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上海的房东,劝你别太贪心了

上海的房东,劝你别太贪心了

发布时间:02-02 08:41

如果大家最近和2021年房贷计算器小编一样泡在一线市场,应该会有这样的感受:


过去发生在上海楼市里,单方面的卖家强势市场,现如今已经变成了僵持局面。


我想给这种状态拟一个很有意思的比喻:拔河。


没错,就是拔河。卖家想等着年后再来一波小阳春,买家在观望更多的加码调控政策出台、更好的房源入市供给。


各位也一定很好奇,这种僵持状态到最后,到底谁会赢?


不好意思,这个问题没有标准答案。


楼市里从来就没有输赢而言,只要买房人能够买到满足家庭需求、自住舒适的房子,卖房人能够卖的不错完成更好的置换需求,就是赢。


但是站在这个节点,我越来越有一个很深的感触:


如果你是卖房人,如果你最近想要卖房。


别太贪心,卖房的时机真的差不多到了。



1


上海楼市里最早理性预警调控风险的,应该是2021年房贷计算器小编。


现在大家回过头再去看这篇去年12月份的文章,点击蓝字查看图片如果,上海楼市开始调控。


应该会发现我们的预测里,除了预售未加码,其他如限钱、限价、加郊区供应都中了。


当然,上海楼市的调控还有一些零碎细则出台,比如说增值税2改5、法拍房限购、停办税费卡、优先无房户、主体封顶才发放住房贷款等等……


所以我们为什么会说房东不要太贪心,因为从操作层面,不排除上海依旧会有加码调控堵漏洞的可能性。


按照现在上层对于楼市的打压态度,包括一线城市里的深圳的加码脉络,上海对于楼市调控,应该像如今的深圳一样还有后手,直到层层加码。


甚至到最后,还有可能更加细化到家庭和个人,比如深圳现在的玩法:资格造假、代持等违规行为上黑名单,3年内不能买房。


很多人都在想,这是ZF抑制需求端、抑制炒作,跟我房东有什么关系?


虽然没有直接关系,但依旧有很大的传导效应。


因为无论是买房还是卖房,支撑的底气无非就是市场预期。


市场预期是一个很捉摸不透的东西,它可以带动上海二手房月成交3万套,也照样可以把高成交拉下来。


现在为什么会形成买方卖方的僵持局面?很大程度就是因为一个接一个的政策,让市场的确定性迎来了冲击。


买房人愿意等,卖房人暂时也不愿意放弃小阳春,两边人都在等最后的“决战时刻”。

 

现在还有一个最大杀招——限售武器还没有正式祭出,但我们依旧不排除会有加码的可能。


未来你想卖,不好意思,不给你卖。


一旦这个政策出台,对于个别房东来说,是一个很伤很严厉的政策,相当于直接堵住了流动性。

 

应该有人会发现,这里在逻辑是有一个漏洞:存量本来就少,需求又不会消失,按住了房东供给,供应从哪里来?


还是预期。


ZF一方面堵住投机取巧的心理,一方面外围郊区加供应,预期只要一发生转变,满足卖房条件的房东,会自动往市场输送供给。


苏州楼市不就是这个活生生的例子么。限售5年,照样会有接近10万套二手房释放给市场。



2


最近2021年房贷计算器小编还遇到一个典型的卖房案例,来自一位粉丝的咨询:年后大概率有小阳春,我想等到最高点卖房。


我当时反问了她一句:你回去问问身边卖房的朋友,是不是和你有一样的想法?


这就是典型的羊群效应,所有人都在观望,都在想着最高点出货。但是真的能卖房踩到绝对高点,买房抄在绝对低谷的,我没遇见过。


再一问房源情况,非学区老破小,还想要置换,这类房源趁早卖吧。


且不说绝对高点和低点无法预判,机会成本才是最最重要的。

 

还有一些典型的滞后板块、劣势资产房源、垃圾楼层户型,别当宝贝捂着了,现在到年后,就是最好的卖房时机。


现在还有窗口期给你当强势的房东,来挑付款方式挑客户。等到大家都以为绝对高点出货的时机,就是买房人反转来挑选房源的局面。


另外,不要再以为房子现在还很好卖,时间成本也要考虑在内。


前几天,大宁金茂府二期出了一套黄金楼层,过去大宁金茂府的成交速度应该都知道,曾创造过挂牌未看房就成交的奇迹。


按理说这套出来之后,应该还很好卖,毕竟是楼王位置、黄金楼层、赠送二十个平方(早期房企偷了点面积),单价其实不低,真实价格核算下来是14万左右。


周末两天,有二十几组带看,但很可惜,没有一个人买。


这就是一个很好的心态变化,涨过一波并且吃过一波调控之后,买方的算盘也打的很响亮:


都要算成本、算房价、算税费、算预期、算各种,反正都很纠结。


如今还能够僵持下去,其实就是因为存量不多,不然市场就会直接扭转买方市场。



3

 

另外,再跟大家聊聊另外一个切面。


原来我们都以为,调控不会干预房东对不对,只要需求端做调整就好。


但超乎预期的是,这次增值税2改5影响还是比较大。


对于ZF来说,不可能看不到房东捂盘惜售的问题,所以做了这一步意外的调整。


那些不满五年的普宅、非普宅,都将面临高额的增值税费,买卖双方对交易的信心都会有所下降。


可以这么说,一部分满二不满五的房源,已经错过了最好的卖房时机。

 

对于买房人来说,没有人愿意莫名其妙来承担几十到一百万的税费,买家不会单方面买账,除非一人退一步,卖家也站出来承担一部分,但可能性极小。


2021年房贷计算器小编关注的房源里,有一部分不满五的房源,现在已经进入了要么下架,要么降价的两难局面。


还有最近的银根收紧信号,不直接作用于房东,但照样有长线影响。


2020年的最后一天,监管祭出了大招,给商业银行的房地产贷款占比划定了“红线”,其中个人住房贷款余额占比最高不超过32.5%,规模越小的银行,上限要求越低。


现在广州的一些银行已经在推进利率上行,工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,更有一些银行短期给房贷业务按了暂停键。


这是台面上的收紧,台面下也不平静。


目前各大行已经在推进监管并且重点打压信贷乱象,一些过去能够应用于二手房的特殊操作,如今已经基本不能做了。


买房人不是做慈善的,本来贷款审批就受了影响,加上利率收紧、税费变高,各种信贷口子失去机会,二手房出货的竞争格局会变得愈加艰难。


对于购房者来说,很容易算出一笔账,反正二手都涨过了,不如去看看涨幅被限住的新房。


未来,这些变化会慢慢间接转嫁给二手市场。


 

4


最近2021年房贷计算器小编在监测全市二手行情的情绪指数,情绪指数的来源,是来自向上调价的房东。


这篇文章还在打磨,但数据情况可以提前透露给大家——上海楼市的情绪指数在下跌,向上调房价的房东,人数正在减少。


这也是去年九月份以来情绪指数第一次出现回调,说明新政对于市场信心的调整很有效。

 

最后,我们把二手房的卖房时机划分为几种情况看待,并且给一点实际建议:


第一类,满五的优质学区房、改善房源,向上机会依旧存在;


第二类,满五的劣质房源,可以尽快出货了;


第三类,满二不满五的优质房源,可以继续持有到下一个周期;


第四类,满二不满五的劣质资源,如果你要置换,考虑让步卖掉。如果不置换,自行选择。


第五类,刚迈入补涨行情的板块、房源,出货步子可以拉长一些;


第六类,已经走完涨幅周期的板块、房源,可以考虑出货。


这一轮周期,其实房东看上来是得益者,但也不是那么乐观。


因为上海没有这么多炒房客,很多卖房人也是受害者,都是要卖完房再去买房。对于置换的房东来说,越往后拖,卖房多得出的一些收益,最后都要原封不动的还回去。

 

尤其是卖小买大的房东,越是大房子,同样的总价涨幅,基数上浮越比小房子大更多。


对于卖家来说,通盘应该更以置换链条来做考虑。不要只看攥紧持有,最后卖房得到的一点点多余收益。

 

往往这一类人,也更容易置换踏空。


大家自行对应以上6类二手房出货建议,劝一些还在观望的房东,珍惜时机,不要贪心。


另外,刚需、学区、置换的买房人,也可以盯紧房东让步,带给你的机会。



5


网友讨论:上海的房东,劝你别太贪心了


网友:victor


元旦前入手次新大定不还价拖长交易周期,21号出政策后优先出手不满二市中心老破小凤变冰打法,当天挂牌当天出货,今天去网签。


上周末再出手彭浦不满五顶楼,同样凤变冰,成交总价刷新板块,后天网签。坐等年后放款,首套契税过户入次新,美滋滋。




网友:卢云


不考虑学区政策调整的分险嘛?


如果有调整的话,过完年回来3月份就会出了




网友:Ivy Xu

 

请问普陀区中环内有补涨机会吗?




网友:chrome震

 

为追公平,全国统一购房政策才是王道。


小编:


 这个太理性化了




网友:gelu

 

很多人不懂金融,只是过去二十年的习惯操作


网友:gelu

 

北京不是已经出政策了,限制小区带看人数。后面可能就慢慢冻住交易




网友:Michael

 

向杭州学习,全款买房5年限售的房子禁止抵押贷款。ZF历年的操作都是限制杠杆为主,不让房价跌。真要按住房价方法很多,看清ZF意图,跟着政策走,不要去硬刚




网友:陈胜

 

这轮上涨主要是供需矛盾,远郊区有几个人愿意去的,深圳去年调控到现在房价跌了吗?呵呵


小编:

 

没说跌,聊的是机会成本和时机。限售和一些更细的加码还没出。如果你是6类里的强势房源,大可不卖。如果不是,你自己斟酌。




网友:Lily Sun

 

想知道二手房的重大政策,能透露些吗?




网友:肉肉

 

坐标广州,除了政府没出新的限购政策,其他情况基本相同,我是改善,现在卖了等过户,只是想买的早就涨上天够不着了




网友:M

 

闵实验的莘南花苑学区房,浦东三林的三林新村,杨思的世博家园,张江的川杨新苑申城佳苑,如果持有2-5年,在这个时间的时间点上,从增值角度来说是不是买莘南更好,张江,三林,杨思是不是涨得差不多了?


张江和杨思长线是不是更具有增值性,三林更适合自住?


小编:

 

莘南是补涨板块,这个节点你的解读基本没问题。




网友:海

 

南京人坐看上海金三银四行情演变以决定下一步的操作,吼吼




网友:果然

 

老师好,问一下闵行去莲花路古美一村的房子算6类里的第几类呢?


小编:

 

算是中间档板块,房源情况你可以对照一下6类。




网友:康彬

 

你是房东你也黑  一样的


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