近日与几个老友饮早茶，席间谈论到如何看待最近的楼市调控，收紧房贷，大家莫衷一是，最后2021年房贷计算器小编说了一句：你涨了我就顺势赚钱，你跌了我就趁机抄底，无论怎样，死活我们都要买。
逗得大家又是一阵欢笑。
持续通货膨胀之下，我们不是看多房价，而是看空人民币。
但是说笑归说笑，我觉得为了帮助大家看清楚2021年的楼市走势，还是要正面回答一下这些问题的：
1、请问如何看待多个城市出台政策调控楼市？
各个城市出台调控政策，不是房子不给涨了，而是涨够了。
2、请问如何看待房贷收紧，利率上调？
利率上调，每年只是多交几千或1万元利息而已，相比通货膨胀和房价上涨的幅度，小意思啦。
好了，下面展开讨论，内容非常精彩，请您耐心阅读并转发亲友，感谢。
01
关于楼市调控
大家发现了没有，中国的楼市调控就像外国电影里面的警察，总是出事之后才姗姗来迟。
是的，每一轮调控都是在楼市大涨之后，换言之，没有调控之前您都可以大胆买，政府不调控等于默认鼓励您买房。一旦调控，您就等等，跟着政府的节奏踏准周期就行了。
很多人可能会问：那我提前买了之后，万一政府调控，房价会不会跌呢？
会跌，只不过它是从2万涨到4万，然后楼市调控了，再跌回3.8万，这个就是楼市调控的真相。越调越涨，不可能回到过去。
为什么呢？让它跌爆回到原点不好吗？
别急，我们暂时离开楼市，来看看另一个价格调控的例子：茅台
白酒这种东西，既非民生必需品，也非战略物资，为什么价格涨了，国家还要出来调控呢？
其实白酒作为地方税收的基石，在二级市场就是中国房产一样的地位，为了保护财政来源，所以要出手调控。涨得快了，压一下需求；涨得慢了，压一下供应，总之，就是让它在一定的安全范围运行，源源不断创造税收。
白酒不仅仅是商品，它已经是一种资产了，如果没有保护好，税源就会受到影响，所以政府一直盯着茅台的价格，防止它大起大落。
同样的，房子不仅仅是商品，更是一种资产，房地产是地方财政的重要来源，保护房地产，实质就是让这个税源能够不断发挥作用，政府可以长期卖地创造收益。
所以楼市调控的底层逻辑是：如果最近经济不好，就放松政策，先让房价涨一波，然后出台政策摁住，等大家攒了几年钱，收入跟上来了，又放开调控政策收割一波，接着又摁住，然后又放开…
这就造成过去十几年的楼市调控，无非就是三年不涨，一涨吃三年，调调涨涨又三年。
这个世界多无聊啊，就连楼市调控都没有一样新的，这么多年，我就看着政策与行情反复轮回，从不意外。
我们再来看看具体的调控政策，有什么影响
限购：
本质歧视外地人，哪怕您在这座城市工作，如果社保不够，就不能买房，子女无法读书，而本地人却可以买买买，享受城市福利。
限售：
其实限售会减少供应，房价涨得更厉害。以深圳为例，2019年年中前后政府出台限售政策，到2021年1月成交了接近20多万套房。
也就是这20多万套房全部被限售，三年不能卖，换言之市场上的二手房凭空消失了20多万套。
所以越往后，越多的房子被锁定，到最后大家去到一个小区，估计也就是只有几套在售，其余的不是自住就是限售了，根本没房可卖！
除了深圳，其他城市也是如此，只要限售时间长了，一定有反作用。
限价：
限价没有增加供应，反而刺激需求。政府越是搞新房限价，越是摁不住楼市。
因为新房限价等于商品打折，商品打折是刺激需求的，就像天猫双11一样，因为打折人们就会疯狂购买，用不用不说，太便宜了，先囤起来再说。
房子如果限价，多少来都卖光光，因为本来不打算买房的人，看到有利可图也冲进楼市，结果就是来多少卖多少，根本不能控制房价。
况且价格是三维的，政府可以控制名义价格，但不能控制大多数人的心理预期价格，随着政府限价新房供应的逐渐衰竭，过一段时间二手房的价格自然就会上来，例如成都。
成都此前已经多次出台了调控政策，并且加大限价新房的供应，但是没用，过了一段时间，二手涨得更凶了。
其实全国很多城市的新盘预售价都不准超过10%涨幅的，但是这一部分新盘的价格，不代表整体市场价格。政府可以摁住一部分新房，却摁不住大量的二手。
举个例子，一个菜市场里面，100个档口的猪肉都是卖50元一斤，您财大气粗，非得卖40元，您觉得这样就可以打压价格了吗？
一座城市的房产一共多少套，以成都为例，这座城市总得有500万套存量二手房吧，政府以为一年拿那么十来万套低价新房出来，这样就可以冲击整体市场价格吗？
不可能。
因为楼市大部分筹码都在二手房业主手上，存量二手房几百万套，我们代表市场整体价格。
那政府一定要搞到什么程度房价才能降下来呢？
你想砸盘那就拿筹码出来啊！源源不断供应土地，一年开几千个楼盘，房价就跌了。但是政府不会也不敢这样做。
限贷：
本质就是限制穷人买房，而富人随便买。这就是深圳查流水之后，很多流水不足的刚需不能买房了，痛哭流涕，而富人却去全款摇号限价新房的原因。
楼市调控都是为了控制楼市风险，不让它涨得太快，所以会提升各种门槛甄别优质客户。那什么是优质客户？
在该城市长期生活有多年社保并且全款或者8成首付买房的人，对政府和银行来讲就是最有实力的优质客户，所以每一次调控受伤的都是外地刚需。
对于刚需而言，整个悖论是这样的：
楼市不调控，房价涨得快，你要多交钱
楼市调控，房价涨得慢，但你没资格买
怎么样？
看完这个，小心脏有点受不了，太难了，需要抱抱。
02
关于房贷收紧，利率上涨
利率是资产收益的提前贴现。所以利率的高低，其实反映了资产未来的价格。
如果您还是不理解，2021年房贷计算器小编给大家举个不太严谨的例子：
就是小李问您借钱，他愿意给10%利率回报，因为他在社会上还能找到回报率超过10%的投资项目或者生意，而您愿意借钱给他，是因为您自己做生意或项目，可能赚不到10%的收益。
中国房贷利率从90年代开始一浪低于一浪，持续下降。
利率反映了资产或社会整体回报率的高低，在90年代，为什么10%，甚至12%的利率依然有人敢贷出来买房或者做生意，因为那时整个社会的回报率高，只要搞到钱，有本钱，就能赚一笔。
大家可能不知道，香港的房贷已经很长时间都是1.5-2%了，为什么会这样？因为香港的房价虽然中长期来看还会继续上涨，但是已经不比以前了。
而我们中国大陆，总有一天，房贷利率也会跌到1.5-2%，相信那时即使房贷利率那么低，也没人愿意借钱买房了，因为那时我们国家老龄化，加上社会阶层开始稳固，借钱出来已经很难跑赢利息了，包括买房。就像日本，极低利率甚至负利率都没多少人愿意借钱。
再回头看看我们中国大陆，现在房贷多少？5-6%，离1.5-2%还早呢！所以中国的经济和资产市场至少还能好二三十年，嗯，国运还在。
回到我们个人，房贷利率涨了，到底有多大影响呢？
其实没多大事，无非就是一年的利息多交几千或1万块，相比通货膨胀和房价涨幅简直可以忽略啊！别说提高利率，现在银行肯借钱，你都应该叫他一声恩公。
这个政策最近引起全国关注，广州的朋友可能会说，哎呀，利率上调了，5.2%，真的很贵啊！
其实，成都房贷利率一直是6.15%，比广州高多了去了，你们广州哭什么呢？
03
今年要不要买房？
要回答这个问题，我们先来看看现在这个社会一个人该如何积累财富。
中产阶级所能积累的个人财富上限，大概相当于其35岁时年收入的10倍，再往上，增长很难跑赢印钞，因为人老了，体力跟不上，社会变化太大，知识技能也跟不上。
因此，每一个渴望向上的年轻人，在年轻时都掌握必要的投资技能，在陷入收入增长瓶颈时，可以运用投资，开创财富积累的第二增长曲线。
我们来算一笔账。假设你是天选之人，每年投资收益率20%（这意味着你是百万里挑一的奇才）。
那么，每4年翻一番，12年是8倍，20年是30倍，40年是1000倍。
假设你今年30岁，手里有200多万。那么按照这个收益，在你40岁出头，手里会有相当于今天2000万的现金购买力。
即便是对于北上深这样的一线城市，买一两套房是没有问题的。
考虑到这期间各类家庭开销，生儿育女的成本，即使花出去500万，你也还落下1500万。
那么到55岁左右，你的个人财富将超过一个亿。
这时你也到退休的年纪了，手握一个小目标，要继续精进还是享受人生，你都有无限的选择。
但是！
假设你今年30岁，手里只有20万呢？那么在你40岁出头，这笔钱可以通过投资变成200万。
而你在这期间还有各类生活开销，就算节衣缩食，给子女的教育和生活投入都打折，你兜里也很难剩下100万。你还得持续打工挣钱。
那么拿着手里的100万，到55岁，你勉强能把这笔钱变成500万。而年近花甲的你，辛苦大半辈子只有这么点积蓄，怕是很难潇洒起来。
这说明一个十分重要的信息：一旦你拥有了一定规模的本金，就要尽快开始持续、稳妥的投资，用时间来发酵收益。
不是说我们楼市公众号就一定会劝大家买房，而是这个时代，货币实在贬值得太厉害，拼命上班是解决不了这种焦虑的，你一定要学会买点资产，无论是楼市，还是什么，总之不要长期拿着现金什么都不做，那样是最傻的。
说了半天，2021年到底还要不要买房呢？
房地产，其实一直是个赚钱的好东西。在今天美国最赚钱的行业中，高科技排第一，金融排第二，第三还是房地产。
2021年房贷计算器小编认为在国人眼里，美国房地产，却被认为是“夕阳行业”。
的确，美国早在40年前1970年城市化率就70%了，即使后续房地产逐步进入后开发、存量为主时代，2008年美国的房地产行业对GDP贡献度依旧高达12.6%，而且此后一路适度增长。那个前总统特不靠谱就是房地产商，赚得盆满钵满。
目前，我国常住人口城镇化率虽然已经达到60.6%，但今后一个时期还会上升，粤港澳大湾区、长三角一体化等五大城市群的房价将来肯定还会涨。
中央和地方关于房地产的博弈仍在继续，一方面宏观风险该规避规避，该转移转移，另一方面房地产这么大块儿蛋糕不是说放就能放下的，在不被喊去喝茶的前提下，该怎么去权衡，全看地方政府的操作了，整体趋势会波浪式发展，轮动上涨。
2021年，拭目以待！
4
网友讨论：多个城市调控，收紧房贷，2021年还能买房吗？
网友：政国
分析文章只看老师的，高屋建瓴，醍醐灌顶
网友：楚
老师您觉得什么时候投资珠海合适？哪个区？谢谢！
小编：
明年肯定会涨，粤港澳大湾区的城市正在轮动，资金到位了不要死等，房价上涨是一夜之间的。
网友：沧海一声笑
读万卷书行万里路，不如高人指路。
网友：大雨
老师，目前刚来广州增城上班，是在增城买房还是南站附近买，因为家在郑州，坐高铁方便？还是其它区买？
小编：
买番禺涨得快，买增城可以兼顾自住，涨得好还是住得好，您需要自己选一个
网友：江流儿
老师的文章每次都会很认真的看完，老师不是一般人，看问题的角度和格局都高于常人，在老师的教诲下，已经换车上车，我认为现在的社会就是拉开社会阶层的上升期，而我们身在其中，浑然不觉抓住机会，迎难而上，阶层跨越，对吧老师
小编：
在社会发展就像高考，要想成绩好，必须努力
网友：兔子
西安还适合投资吗？
小编：
中长期来看没问题
网友：木木果
郑州房子还可以长期投资吗？谢谢！
小编：
十年的长期投资可以，没有大问题
网友：snow
浙江宁波已经涨了5年，是否适合抵押出来首付款进行买房投资？
小编：
可以，裂变抵押，回笼资金去外地城市投资
网友：qxj
一直看您的大作，本来想按照您的指点，计划2020年底前买好！可是北京最后俩月海淀突然跳涨，有点懵，是现在追进去还是20219还有机会入。。
小编：
北京才是头刚刚起来，依然有行情，现在不买明年更贵。有兴趣可以加微信dz81231进一步探讨
网友：恒大房车宝韩兆光
通透！且易懂~关于限售限贷限购利率，讲故事举例子打比方~
剩下的就是实操了，城市区域分化，选对优质城市优质区域优质房产即可。
网友：王先生
老师，我最近买了郑州二环的房子以后会涨吗？谢谢
小编：
如果买在东边，中长期来看没问题
网友：Féngkūn
武汉什么时候买合适
小编：
自住需求，如果资金到位，不需要死等
网友：周浩
西安刚需小三室哪里买？区域不限，性价比要高
小编：
看看高新区，综合各个指标都不错
网友：行知
南京和扬州，哪个合适？
小编：
当然南京，江苏省会
网友：高端男女生公寓星辰
太原现在可以入手投资吗
小编：
自住晋阳湖可以看看
网友：欣欣
环京是否能借助北京也跟着回暖？
小编：
环京，环到哪里？还要看距离哦
网友：Amanda
大湾区的肇庆是否有投资价值，兑现周期有多长呢？
小编：
打死不买
网友：成都购房百事通
老师，纯投资，请问选珠海还是成都？
小编：
成都价格已经很贵了，短期很难赚到钱，还是看看珠海。
网友：牵着蜗牛去散步
上海会跌吗？
小编：
短期不会，时间长了会适度调整
网友：牵着蜗牛去散步
都是上海这轮涨价是因为没房可售，纠结现在买非刚需会不会是高点
网友：孙敏
什么时候济南买房合适
小编：
自住不需要等，跌无可跌
网友：大石江边铁场
大湾区买佛山陈村还是南海桂城？
小编：
南海桂城
网友：能
顺德大良能否入手？老师大大
小编：
自住可以，投资慢涨
网友：邰
刚买了苏州姑苏区的新盘洋房，老师怎么看
小编：
请问具体价格多少
网友：TackyGS
请问老师，成都城南大涨一波后，其他方向会有轮动补涨吗？特别是西边温江还有不到1w的新房
小编：
太偏了，很难大涨
网友：追梦
成都生物城1.4-1.7万精装修刚需二顺位，值得摇号不？
小编：
可以考虑
网友：蓝天
请问老师，海南2023年要封关，现在海南海口的房子还能投资吗？谢谢
小编：
目前不建议买
网友：奥巴牛
刚买了华润万象府，看您说的横盘，心里顿时凉凉了！在翡丽山还有一套，是不是应该卖掉置换广州？
小编：
买房不是炒股，不要频繁置换，况且限价新房万象府和翡丽山都在东莞优质地段，中长期来看没问题的
网友：Astro
老师，成都龙潭寺tod那一坨未来上涨空间跑得赢大盘不？
小编：
跟随大市上涨没问题
网友：風華正茂李华
老师，厦门翔安区房价走势如何？5年前入手二套，现可抛掉吗？
小编：
暂时不要卖，衔接不好容易踏空
网友：黄俊
沈阳和大连有机会吗？沈阳目前2套 手里还有100
小编：
建议看看粤港澳大湾区，今年珠海会涨一波
网友：蒋江生
老师您好！合肥的滨湖和高新现在是否适合投资么？还是等等下半年咧？
小编：
适合，合肥的优质板块
网友：归零
老师您好，请问福州能买吗
小编：
福建省会，中长期来看没问题
网友：寻磊
长沙可以买吗？
小编：
除非自住，否则不建议
网友：爱谁谁
老师，北京通州什么情况？
网友：小编：
行情启动的前夕，有钱可以买了
网友：Han Yong
老师，天津的经济基本面比较差，老百姓也比较保守。这一轮天津有机会不？投资角度天津和哪些城市算一档的？
小编：
少数优质板块有一定行情
网友：Helen
老师，请问成都纯投资，现在适合下手吗？有推荐区域吗？
小编：
看看城南，优质板块可以考虑，但短期不会赚到大钱，因为此前刚刚涨过一轮
网友：钟智晖
上海松江首套刚需能入吗
小编：
自住首套可以买，不必纠结
网友：焦健
成都天府新区万达1号，摇到116户型，190w，主城上班，刚需自住很不方便，但还是买了，值吗？
小编：
住投分离，赚了钱以后可以轻松置换
网友：不期而遇
重庆巴南李家沱那边怎么样？
网友：梦江南
老师好！成都天府新区锦江生态带的鑫苑鑫都汇，2016年的房，84平，205w，现可以入手投资吗？特请赐教，谢谢您！
小编：
接近3万，不算特别便宜，如果是长期自住可以考虑，投资再看看其他的
网友：锋
长沙适合投资不，都说长沙投资客来一批死一批的
小编：
目前不建议买
网友：李永
长沙的可以入手吗？
小编：
短期没有赚钱的机会
网友：鱼宝宝
请问老师，石家庄房价也是跌无可跌了吗？自住随时能买？总感觉石家庄经济不发达房价还偏高。
小编：
除非自住，否则暂时不建议买
网友：天行健
老师好，长沙房价看涨吗
小编：
目前没有上涨的机会
网友：金色轰炸机
成都二八板块，府青路，可以入手不
小编：
请问具体价格多少
网友：金色轰炸机
青秀阅山，精装1.85
小编：
市场价格，自住没问题
网友：小发
东莞21年还会大涨吗，还是接下来横盘？哪个区域值得关注的。
小编：
已经大涨过的城市接下来横盘调整
网友：许冬
浙江金华还适合投资吗？最近土拍很火热？
小编：
除非自住，否则不建议
网友：国宝
天津什么时候适合买
小编：
自住不需要死等，该买就买