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为什么手握100万的三线中产买房入坑了?

为什么手握100万的三线中产买房入坑了?

发布时间:02-02 19:28

临近春节,返乡置业又成了热点话题。当大家在热烈讨论年轻人到底要不要返乡置业的时候,2021年房贷计算器小编却给了朋友一个冷静的建议……


林哥,农村出身,初中辍学,经多年奋斗,成功步入中产阶级。


在长三角一个传统三线城市,自营企业,年收入保守估计50万,家里全职太太,两个男孩,几套房产,每年结余几十万投资……


可谓是妥妥的人生赢家。


最近他却发给我了一条信息,“本来还以为自己挺成功的,但人最可怕的是“不知道自己不知道”,谢谢你救了我的100万!”


我长舒了一口气,拉住一个。



1、成功置业


林哥本来对自己挺满意的。


农村苦出身,初中都没读完就出来混社会了。当年他在化工厂打工,偶然认识某个专家,发现专家的专利可以极大提升工厂效率,看准钱途的他,积极去开拓市场,中间种种艰辛劳累就不提了。


凭借他的坚持,努力、真诚,最终取得了成功。


经过十多年的奋斗,自营的公司业绩稳定,每年盈利至少50万,在这个传统三线城市,已经算是很不错的收入。


家里太太全职带娃,两个男孩,收入除了孩子教育和生活之外,每年还能剩个25-30万。


林哥在房产方面开窍也比较早,2009年贷款买入了第一套房产,后续又陆续贷款买了一套改善自住房,后来孩子要上学,手上有些结余,又买了学区房……


随着全国房价上涨,当地的房价也在上涨,林哥庆幸自己的果断决策。


偶尔回头看去自己从农村一路走过来的道路,他觉得自己还算是不错,算得上人生赢家了。



2、走上歧途


在一片大好形势中,林哥都没有发现自己已经悄悄地走上歧途……甚至,他其实已经走偏了而不自知……


最近林哥手上又攒了100万现金,他做生意正好需要一个办公地点,朋友圈里的中介一直在推荐一个新开楼盘。


空闲时,他去看过几次,颇为心动,公寓设计精美,公园般的环境,交通非常方便,价格远低于住宅,总价80万买下毫无压力。


原本他找我咨询,只是想让我帮他参谋参谋。因为他知道我在一线城市北京,常年关注房产,他想听听我的意见。


感谢林哥的信任,我首先帮他家的房产布局基本盘整理一下。仔细问下来,我惊讶地发现,林哥除了三套房产之外,近三年还投资两套商铺,而且是全款。


他不在意的说,“攒了几十万不知道买啥,(已经有两个按揭贷款)又不能贷款,就全款买商铺了。”


可是我告诉他,在北京房产圈,大家有个基本的共识,商铺不是好的房产投资标的。


以前是“一铺养三代”,现在是“三代养一铺”。


在近十年中国电商轰轰烈烈的大发展中,实体店铺受到了极大冲击,空置率快速上升,价值直接反映在价格上。


再加上商铺交易税费约占总价20%~30%,导致商铺想出手很困难,回报率也并不高。


比如这两套铺子,租金回报仅有4%。如果把压在商铺上的资金解放出来,其实完全可以有更好的回报。


林哥有点傻眼, “啊,这两套商铺买错了?”


“是的,而且你现在考虑的这个公寓,也不是一个好的选择。”


房产圈还有一个基本共识就是,公寓涨幅是远比不过住宅的。


因为公寓各种坑,40年产权,商水商电,不能落户,出售要交5.65%的增值税,还有各种费用……


所有的限制因素都会体现在价格上,问问身边,很多血淋淋的故事,被中介忽悠买了公寓,买的时候便宜,卖的时候想哭……故事太多了!!


林哥又有点呆……多年来,他在事业上小有成就,非常了解化工行业的上游下游,但房产投资,但还真没想太多。一般也就几年了手上攒了点钱就想着买点什么。


当他回味我说的房圈共识的时候,他不禁感慨,“本来还以为自己挺成功的,但人最可怕的是自己不知道自己不知道……”



3、弃暗就明


当把他的基本盘理清楚,通盘考虑家庭房产配置后,我给了林哥三个关键建议,帮助他避开了大坑:

1)不碰商住,不碰公寓,不碰商铺。


眼前的公寓不能买,100万现金留下来,手上的两套商铺,找机会出手。


2)自住房+学区房,判断后保留


目前第二套自住房交通方便,环境良好,基本满足生活要求。学区是二娃几年后还要用的,也要保留,自住房+学区房,都是刚需。


其实很多三四线城市也有分化,很替林哥操心,他的这两套刚需房值不值得长期持有呢?要帮他多想一下。


通常当我们判断房产价值的时候,最基本的考虑就是人口+经济这两个基本面因素,我去找了这个城市具体的数据。


通过贝壳研究院,找到长三角地区的人口数据,可以看到镇江市,2019年城市常住人口320万,属于净流入区域,城镇化率70%,在分水岭以上。说明这个城市房价长期是有人口支撑的。


经济方面,2020年,中国GDP为1015986亿元,按可比价格计算,比2019年增长2.3%,这个传统的三线城市2020年GDP预计为4250亿元,同比增长超过3.2%,经济跑赢全国平均水平。


综合看经济和人口,这个城市的房价有基本面支撑。加上这两套房也算是当地好地段,好学区,我告诉林哥,放心持有吧。


3) 优化资产,归拢资金


除了自住房+学区,家里还有一套老房子,市值140万,目前每月几千块的贷款。


我建议出售老房子,归拢资金,而且腾出一个贷款名额。


两套商铺市值合计90万,也建议出手,或者保留一套目前在用的商铺,加上林哥手上100万现金,手上至少能有300多万用于房产投资,可以找到更好的机会。


甚至,可以异地投资。


异地!之前林哥就完全没想过到外地去。他本以为自己从农村走到了城市,已算成功,基本就终老于此。


但我问他:


“一代人有一代人的使命,你已经从农村走到了城市。”


“你有两个孩子,你想过十年后,你希望他们去哪里发展?”


“或者说,他们的未来,在哪个城市更好?”


他好像懂了!



4、破圈升级


异地买房不是简单的事情,最重要的就是城市选择。


买房就是买城市,买你能买的最高级别的城市。能一线就别二线,能二线就别三线。


人往高处走水往低处流,逆流而上!


现在中国楼市已经出现城市分化,过去十几年市场真实结果是,一线城市回报率远高于二线城市,二线高于三线,三线高于四线。


这是经济学上典型的马太效应,好的越好。


三四线城市,如果人口流出,经济下滑,长期房价是没有支撑,如果有多套房产,建议出售三四线房产,集中资金到一二线城市。


但以林哥年收入几十万的水平,要投资北京上海深圳等一线城市,比较困难,人做事量力而为,林哥可以看看其他城市。


说到这里,林哥突然想起一件久远的往事,他当年从农村出来,赚到第一桶金后,很多老家亲戚劝他回老家盖楼,有的劝他在县城买房,他都拒绝了。


在他当时能买的最高级别城市,就是所在的这个三线地级市买了房,十几年过去,他和他老家亲戚的身家,已经不是一个级别了。


和林哥畅聊很多,“你希望你的孩子去哪里发展啊?”,再经过一番思索之后,我建议林哥考虑在南京投资。


经济方面,2020年南京预计全年完成地区生产总值1.48万亿元,可比价增长4.5%左右,超过全国平均值。


而且增幅居GDP超万亿元城市前列,经济规模自改革开放以来首次跻身全国大中城市前十强。这样一个人口流入,经济强劲的城市,房价长期有稳定的支撑,适合长期投资。


人口方面,根据贝壳研究院的数据,南京的城镇人口850万,城镇化率80%以上,仅次于上海。2014年-2018年,连续5年年均净流入人口大于100万。另外有新闻报道 2020年南京人口首次突破千万。


而且林哥非常喜欢南京,经济有活力,教育资源好,就业机会多,适合孩子将来发展。


当然具体如何投资南京房产,他完全可以继续寻求熟悉全国房产情况的专业人士建议,也可以和南京的房产中介,贷款中介们多交流。


很多时候,只要有了目标,方法并不是问题。



5、常见误区


和林哥聊完之后之后,我又延伸思考了很多。


林哥其实代表了一类人群,就是中小城市中产阶级,包括小企业主,他们从农村出来,教育程度不高,但凭自己的勤奋努力,事业小成,顺利买房置业。


但在后续的房产投资中,因为不够专业,加上身处中小城市,在房产投资上容易踩进以下误区:

 

1)小富即安


因为教育程度不高,虽然过去凭借灵敏抓住某个机遇挣到钱。但解决温饱安居之后,也就满足于眼前还不错的生活,缺乏长远眼光,看不到更多的机会和风险。



2)盲目投资


在自身的自住和学区需求解决后,手上每年又有一定的结余,想着继续做房产投资。但因为国家限购限贷等,轻易把住宅这个选项忽略,把眼光投到其他。


同时,因为身在商界,有一定的商务需求,接触的多是商铺,公寓等偏商产品,容易想着买一个来办公自用。


最后导致手上闲散资金陆续被套在劣质资产,而错过了住宅这一更好的投资标的。



3)缺乏通盘考虑,忽略沉淀资产


过去这些年陆续买下的房产,只是惯性出租,供月供,相当于房价上涨的钱都趴在账上。


如果是现金,相信林哥们是绝对不会让它趴着,但变成了不动产承载,就很少想起它了。只会用手头的现金来考虑投资机会,所以盘点资产,通盘考虑家庭房产配置还是很有必要的。



最后我还感慨,这还真不是他一个人的错,虽然他自我奋斗离开了农村,但毕竟身处中小城市。


周围人聊的话题和资讯,眼界和思考的范围,没有太多破圈,和一线城市存在很多的信息落差和资讯滞后,缺乏一些基本共识。


但这并不意味着不可以在房子上赚钱。



6、总结


给中小城市仍有投资能力的林哥们的避坑指南:


1)考虑下一代,给自己更高的目标


要想克服小富即安的心态,多想想自己的孩子。 


因为这种心态的根本,因为觉得自己奋斗后成家立业,没有更高追求了。 


用林哥自己的话来说,“人还是有点懒筋的”, 当把眼光放到下一代,考虑到他们的发展时,是不是有了新的动力?



2)通盘考虑房产配置


承认自己的认知局限,认识到可能存在知识盲区。


在重大的房产决策之前,可以借助专业人士的力量,全面的审视、盘点家里的房产配置,清理沉睡资产,归拢回报率低的资金,集中力量办大事。



3)集中力量,投资更高级别城市


牢记马太效应,一线城市回报率远高于二线城市,二线高于三线,三线高于四线。这是一线城市的人们非常熟悉的老生常谈,但对于眼界相对狭窄的林哥们,日常没太多感受。


当年轻人在一线城市奋斗攒下第一桶金,考虑回乡置业的时候。


2021年房贷计算器小编会给身处三四线城市,但其实还有投资能力的林哥们最真诚的建议:


逆流而上,买你能买的最高级别的城市。


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