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买房投资老破小并不可怕

买房投资老破小并不可怕

发布时间:01-31 00:09

很多人很多号最近都在写老破小,滞涨、短期内拆迁无望,成为了老破小被排斥的几个核心点,对于中小城市而言,老破小确确实实并不是什么优质的投资品。


但相比之下,投资最可怕的,并不是老城区那些矮房子,反而是那大片的高楼。


那些最初代的高楼——那些拆不动,改造不成的高楼。



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纵观中国这几十年,城市的扩张惊人的大。


中国的城镇化,如飞奔一般把一个个小镇小城变成大都市。轰鸣的工地和打折光的塔吊,无时无刻不在提醒着我们城市仍然还在继续发生着巨大的变迁。

 

由此产生的新老城区,城市中心的迁移,富人区的迁移,既促成了很多盆满钵满的投资。


也让一些人,因为没有赌对发展方向,和房产投资的区域,错失了巨额财富。

 

但投资,也不是方向对了就对了。

 

比如说,追新区可能获得的投资回报更高,也很有可能因为没有成为主流方向,片区成熟难,一蹶不振,恶性循环,跑输大盘。

 

也有可能眼光好选对了方向,但投资的时机差,利好已经被透支,高价入手后虽然还在继续上涨,但基数大,总的收益率并不高。

 

另外一派,则是去搏一搏老城区的老破小以及老破大,搏拆迁和搏学校崛起。

 

总之,在房产投资这块,方向、思路、时机缺一不可,而今天我们要说的是标题点到的内容,也就是投资老房子的问题。

 

直接抛出结论:

 

老城区的老破小矮房子可以买,但有限条件下可以买。


老城区的老破大高层最好别买,特别是大片的老高层。


特别是独栋的老高层。

 

具体为什么,2021年房贷计算器小编和大家一一来说。



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先说老破小:


在很多时候,我们会在很多地方很多文章。见到说不推荐买老破小。但其实是有条件的、有限范围的不推荐。

 

那么在什么条件下不推荐老破小呢?

 

首先,是城市有大量新房供应的情况下,特别是有大量、次新房、电梯二手房的情况下。


在你能明显感觉到城市,朝着固定的方向扩张的时期,并且是快速扩张,没有太明显减速迹象的情况下。这个阶段,这个时候是非常需要谨慎老旧房子的。

 

在抛开城市发展阶段的情况下,纯粹看老城区的老破小,体量非常小,只有一两栋楼几十户百十户的老小区,特别是周边还是高层,除非顶级学期,否则无论在什么阶段都是非常不推荐的。

 

相反,当城市的发城镇化已经放缓,新中心基本已经落定时,选择靠近新中心的老破小,或者新中心早期遗留的老破小,也不是特别差的选择。

 

再比如说,一些特殊如环状发展城市的老中心区,比如北京、上海、厦门岛内这类。因为核心区的老破小轨道交通、快速路、优质教育医疗等等优势,也是折中的选择。

 

另外,对于有优质学区的老房子,买来立刻用起学位学区是绝对有价值的,但不推荐纯投资学区搏升值,毕竟学区这几年一直都在发生变化。

 

综合来说,不管是想搏旧改赔偿,还是说自住,还是想等加装电梯改造升值,只要是位置尚可,且周围大多老矮旧小区,有拆迁可能,或者周围尚有一些厂房、空地之类的地块,后期有可能同步拆迁集中规划。是可以在调研透彻后,符合心理价位的情况下入手的。


因为买老破小的一定是买拆迁,即使十年以后。



3


但老破大(老高层)的情况就截然不同了。

 

这是一个非常非常需要重视的问题:不怕老城区大片的老破小,因为有可能拆迁。


但最怕的是老城区大片的高楼,几十年电梯摇摇欲坠的老高层。

 

给大家看照片,可能更能让人直观的理解:


最早期建设的高层建筑,普遍梯户比高,采光差,户型设计奇葩。由于长时间的使用,电梯等公共设施非常老旧,昏暗且脏兮兮的走廊,犹如上世纪港片中的一些贫民窟。


很多还成为了附近饭店的宿舍,商铺的仓库,甚至有些直接拿来经商,开美甲店,按摩店。


很多人会觉得,单价低面积大,涨了就赚多了,于是很多人就被牢牢的套在了这样的房子里。毕竟这样的房子,特别是面积偏大的,富人看不上,穷人买不起。

 

你真的去楼里走一遭就知道,那种居住体验真的是让人难以忘怀。



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这不是最重要的。

 

最重要的是问题是——它炸不了,也没办法改造。

 

先说炸不了。炸不了其实意思就是基本没有拆迁可能。这背后主要在于一个核心问题——容积率。

 

老破小、家属院很多人即使没有住过,也肯定都去过、见过。老旧小区普遍是四到六层,虽然楼间距没有高层小区宽,但由于楼层低,大多数采光还是不错的。有些还有花园和公共活动区域,比如乒乓球台、健身器材等。


其实在于,老破小的容积率普遍很低。

 

而对于很多始建于九几年或者是2000零几年的老高层小区。由于整体设计已经很趋近与现在的小区。比如说20多层、30多层的高度,比如说有底商,有开挖地下停车场。这样的小区已经不可能像许多老破小,做到1点多、2点多的容积率。


取而代之是3-5甚至更高的容积率,敢遇到独栋,直接奔6-8的容积率。

 

商人都是逐利,拆迁改造再建设必然要有足够的销售空间,假如拆了高层再盖一样的高层,或者只能提高少量的容积率,意味着是一笔赔本买卖。

 

没有人傻到会去这样做。

 

所以,你现在看不到有开发商拆迁高层建筑,现在不会有,以后也不会有。

 

用白话讲,如果你买了一个片区都是十几二十几年楼龄的老破高层小区,意味着你不可能搏到旧改,房子的涨幅也大概率不尽人意。

 

改造更是尴尬,因为高容积率和前期车位低配比、梯户配比的问题,停车问题无解。


唯一能改造的,也就是肉眼可见的墙面地面,最多是可以翻新一下花园的绿化。

 

甚至说,大部分老破高想通过机械车位楼的方法增加车位配比,甚至比老破小用同样方法改造的可能性更低。

 

毕竟容积率高了不少。

 

所以我开头说:


“普遍梯户比高,采光差,户型设计奇葩。由于长时间的使用,电梯等公共设施非常老旧,昏暗且脏兮兮的走廊,犹如上世纪港片中的一些贫民窟。”

 

这样的场景,在这样的小区,可能会持续数年,一眼望不到头。



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“投资最可怕的,不是老城区那些矮房子,反而是那大片的高楼。”

 

那些最初代的高楼,成为了城市当初最耀眼的光,第一代富人最骄傲的身份,但来的早不如来的巧,在历史的长河中,它们终究成为城市发展中的炮灰,投资品中的下等品。

 

生不逢时,或许是最好的形容词。


而你,2021年房贷计算器小编给的建议除非实在没办法否则,尽可能不要选他们。


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