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2021年多城房价调控,房贷审核更加严

2021年多城房价调控,房贷审核更加严

发布时间:02-03 08:30

2021年开年才一个月,多城升级调控、房贷审核更加严格,但市场的购房热情高涨,像极了2016年的感觉,新一轮行情已开始。


在2016年的普涨中,资金沿着狭窄的通道填满一个又一个城市,大水漫过,没有洼地,因为房价基数都比较低,所有城市、所有新区都跟着鸡犬升天。

 

而在这一轮的房价分化中,城市内部、产品本身也在加速分化,房产投资逻辑渐渐在发生改变。

 

特别是深圳宝安光明飞涨,东莞松山湖滨海新区飞涨可以看出:全城能够跑赢大势的只有那些靠着政策和资源堆就的新区,而不是那些全城划的新区都可以涨。



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我们一直强调近郊,那些不断有概念和利好兑现的新区才有价值,在目前的形势下还要加上受政策推动的区域。

 

在限价时代,全国城市基本都是惯用限价一刀切,主城区限价严格,房价被压制,郊区限价宽松,房价被抬升,一压一抬之间,主城区和郊区的价差在不断缩小,使得整个城市房价扁平化。

 

但在这一轮房价分化中,热钱都往规划落地最好的新区去,只有有产业推动的新区,才能有足够扎实的自住和投资群体。


之前大家都是买概念,但是城市片区分化之下,城市经济才是房价的最大支撑。

 

为什么呢?


1.符合城市发展方向的新区,才能受到最大的支持

 

这些年的城市化速度扩张很快,前几年,城市东南西北扩张,而现在都是在争夺增量,都是资源有限倾斜,集中力量发展。

 

符合城市发展方向的新区,才有未来的溢价。

 

房子本身就是砖头水泥,买的是房子上附着的资源的改善。

 

3年前这里荒无人烟,路都没有修好,3年后这里人气导入,都开始堵车了。

 

就像深圳前海,因为有不断兑现的利好,又踩对城市发展方向、政策资源成就,所以保持长牛,其他板块只能是轮动。


深圳前海


符合城市发展方向的新区,是主城区板块的自然延伸,或者是大城市推进的卫星城,拥有科学合理的高规格规划。

 

靠着民富程度高的主城区,虹吸主城区的资源,在新区上建立更先进现代化的公共配套和学校医院。

 

如果新区有一个前瞻性的规划就成功了一半,就像和新加坡合作规划的苏州园区、黑川纪章设计的郑州郑东新区。


或者有个靠谱的一级土地整理商,如金茂整体运营的长沙梅溪湖新区和越秀整体运营的广州南沙。


广州南沙


2.投住分离的概念深入人心

 

在房价暴涨的这四年,大家都被普及了一个概念——“投住结合”,刚需改善买房要求自住舒服,也要求房子增值。


明明大家自住的需求是配套齐全,发展成熟,而投资的需求是要周围不断改善,升值潜力大,两者是难以统一的,但大家现在都变得很贪心,看到别人的房子涨了,自己的房子不涨就会很难受。

 

以前,大家会普遍存在着对一个地方会有地缘情结。虽然在东边上班,但能接受在西边居住,反正通勤时间也不长。

 

随着一二线城市越来越大,城市半径扩大到30-50公里,跨城上班不现实,所以产业集群的地方符合职住结合反而涨得更好。



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不仅仅城市内部在分化,各区域上涨幅度不一。产品本身也在发生很大的改变。

 

这一轮广州科学城上涨,提供了很多选筹新思路。


例如因为有优质生源而考成名校的万科东荟城能凭学位优势领涨;


例如业主质素相对较高的科城山庄挂盘量少,小盘子容易炒;


例如片区标杆名盘新福港鼎峰代表了片区的天花板价,越探越高,会带动周边均价上升;


例如就算有墓园bug的雅居乐富春山居,乘着区域的大势,依然能凭借产品和园林出圈。


而现在这上面的价格基本都还要上涨30-50%以上,尤其是新福港鼎峰的价格竟然破了6万。


还有深圳湾的华润悦府、前海的诺德假日、科技园的华润城,都是凭着好产品出圈,受到改善投资的喜好。

 

这些大开发商、产品又做得好,会成为区域内网红盘。在这一轮房价分化上涨中,好产品和坏产品,高下立见。

 

新房有开发商做品牌宣传,产品做得不好都可以卖期房卖预期,但是二手房是所见即所得,所有一切一览无余,所以好产品会受认可,能卖得上价。



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所以未来什么样的城市、区域、房子能有较好的升值潜力呢?

 

1.高量级城市


最好是一线城市,或者是强二线。这一轮房子分化就像一次财富再分配,热钱最终肯定还是沉淀在一二手房成交活跃的强城市。城市级别越高,资产就越安全。

 

2. 产业先进、规划科学、供需相对紧张


这个区域是大多数年轻人向往的,拥有良好的产业和配套,也有虹吸主城区资源的能力。供应量紧凑合理,形成健康的二手房市场。



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4年来,楼市往什么方向走,一直是政策说了算。虽然,现在真正有前景的地方,都离不开政策资源的扶持。


但在二手房市场越来越成熟之下,开始走出了市场化的方向。


产业+供应量开始成为左右市场的核心力量。

 

房价分化之下,楼市的逻辑开始从“自上而下”,逐渐走向了“自下而上”,可能哪天市场陷入疯狂、触发政策调控之后,又会变成了“自上而下”。

 

经过这一番房价分化的洗礼,一二线城市楼市会不动声色地成长、成熟。


一线城市的风吹得这么猛,二线城市哪能平静得了?


至于强二线城市的横盘,大家的心要大一点,这不过正如当年一线城市遭受横盘挫折一样的崎岖之路而已。

 

这一刻,是否似曾相识?


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