个人房屋贷款计算器

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提前还房贷让你少赚500万

今天早上小助理发给我这个截图,我真的非常气愤,既然有人冒充我们骗粉丝,还有人真的上当了,我希望这几位上当的朋友一定要报案,惩罚骗子!


同时,再次提醒大家:十点和芒叔永远不会推荐股票,也不会做任何有偿荐股和代客理财服务!芒叔只会专心打理正规的阳光私募基金,更不会去带人炒股。


十点痛恨这些让已经遍体鳞伤的散户再次重伤的骗子,希望我的粉丝都擦脸眼睛,不要被骗!放低预期,坚持价值投资和指数基金定投,才是大家唯一的出路,也是最好的选择。任何收费号称帮你赚钱的行为都是“陷阱”,他们看中的是你的本金。


大家都关掉群成员添加好友功能(关闭方法:我-设置-隐私-添加我的方式-群聊,这里关闭),这样不会被坏人利用,拒绝加入任何陌生人拉你的微信群。


目前已知的骗子微信如下截图,其余有的微信号大家也积极举报给我,我来曝光,以免还有人上当受骗:


今天的正题:


有个问题好多粉丝问过我:房贷要不要提前还?今天全面系统地回答一下大家:


首先,肯定地回答大家这个问题:不要,绝对不要!


其次,我告诉大家原因:房贷是一个可以赚钱的负债,而且这种机会不买房永远得不到,你已经拥有了那就要珍惜,用好!为什么这么说呢?先给大家看看近20年的房贷利率表。


从上表可以很清楚看到,商业住房贷款利率普遍低于8%,而且近10年的趋势看,基本在5%左右。截至2019年1月份,央行商业贷款(个人住房贷款)的基准利率为:一年以内为4.35%;


一年至五年为4.75%;五年以上为4.90%。商业银行趁房地产市场火爆,上浮了贷款利率。从上图也可以很明显地看到,随着市场利率走低,房贷利率整体持续走低。


1996年房贷利率高达15.12%,到2016年2月只有4.1%,记得那时候房子根本没人要,全国都在去库存!


我们再看公积金的住房贷款利率更低,几乎这个钱白给你用的:


1、贷款期限在5年以下,包括5年,贷款利率为2.75%;


2、贷款期限在5年以上,贷款利率为3.25%。


建议有公积金贷款额度的人,夫妻两个人都一定要用掉。以我们三线城市为标准,夫妻两人总共公积金大概可以贷款60万。


我们来算一笔账:假如你公积金贷款60万,如果手里有一笔60万的钱不去一次性还款,而用来做指数基金投资。根据前15年沪深300指数年化11%的利率来计算,这笔60万的贷款每年给你净赚多少呢?


净赚额度=60万*(11%-3.25%)=46500元,合计每月3875元。请问你们的工资才多少?关键这还是一年时间里面多赚的收益,如果你贷款30年总共有多少呢?我大致算了一下,这笔不还的60万贷款,30年后会多赚503万。是不是很震撼!!!


30年后,这60万公积金贷款多赚的钱也足够你退休生活丰衣足食。我再给你仔细算算:30年后的503万,即使市场成熟了,年化收益率降低了,比如:按照指数基金年化收益率8%计算,503万*8%=40.2万,每月3.4万。


记住这是你多赚的钱,白白多赚的钱。我相信99%的人30年后,你的退休金不会超过3万。而现在因为一个还贷方式的改变,让你的退休金多了3.4万一个月,这就是学好理财的作用,而光努力工作是没用的。


那么我们即使没有公积金贷款,按照商业贷款平均5%的利率计算(要还30年,以后利率肯定越来越低),长期30年看平均肯定高于实际。


净赚额度=60万*(11%-5%)=36000元,合计每月3000元。如果你贷款30年总共有多少呢?我大致算了一下,这笔不还的60万贷款,30年后会多赚284万。


同样的道理,30年后为你的退休金每月增加多少呢?284万*8%=1.9万/月。也不错吧!何况我们现在绝大多数人贷款的额度都在100万以上,这个提前还款的损失会更大,我给大家再计算一下这个数据。


同样的道理,30年后为你的退休金每月多增加多少收入呢?474万*8%/12=3.16万/月。如果你是北上广大城市的,住房商业贷款超过500万的,那么不提前还款,30年后可以给你的退休金增加15万元/月以上,想想是不是不用工作了?对,到时候肯定不用工作了,现在还是要好好工作,否则现在的每月房贷没人还了!


我们总结一下不提前贷款有两个好处:


1、把提前还款的这笔钱一次性投入指数基金,长期看可以获得非常可观的被动收入。


2、本来需要按月定投的钱,现在可以有一次性的大笔投入指数基金,可以获得更多的投资收益。而且如果超过100万元了,还可以投资靠谱的价值投资私募基金,可以获得更多的投资收益。


假如你想提前还款的金额超过100万,我们就按100万来计算,投入靠谱的价值投资私募基金,我们把预期放低到年化15%的收益率(剔除房贷利率5%,实际10%),30年后可以获得多少超额收益呢?1600万!


对,你没看错,见下图,就是1600万,到那时候你可以每年获得1600万*15%=240万,合计每月20万的退休金!


你要是贷款了500万,我们还不去计算房产的上涨,就500万贷款多赚的钱有1600万*5=8000万,这笔钱持续获得年化15%的收益率,每年总投资收益有1200万。


也就是说30年后每年就有1200万以上被动收入,合计每月100万的投资收益,再怎么通货膨胀,你肯定花不完的。这样一算是不是赶紧去贷款买房?对的,你有能力贷款买房,肯定越多越好。


银行的钱能够合法贷出来,不是你给银行打工,而是银行给你打工,转变了这个观念,你的未来就会很富有!因为你是真正双重(房产和指数定投)跑赢通货膨胀的人。


其实侵害财富最厉害的不是花了多少,而是通货膨胀。这也是穷人和富人的根本区别,富人都愿意适当负债!当然,如果你没有学理财之前,即使不提前还款也没地方投资,那你的利息支出自然成了负担。

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