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广州首次公布一二三环!以后也要学京沪看“环”买房了?

广州首次公布一二三环!以后也要学京沪看“环”买房了?

发布时间:02-03 09:15

之前老听北京人说:“每次跟别人说我住北京,第一个问题就是你家住几环。”


没想到,这个问题,有一天竟要问到广州人头上。


近日,广州官方首次对广州区域作出了环圈划分。只不过,划法有点简单粗暴:


环城高速以内算一环,华南快速干线跟广明高速以内算二环,其余通通算三环。


于是,“住几环”这个问题放在广州,回答就会变成:


住天河东部的憋屈地说:“我住二环”;住黄埔跟住从化的齐声说:“我住三环”。


显然,这跟大众的认知多少有点格格不入。


广州真要学京沪搞城市圈层化吗?它对买房究竟有多大参考价值呢?


广州自身独特的地理特征跟发展脉络,决定了它不该学谁。广州就是广州。


北京有它百年传承下来的历史基因,城市布局中处处彰显着近乎极致的中式对称美学。


北京的每一环,都是以天安门为原点,呈现出规整的放射性结构,就连地铁线网都遵循着这种秩序,完全能治好强迫症。


井然的空间结构跟多条环线路网,让北京诞生了中国大陆第一条城市环线地铁——2号线。


这条环线地铁,几乎是沿着北京二环走的。


上海同样是以密集的环线路网作为圈层划分依据:内环、中环、外环、郊外环……层层外拓。


因此,上海地铁在纵横交错的线网中同样展现出一种秩序感。


广州呢?


现在,广州也在建环线地铁了。广州首条环线——11号线,除了大金钟站外,其余站点全都设在一环(第一圈层)内。


但广州狭长的身躯决定了,它整体的地铁线网跟京沪是两种完全不同的形态:前者灵动,后者规矩。


大广州,太务实了,地铁也是哪里需要就往哪里铺。


而且,跟京沪密集的环线路网不一样,广州的城市道路网特征是“双环+放射”。


一条圈住老三区的内环路,跟一条圈住天河白云的外环路(环城高速)。


最重要的一点在于,广州并不是一座单极点发展的城市。


在北京,环数跟房价能形成非常紧密的联想。


这是因为,北京层层递增的环数,跟这个地方的发展水平能形成有序的梯级落差。


只要你说住几环,对方就能根据距离北京城芯的远近程度,估算出房价。


上海也可以通过问“住几环”来估算房价。


但广州不一样。


广州更像一位力量均衡型选手,除了主城区跟南沙副中心外,还有众多发展支点,处处开枝散叶。


广州GDP第二的区是黄埔、GDP增速最快的区是南沙、常住人口最多的区是白云……


正因如此,广州不能简单粗暴地学京沪按路网划分圈层,圈层跟房价之间也未能形成必然的联想。


比如一环内的荔湾,新房均价5万/平,而处在环城高速以外、被划进二环的天河奥体东圃,房价约6万/平。


若说谁对“三环”划分最不服气,应该要数黄埔。


鱼珠、科学城、知识城这三个被省长点名重点发展的区域,竟跟花都、增城、从化排排坐,归入三环。


更何况,黄埔的房价,早已跟另外几位拉开一个身位。


南沙估计也憋屈。


虽说离主城区是远了点,可南沙的定位怎么说也是城市副中心呀。灵山岛尖、横沥岛房价都冲4万/平了,level显然跟三环不太匹配。


那如果房价是广州环圈的划分依据,又会划出几环呢?


如果用中原研究发展部跟克而瑞最新公布的2020年广州各区新房成交均价作为依据,划分出的答案还挺出人意料的。


“宇宙中心”在越秀,房价大幅领先天河,独占一环。


海珠跟天河处在二环,荔湾处在三环。


至于白云,由于房价跨度太大,白云南部区域可以划入三环。


番禺跟黄埔并列四环,南沙、花都、增城处在五环,从化划在六环。


对于这个结果,你们怎么看?


其实,无论怎么划,想要众人心服口服,历来都是个难题。


2018年,广州曾颁布《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案,提出广州中心城区的范围。


荔湾、越秀、天河、海珠、白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区除九龙镇以外地区、以及番禺区广明高速以北地区,都属于中心城区。


不用想都知道,又引来一场“口水战”。


广州这次公布“三环”,当然不是想让大家形成区域鄙视链。


它的首要目的,其实是对城中村改造合作企业提供产业指引,这是广州乃至全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求。


按照《指引》文件,各圈层城市更新的产业建设都有相应的占比要求,第一圈层不低于60%,第二圈层不低于40%……


广州市规划和自然资源部门负责人在解读圈层划分时表示,这是对标国际城市的先进经验,进一步增加广州的产业空间供给,优化产业结构。


换言之,我们普通买房者对“三环”的划分,只要看看就好。


在广州,看“环”买房并不实际,也没有意义。


广州的城市发展步伐正在加快,不知道两年试行期结束后,“三环”是否会被重新定义?


真正的“环”,一定是市场塑造的结果。


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