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买房,你适合买新房还是二手房?

买房,你适合买新房还是二手房?

发布时间:02-01 22:12

每次被人问起,买房选新房还是二手房时,2021年房贷计算器小编都会想起一位看了市区老破小后,又看了郊区精装公寓样板间后,冲动刷卡买了公寓的朋友。


当时买房,他至少提前三个月就开始跟我咨询一些建议,而我听了他“能尽快入住、不要离市区太远、单价适中”的需求后,建议他在主城区选个二手房。


谁知他挑来选去不是觉得小区环境太过老旧,就是觉得房子户型太差,硬是没有相中的二手房。


最后只是看房途中,被路边举牌做公寓广告的小蜜蜂盛邀去售楼部一看,就对新房且精装修的公寓欲罢不能了。


后来他在电话中告诉我:“房子买了,虽然是个公寓,但我还是觉得能买新房最好!”。


我回他:“没想到你还有新房癌的潜质”。


现实生活中,新房和二手房在不同群体和需求面前,都有各自适合的位置存在,这也是今天想要和大家讨论的,买房,你适合买新房还是二手房?

 


1、关于费用

 

有过房产交易经历人的应该知道,新房和二手房之间,在买房花费上有几处明显的差异,分别是:房价、税费、贷款。


先说房价,正常情况下,二手房都要比新房价格便宜大概10%。但由于各类因素导致的二手房价格差异,这个价差也会存在一定的浮动,比如一些捆绑了名校学位的二手房,价格比新房还贵。


还有一些情况下会出现房价倒挂,也就是二手房比新房贵,比如去年年底深圳华润城开盘便是因为房价倒挂引起全城轰动,由于备案价限制,项目新房均价在13万/㎡,而板块均价已经达到了16-18万,买到即赚到的诱惑,吸引了一大批客户弃号远洋天著、越秀和樾府等项目,只为打新华润城。


然后是税费。


购买新房方面,开支结构比较简单:购房款+契税+房屋维修基金+零碎小额开支。


而二手房则会多出一些:购房款+中介费+赎楼费(包含赎楼担保费和短贷利息)+税费(包含契税、增值税、个人所得税、豪宅税、印花税)+贷款费用(房屋评估费和按揭手续费),具体内容我们也写过一篇关于二手房开支的文章《买二手房除了首付,竟然要再花这么多钱!》。


这样比较下来,二手房购房流程更繁琐,存在的各类开支也更多,比起新房更容易踩坑和麻烦。

最后是贷款费用,通常首套新房的首付比例是30%,贷款时限最长是30年。


而二手房的首付费用要涉及到房产评估,评估价格并不一定等于购房的价格,往往要比房价低一些,并且可以贷款的年限也要根据楼龄进行评估,楼龄越老可贷款年限越短。


再加上二手房首套首贷上限为70%,这就可能导致差不多面积段的新房和二手房,二手房首付会高出许多。


从以上几笔开支来看,二手房涉及费用虽多,但作为大头的购房款会比新房有更大的优势,遇到急用钱的卖家,二手房的议价空间还会更大,也就是二手房在整体价格上更有优势。


但对于资金有限,现金流紧张的客户来说,二手房也会因为楼龄影响贷款年限,首付比例和还款压力会更大,甚至楼龄超过30年的二手房基本都是不能贷款的,资金有限的情况下,2021年房贷计算器小编建议根据具体情况选择更适合自己的一种。

 


2、关于配套


房屋配套关系到居住者的生活便利度,以及房子未来的升值空间,因此配套的好坏,也是购房选择中非常重要的衡量标准之一。


首先,新房的学区、物业以及周边的生活配套大概率都不如二手房成熟。


二手房的学区捆绑稳定,一般确认是某学校的学区房不会出现变动,而新房的学位则存在很大的不确定性,需要等到交付才能最终确定。


一方面新房的学区可能也正在配建,教育教学水平无法评估,另一方面开发商可能会为了卖房,而在对外宣传时,将没有确定的学位配套,当做房子的配套学位进行虚假宣传,等到业主入住为小孩申请学校时,才发现被学校拒之门外,并且这类的新闻时有发生:


2018年三月份,考虑到孩子的读书问题,商女士一家在长沙天心区购买了一套商品房,新楼盘名叫麦芒国际。当时在和楼盘开发商沟通交流的时候,开发商承诺这个小区的楼盘是带有知名小学的学位。


但是,在2019年年初长沙市教育局公布的城区公办小学学区覆盖范围的文件中,商女士却没有找到麦芒国际小区,孩子面临上学难的问题。


2020年6月,网友反映,西安高新区紫薇地产开发的紫薇尚层楼盘,开发商在卖房时承诺买房有西安高新国际学校的学位。而今学位没有了,开发商买房前承诺能读书,现在却读不了,业主无奈维权,学位落空,该楼盘销售涉嫌虚假宣传。


物业与生活配套等基本同理,这方面新房都存在着一定的未知性,没有入住不可预料物业的服务水平。


而二手房则可以通过查看小区环境,建筑内部保养情况来评判一个物业的服务水平,可以说是所见即所得,毕竟高质量的物业服务,也会影响购房者的选择以及房价的波动。

 


3、关于时间

 

我们生活的时代,是分秒必争的时代,时间有多易消逝就有多可贵。因此在买房的问题上,早买晚买、何时入住中间消耗的时间成本,都是可以通过金钱来衡量的。


每每说到新房与二手房的差异,一定会有人说到,二手房买后就可以拎包入住,早买早享受,不用继续租房给别人家房子还贷款。


而新房大多是期房,需要耐着性子等了又等,遇到意外,比如去年的开始爆发的疫情,很多项目施工延期,几个19年买了房的朋友,多多少少都在抱怨自己的房子交房又推迟了。如果是同一时间买房,单是租房成本,能提早入住的二手房一两年时间也能省下几万块了。


还有比较容易被人忽视的楼龄问题。在上文开支部分有提到,楼龄的长短会影响贷款的期限,除此之外还有影响产权年限的问题。


一般商品房住宅的产权是70年,但抛开拿地时间和开发周期,消费者买到手里的房子也就剩下六十几年的产权。


更有甚者,一些城市本土开发商早些年低价拿地,却没有早做开发,可能握在手里十几年才开始规划建设,这样最终到购房者手中的房屋产权,可能仅剩四五十年,如果再买到这类产品的二手房,剩余的产权年限只会更短。


同样是花钱买房子,谁不想自己的产权时间更久一点呢,虽然都说关于产权续期的问题不是什么大问题,未来到期了可能也只是花费少量的税费续期,但长路漫漫,未来如何还不是尚未可知,当下实实在在能握住的才是最可信的。

 


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2021年房贷计算器小编总结

 

细碎的说了这么多新房与二手房间的差异,还是做几点总结,便于大家带入自己的情况去做选择:


1.小城市城市半径不大,中心区和郊区价差不大,配套对房价的影响也不会很明显,价格相当,选择更便利的还是更新的小区可以随个人倾向。


2.如果城市一二手房倒挂,那肯定是要好买新房更划算,只是会辛苦些要靠运气,如果是为了学位和居住方便,还是中心区的二手房更适合。


3.每个城市都是存在鄙视链的,住在中心区的人往往会鄙视住在郊区的,因此中心区二手房价值,短期内是不会转移的。


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