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买房按揭贷款四十万,20年还多少利息

贷款利率及还款方式,这两个是可以让房贷利息发生天翻地覆的变化的。下面我们以最普遍的情况来进行分析:


一、房贷的利息。


我国的基准利率一直处于变化之中,未来20年的变化也是我们无法预计的,不过既然要与支付宝对比,那就都取当前的利率。


目前五年期及以上的商业住房贷款利率为:4.9%,各银行当前上浮比例普遍为基准上浮10%即5.39%。


公积金贷款利率为3.25%,公积金首套房一般不上涨。


1、商业贷款


(1)等额本息:40万元、20年、5.39%利率,利息共计:252804.8元


(2)等额本金:40万元、20年、5.39%利率,利息共计:215293.33元



2、公积金贷款


(1)等额本息:40万元、20年、3.25%利率,利息共计:144507.2元


(2)等额本金:40万元、20年、3.25%利率,利息共计:130541.67元



二、支付宝利息。


支付宝目前的年化收益率大致在4%左右,但支付宝并非按年计息,而是每天计息,当天的利息纳入本金,第二天接着计息,一直复利计算。一年365天,20年即7300天(20*365)。


因此支付宝存20年共计复利7300次,年化收益率为4%,即日利率为:4%/365=0.011%;故而40万存支付宝,利息共计:


40万*(1+0.011%)ⁿ=89.285万元,其中n=7300。故而利息:49.285万元。



三、房贷利率总结。


不要震惊,房贷的利率比支付宝高,但利息竟然低于支付宝的利率,即使以最高的商业等额本息贷款,利息25.28元,才相当于存支付宝利息49.285万元一半。



不是银行大发慈心,而是因为我们忽视了时间的沉淀成本,支付宝是40万元本金及产生的利息,必须放满20年才有这个利息;


但是银行的房贷,每期都在回收本金及利息,回收的金额,银行可以接着继续下一次的房贷,二次,三次直至无数次。故而两个实际使用的资金成本是完全不一致的。


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