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多套房奴明年可能首迎贬值潮

近日,国家统计局发布了11月70城房价数据:70城中有36城新建商品住宅销售价格环比上涨,6城新建商品住宅销售价格与上个月持平,28城新建商品住宅销售价格环比下跌。从整体的涨跌情况来看,房价上涨的城市和房价下跌的城市数量非常接近。


对比9月和10月的房价变动情况,10月新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有45个,9月新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有55个。从房价的发展趋势上来看,房价上涨的城市在持续减少,而房价回落的城市在逐渐增多。


从一二三线城市的房价变动情况来看,11月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,同比上涨3.9%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,同比上涨2.4%;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,环比上涨3.8%。不管是一二线城市还是三四线城市,新建商品住宅销售价格环比涨幅都小于0.2%,同比涨幅均在4%以内,房价基本上算是维持比较稳定的状态。


总而言之,70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳,略有回落,同时局部楼市已经呈现出分化状态,房价有涨有跌已经逐渐变为常态。


2020年算是比较特殊的一年,2021年房贷计算器小编虽然说2020年全国的整体房价依然保持一定的涨幅,但是楼市已经出现了一些不利好楼市的消息,这将会对未来的楼市产生不利的影响。距离2021年还有将近半个月的时间,有内行预测,2021年楼市可能会迎来“首个贬值潮”。


首先开发商开启打折促销的时代,未来打折促销将会成为常态。过去的楼市,我们很少听说会有多家房企同时打折促销,在笔者的印象中,只有恒大喜欢用打折促销的销售模式。在楼市火爆的时候,即使房企不打折促销,购房者依然排队购房,打折促销就显得没有任何意义。换句话说,当房企选择打折促销的时候,也就意味着房子已经变得不那么好卖。


今年上半年的时候,恒大打出了75折购房的口号,当然也有部分房企紧跟恒大的步伐,也纷纷推出了一些优惠活动。很多人以为这只是上半年的特殊情况,毕竟上半年是所有行业的寒冬,房企选择在上半年进行打折促销也可以理解。但是令人意想不到的是,在金九银十的时候,恒大打出了7折购房的口号,也有大批房企纷纷选择打折促销,相比上半年的楼市寒冬,房企打折的力度只增不减,由此可以预测,未来房企打折促销将会变得越来越常态化。


其实,2021年房贷计算器小编认为房企选择打折促销是有利于楼市健康发展的,对于房企来说,利用打折促销可以清空那些不好卖的尾盘,有利于去库存降负债;而对于购房者来说,在房企打折促销的时候也可以买到房价相对比较低的房子,有些便宜房子可能在户型方面有缺陷,但是对于资金紧张的购房者来说,也算是不错的选择。


同时楼市的供求关系正在发生转变,很多家庭已经不缺房子,缺房子的家庭可能还买不起房。央行针对城镇家庭住房进行统计,最终的数据显示:城镇家庭住房拥有率已经达到96%,户均拥有住房1.5套。央行的统计数据告诉我们,现在的城镇家庭基本上每家每户都有房子,对于城镇家庭来说,他们对房子的需求主要是二套改善性住房,不过二套改善性住房毕竟不是刚需住房,根本就没必要急着买,短期内也不会形成很大的购房需求。


除了城镇家庭,还有一类人对住房的需求量比较大,就是流动人口。国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告》显示,2019年有2.36亿流动人口,可以说流动人口是一个庞大的人口群体,基本上每6个人中就有一个人是流动人口,并且流动人口以青壮年人口为主。流动人口多为农村去往城市或者经济不发达地区去往经济发达地区打拼的打工者,对于这些人来说,如果想在城市长期发展的话,必须要买一套房子,因此他们也存在比较大的购房需求。


不过流动人口多为收入比较低的打工者,他们中确实有很多刚需购房者,但问题是他们真的买不起城市高房价的房子。过去几年收入相对比较高的流动人口基本已经买了房子,现在还没买房子的基本都是买不起房子的。如果一直维持这样的高房价,很多现在买房不起房子的刚需购房者,未来可能也买不起房子。如果单纯分析楼市的购房需求的话,购房需求还是非常大的,全中国每个人都想在城市买一套自己的房子,如果从真实刚需(有可能买得起房子的刚需)来分析的话,其实现在的楼市已经处于供大于求的状态。


最后就是楼市已经进入分化时代,未来房价既不会持续上涨,也不会一直下跌,有涨有跌才是未来楼市发展的常态。2021年房贷计算器小编从楼市的房价表现来看,楼市分化的趋势已经越来越明显,就拿11月70城的房价数据来看,70个大中城市中有36个城市房价环比上涨,28个城市房价环比下跌,可以说房价上涨城市的数量和房价回落城市的数量已经十分接近。考虑到这70个城市基本都是我们国家的核心城市,本就是楼市发展潜力比较大的城市,如果把中小城市也算进去的话,恐怕房价回落的城市的比例会进一步提高。因为中小城市的经济发展相对滞缓,人口也有可能会持续流出,楼市的发展潜力必然比不上这70个大中城市。


另外,现在南方楼市和北方楼市也呈现出了一定的分化,从今年南方楼市和北方楼市的市场表现来看,楼市火热的城市主要集中在南方,比如深圳、杭州、东莞、南京等城市;而房价有所回落城市主要集中在北方,并且都是北方比较核心的城市,比如天津、石家庄、济南、青岛、郑州等。除去核心城市之外,一些房价的洼地都集中在北方地区,如鹤岗、双鸭山、阜新、铁岭、黑河、辽源等城市,这些城市基本都在东北地区,房价也都在4千以内。


结合以上3个方面的分析,2021年的楼市前景并不乐观,或者说楼市可能会进入新的发展阶段。至于2021年是否会迎来“首个贬值潮”,笔者认为可能性并不大,即使会发生“贬值潮”,也只可能是少部分城市或者区域。不过未来的楼市对多套房的持有者可能会很不利,对于炒房客来说,多套房可能会成为负担。


在房价大涨的时候,房子是盈利的工具,投资房产是最好的造富手段;但是在房价平稳或者回落的时候,多套房反而会成为负担。


我们可以算一笔账,如果投资一套100万的房产,因为不是首套房也不是二套改善型住房,很多中小城市多套房是4成首付,因此首付是40万,房贷60万,契税按照4%来计算是4万。每个月的月供为3551.14元,前5年平均每年的纯利息是3万4左右(30年分期,房贷利率按照基准利率上浮20%),加上买房和持房过程中其他的成本,100万的房子5年的持房成本可以达到将近25万,这还没有计算未来二手房的交易费用和房子每年折旧的损失。


这也就意味着如果每年房价的涨幅低于5%,基本上持有房产就是一直亏损的状态,多套房也会成为炒房客的负担。从11月的房价数据来看,不管是一二线城市还是三线城市,房价的同比涨幅都在4%以内,在这种房价涨幅下,如果房子不是用来居住,就会是持房者的负担,2021年房贷计算器小编建议各位持房者提前计划,小心应对为好。


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