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中国楼市的怪现象

中国楼市的怪现象

发布时间:02-01 20:05

中国楼市有很多怪现象。

 

比如,经济总量、汇聚资金总量明显低于北京、上海的深圳,房价不仅稳居内地第一,而且不断拉大跟京沪的差距。最新的数据显示,深圳住宅每平米比北京贵了2.3万元,接近于上海的1.5倍。

 

再比如,楼市不限购、经济增长不错的重庆,房价一直不温不火,甚至有点偏冷。

 

同样号称“天堂”,同样经济增长不错的杭州和苏州,楼市热度也差别明显。近年来土地供应量巨大的杭州,一直“高烧不退”。

 

这都是由什么原因造成的?

 

目前大多数研究,都从需求端入手来分析市场变化。而地方政府楼市调控的招数,也往往集中在需求端,看起来很热闹,但效果往往不明显。

 

究其原因,是大家都忽略了“供应端”的情况。尤其是中长期“供应端”的基本趋势,而这个趋势跟人口增长、印钞速度等一起,决定了房价走势。

 

2021年房贷计算器小编让我的助理统计了2000年以来13个主要城市,每年的 “商品住宅新开工面积”,得出了下面这张表格。


需要说明的是,个别城市的数据缺少1年或者2年的,用前后两年数据平均值来计算(其中苏州、武汉和长沙存在这种情况,但误差不会很大)。

 

可以看出,自2000年以来,重庆一共新开工了6.37亿平方米的住宅,在13个城市里遥遥领先。

 

至于上海、苏州、成都、北京、天津、郑州这6个城市,过去20年里都建设了超过3亿平方米的住宅,供应量也是比较大的。

 

供应量最小的,恰恰是人口增长最为迅猛的深圳,20年只开工建设了1.22亿平方米的商品住宅。

 

而这组数据,可以解释深圳房价为何比京沪更贵,因为深圳的合法住宅太少了。

 

2020年8月的时候,深圳官方媒体曾公布了一组数据:

 

截至2020年初,全市住房总量增加至约1082万套(间),户均套数达到约1.13套(间),居住面积总量增加至6.12亿平方米,人均住房面积达到27平方米,住房供需相对平衡。

 

也就是说,深圳可以住人的房子一共有6.12亿平方米,人均居住面积是27平方米,那么可以倒推出来,深圳的实际居住人口是2267万人。而在统计公报里,深圳承认的常住人口是1344万人(截止2019年末)。

 

至于这6.12亿平方米的“住房”,其中大部分是城中村、违法建筑,大约有600万套左右。此外,还有170到180万套(间)的工业区宿舍,以及数量不少的军产房、房改房、村委统建楼等。

 

按照官方统计部门历年公布的“商品住宅新开工面积”,深圳2000年到2019年新开工的商品住宅,只有1.22亿平方米,占全部住房(6.12亿平方米)的20%。

 

由此可见,深圳楼市是典型的“双轨制”,其中非商品住宅占比非常高。

 

深圳的商品房价格虽然远超京沪,但70%的住房是“非商品住宅”,它们没有“红本”,很难转手,实际交易价格也明显偏低。比如同样地段、同样档次的军产房,价值只相当于商品房的5折到6折;至于小产权房,则要打3到4折。

 

因此,深圳楼市是非常特殊的市场,所谓学新加坡或者学香港,都是伪命题,因为深圳已经走出了一条自己的路。

 

对于闯深圳人来说,买一套合法的、有红本的住宅,意味着入股了深圳,可以分享城市发展的红利,可以安心地长期在深圳奋斗、生活。从这个角度看,深圳住宅供应量偏小了,未来需要大幅增加供应量,才能适应城市发展的需求。否则,是留不住人才的,也很难留住企业。


深圳历年新开工面积情况,近年来有所增加,但力度还有待进一步加强。

 

相比之下,重庆是另外一个极端。如果说深圳是长期供应不足,重庆是长期供应过剩。虽然重庆是一个“省”,表面上人口总量超过京沪和广深,但其实人口增量未必有四大一线城市多。

 

所以,当天量供应持续进行了20年后,重庆房价就显得比较稳,即便没有限购也波澜不兴。重庆发展方向也比较多,前几年重点在两江新区,向北发展态势明显。最近两年强调“西进”,跟成都的“东进”相呼应,以构成“成渝双城经济圈”。

 

发展重点方向的变化,带来更大的供应量。当然,这也就压制住了重庆的房价,让很多炒房客折戟沉沙。

 

重庆和深圳作为两个极端,告诉我们一个真理:想控制住房价非常简单,也非常容易,多供应土地就是了。

 

深圳不是小吗?把东莞惠州划给它,合并成一个大城市就可以了。尤其是惠州,一旦划归深圳,可以提供天量土地,足以抑制住傲娇的房价。

 

再看一下杭州。


很多人一直困惑,为什么过去几年杭州年年卖地金额第一,楼市仍然红火,一点没有下跌的意思?

 

当我们把过去20年商品住宅新开工面积累加之后,惊奇地发现:杭州的供应量不是多了,而是有点偏少。


杭州总人口当然没有办法跟北上广深相比,但过去这些年增量是可以相比的。

 

增量人口来了,必须要增量住宅来承载。20年累计2亿平方米,不算多。至少跟苏州的3.6亿平方米相比,杭州少了很多。

 

所以,杭州楼市易涨难跌,也就找到了答案。

 

考虑到人口总量,广州过去20年商品房住宅增量也不算多,不过2.1亿平方米左右。

 

深圳曾公布过截止2014年的违法建筑数量,当时是:37.3万栋,4.28亿平方米。这个数据堪称惊人。广州城市总面积比深圳大很多,所以违法建筑总存量估计只能比深圳多,不会比深圳少。这分流了一部分居住需求,缓解了广州的住房矛盾。

 

但整体而言,广州的商品住宅供应量并不算高。

 

在6个“3亿量级”的城市里,常住人口偏少的是郑州。所以,郑州的供应量有点大了。这是最近两年郑州楼市比较稳定,甚至还有点冷的根本原因。

 

但从长远看,郑州是河南这个9000多万常住人口的大省的“单中心”,所以郑州供应量偏大不是大问题,未来可以逐步消化。只是短期造成了较大压力。

 

这也再次告诉我们,只要增加供应量,没有稳不住的楼市。


上图是上海2000年以来新开工面积的走势图,可以看出上海最近两年住宅有所增加,但非住宅增长更快。这种局面如果不改变,未来有可能步深圳的后尘——住宅变得稀缺,容易上涨;写字楼、公寓、商铺过剩,空置率上升。


广州的走势图,最近几年住宅和非住宅都在增加,这也是广州楼市上涨动力不如深圳、上海充足的原因。


北京的供应量走势,2016年以来逐步走低,到2020年有所反弹。

 

最后,我们再比较一下北上广深四大一线城市商品住宅的供应量走势。


深圳一直都是那个“供应量最小”的城市。


而深圳的人气一直很旺,下面是四大一线城市小学生人数走势图。深圳从第四名跃居到第二名,未来可能超过广州。


所以,深圳未来不仅要在教育、医疗上补短板,还要在住房上补短板。


目前深圳的住房结构,更像是一个工业区,而不是一线城市。


2021年房贷计算器小编认为只有大幅增加合法住宅的套数、面积,不断增加新市民“入股深圳”的机会,深圳才能有持续的竞争力。




网友讨论:中国楼市的怪现象



网友:佳木成林


 深圳涨幅比北上厉害没什么原因,就是户口一项,同样的户口政策吊打深圳


小编:


 北京上海放开户口,中国14亿人口其中10亿是北京户口,4亿上海户口


网友:佳木成林


老师说的确实是,所以深圳真是庶民的胜利,给很多民企走出来了一条拼出来的路。




网友:王卫


 我股票逃不出来了 老师给点安慰吧


小编:


 应该是双顶,还有一个高点




网友:Jeffy


 深圳一边没房,惠州一边空城,结构性矛盾何时有解?


小编:


 深圳扩容过去,是最好、最高效的解决办法。无奈很多炒房客不愿意,他们要把深圳房价搞得更高




网友:鲸鱼


 贷款停了,就显了原形


小编:


 那当然。有100种办法让楼市崩溃的




网友:邓润光


 老师,如果真的要把东莞惠州划给深圳,这两个政府能答应吗?


小编:


 这种事情,是中央决定的,下面执行。比如莱芜划给济南




网友:一九


 增加土地供应,真的可以抑制房价吗?土地不是萝卜白菜大米黄豆,土地数量有限不可再生。所以,新增供应也只是面积上的增加,对已售核心地段房价没啥影响。比如,北京新增n倍土地供应,长安街周边的房价也不会降低~


小编:


 城市多中心化发展,还是可以缓解中心城区上涨压力的。




网友:上投


 有统计说,深圳工资中位数也就5200.你怎么排除深圳房价不是洗钱现象呢?




网友:沈莹


 老师,有空谈谈苏州!苏州是不能忽视的地方。


小编:


 好




网友:Ethan


 郑州房价还能涨吗


小编:


 会的




网友:于周海


 北京年后会有一波么?幅度估计很小了


小编:


 北京下手调控比较早,态度也很坚决。但长线还是看好的




网友:歐陽


 东莞惠州划过去深圳吞得下?东莞惠州划过去深圳还是深圳吗?大家都玩得到东西反而不好玩了,让小数人关住门在里面玩,玩的人也自豪,在外面看的人看也津津有味!这才是深圳发展的动力。




网友:高兴


 老师,重庆房价未来增长还有希望吗?惨


小编:


 毕竟是直辖市,发展机会还是多,长线看好,但郊区买房慎重




网友:.


 杭州这次凉凉了!老师一向看好的板块轮流吃饭,杭州还没吃到这次上涨,就调控了。杭州的普通老百姓又美享受到房价上涨的红利。杭州现在太盲目了




网友:宝安金榜


 强烈建议惠州惠阳大亚湾并入深圳,其余部分并入东莞


网友:宝安金榜


 是的,同样的,海口和三亚也应该尽早完成行政区划调整




网友:瑞


 老师,政府压着房子不让涨吧。


小编:


 鸟笼行情,涨跌都不容易




网友:孙sir


 不知道为啥,随着股市调整,总感觉三四线城市的房价要涨百分之十到二十了,感觉很强烈!




网友:吴骏


 老师会改变对杭州短期横盘的看法么?


小编:


 蚂蚁+最近几年供应量大,整体横盘概率较大,局部会涨




网友:趙 鋒


 深圳多套房产的,会不会深圳快速扩容获批后,而导致房子价格下跌.


小编:


 核心区不会受到影响


网友:趙 鋒


 像沙井,新桥的房子呢?属于您说的核心区吗?


小编:


 如果向东莞扩容,会有点摊薄的,地铁很方便


网友:趙 鋒


 如您所言,现在这两个地方的楼盘还能投资吗?比如说限售5年这后会怎么样?


小编:


 打新没问题



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