生

 

老师您好!合肥的滨湖和高新现在是否适合投资么?还是等等下半年咧?


小编:

 

适合,合肥的优质板块




网友:归零

 

老师您好,请问福州能买吗


小编:

 

福建省会,中长期来看没问题




网友:寻磊

 

长沙可以买吗?


小编:

 

除非自住,否则不建议




网友:爱谁谁

 

老师,北京通州什么情况?




网友:小编:

 

行情启动的前夕,有钱可以买了




网友:Han Yong

 

老师,天津的经济基本面比较差,老百姓也比较保守。这一轮天津有机会不?投资角度天津和哪些城市算一档的?


小编:

 

少数优质板块有一定行情




网友:Helen


老师,请问成都纯投资,现在适合下手吗?有推荐区域吗?


小编:

 

看看城南,优质板块可以考虑,但短期不会赚到大钱,因为此前刚刚涨过一轮




网友:钟智晖

 

上海松江首套刚需能入吗


小编:

 

自住首套可以买,不必纠结




网友:焦健

 

成都天府新区万达1号,摇到116户型,190w,主城上班,刚需自住很不方便,但还是买了,值吗?


小编:

 

住投分离,赚了钱以后可以轻松置换




网友:不期而遇

 

重庆巴南李家沱那边怎么样?




网友:梦江南

 

老师好!成都天府新区锦江生态带的鑫苑鑫都汇,2016年的房,84平,205w,现可以入手投资吗?特请赐教,谢谢您!


小编:

 

接近3万,不算特别便宜,如果是长期自住可以考虑,投资再看看其他的




网友:锋

 

长沙适合投资不,都说长沙投资客来一批死一批的


小编:

 

目前不建议买




网友:李永

 

长沙的可以入手吗?


小编:

 

短期没有赚钱的机会




网友:鱼宝宝

 

请问老师,石家庄房价也是跌无可跌了吗?自住随时能买?总感觉石家庄经济不发达房价还偏高。


小编:

 

除非自住,否则暂时不建议买




网友:天行健

 

老师好,长沙房价看涨吗


小编:

 

目前没有上涨的机会




网友:金色轰炸机

 

成都二八板块,府青路,可以入手不


小编:

 

请问具体价格多少


网友:金色轰炸机

 

青秀阅山,精装1.85


小编:

 

市场价格,自住没问题




网友:小发

 

东莞21年还会大涨吗,还是接下来横盘?哪个区域值得关注的。


小编:

 

已经大涨过的城市接下来横盘调整




网友:许冬

 

浙江金华还适合投资吗?最近土拍很火热?


小编:

 

除非自住,否则不建议




网友:国宝

 

天津什么时候适合买


小编:

 

自住不需要死等,该买就买


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