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2021年京沪深杭房价会暴跌吗?

2021年京沪深杭房价会暴跌吗?

发布时间:02-03 10:48

最近各地政策不断,主要集中在京沪深杭,如果看政策本身的文字力度,用史诗级来形容一点不为过!1月,各地政策出台比以往更早一些,本次出台的楼市调控政策主要针对近期各地市场过热的问题。


1月27日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(下称“通知”),从限购、限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。


从1月19至23日,深圳连续发布了三个调控政策,围堵“假结婚”骗取购房资格、严查提供虚假证明文件等弄虚作假行为、严打代持和假流水购房等行为。


上海也针对认筹过热出台了土地、限购、信贷等一系列调控内容。


北京市住建委主任王飞1月25日在做客“市民对话一把手”节目时透露,严查资金违规流入楼市和中介炒房,严查投机炒房。


楼市调控:沪深杭加码楼市调控,“打补丁”、抑投机,居民信贷收紧


中央继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,房地产金融监管继续从严


多地发布住房租赁政策,积极培育和发展住房租赁市场


不仅仅是买卖市场的政策井喷,租赁的政策也非常多:


2日2日,北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市网信办、北京银保监局五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,《通知》将于3月1日正式实施。


春节前,北京对租赁市场的整顿终于拉开帷幕。


没有资金池,没有租期错配就不再有暴雷的可能性,所以北京的调控解决了根本问题,只要严格执行,这个行业将出现颠覆变化。


首先:过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”,从租售并举开始,到最近2年的跑马圈地,出现上市+雷暴。


市场上当下所谓的长租公寓都是假长租公寓,全部都是二房东,赚取租金差价与挪用资金池是这类型企业的两大特征。“长收短付”是这一类型企业的最大特征。


北京的调控新政策要求限制租赁企业“资金池”,严禁“长收短付”,不准超过3个月租金,这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。


其次:租赁市场因为不需要过户确权,所以很难监管,包括之前的不准隔断等政策,大部分公寓企业并未执行,所以这一长租公寓政策如果严格执行,对于行业来说有核弹级影响。


但具体的政策影响还要看落地执行情况。特别是大部分大型公司是否执行。


第三:长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。


这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。


长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。


长租公寓企业已经全面金融化,长租公寓最大的问题,其实不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”,北京的政策如果执行将解决这个问题。


将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!


过去的长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。


对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。


北京调控后,其他一二线城市有可能继续收紧针对这类型租赁行为的规范。


通过租赁调控政策可以看出来,史上最大力度的调控政策的确出现了,那么如果执行,市场就不可能再有紊乱的可能性!


回到房屋买卖市场:最近上海、杭州、深圳、北京的调控政策力度也是史上最强!但很多人忽视了一点!这些政策全部都是现行政策的重申,没有一个政策是新政策。


也就是说,房地产调控只看执行力度!


1月29日晚间,上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》从8个方面对个人房贷进行管控。


包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等。


《通知》要求各商业银行全面开展风险排查。


要根据通知要求,完善内控制度,强化对房地产市场和房地产金融风险的监测、分析和评估。


对2020 年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。


2021年房贷计算器小编简单的分析一下:


很多媒体无知,上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》没有一个字是新政策,全部都是当下应该执行的政策。


1:银行自查


中国房地产市场乱象,从来都是从银行开始,资金无序流入房地产才是房价上涨的重要原因,当然根本还是货币超发与土地供需结构紊乱,但银行作为企业单位,自身对利润的追求和风险的控制,使得银行参与了炒房,没有银行的热衷,房价不可能涨,当下银行基本所有的抵押物全部都是房产。


所以指望银行查,很难有什么效果。


2:房价上涨的核心原因“打新潮”“经营贷”。


打新的背后是地方政府调控对上负责,并不意愿打压市场,所以这一轮房地产调控明显是从住建部等部委主导,而地方政府只是应对而已。


上海、深圳等城市的楼市最近火爆,核心原因是经营性贷款流入楼市, 2020年末,本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元,同比增长20%,增速比上年末高7.5个百分点;全年增加2.27万亿元,同比多增1万亿元。


部分城市的确出现了经营性贷款流入房地产的现象。


上海针对信贷的政策内容非常详细,调控房地产就是调控信贷,这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大。


所以调控效果如何就看,这一政策执行力度如何。这一政策出台,也代表了调控开始真正有力度了。


整体看,过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明,而收入证明造假是行业长期顽疾,信贷管控很难真正严格。


银行作为企业单位,对于经营贷流入房地产管控意愿不足,而当下按揭贷款利率平均在5-6利率,经营贷只有3-4.使得大量的投资需求,改善需求使用了经营贷。制造了市场恐慌。


所以如果上海真能严查,那么市场很快会降温。所以后续的银行落地执行这一政策的情况将影响上海市场走势。


所以,2021年房贷计算器小编,最后简单的总结一句最近说过很多次的话:


房地产调控完全看政策执行力度,只要有力度,房价不可能涨!最近杭州、深圳的打新摇号潮还在持续。


最近看到新闻里面提到什么贷款难,利率涨,那对市场毫无影响,因为2020年是史诗级放水,经营贷与按揭贷款利率都非常低,上涨到4-5,毫无影响。


对于购房者最近是不是还买房,关键是经营贷还能不能放款到法人或者股东个人账户,如果能,那么就代表调控没什么影响,市场很快消化。


如果这次上海、深圳银行自查出几十几百个经营贷购房,而且要求返还贷款,这些城市房价起码跌3年,如果和深圳一样宣布没有发现,或者查处一套半套的,大概率春节后房价还会小阳春。


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