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为什么桂林房产值得投资

首先声明,2021年房贷计算器小编不是什么房地产投资专家,我只是有13年的房地产经验的房地产人,经过自己的综合分析得出一个结论:桂林临桂新区是值得投资的!现在是最佳进场时期!

 


我是在今年的10月23日到的桂林,和韩可德老师一起考察桂林的市场,和他同行的还有一个叫做侯鹏的安徽老板,桂林南北地产的老板李总接待的我们。



到达桂林临桂新区后,韩老师根据他15年的房地产行业经验,马上就做出了判断:桂林目前的价格和这个城市是绝对不匹配的,绝对是一个投资洼地!马上就决定自己先买一套

 


后来侯鹏侯总听完韩老师对桂林临桂新区的分析后,也决定买了一套!没有想到的是,他在朋友圈随便分享了一下他要在桂林买房投资的事情后,在1天的时间内马上就有8个朋友表示也要跟着买!而且是空定,连房子都不用看!侯总的能量确实太大了!

 


我们在桂林考察了6天后,韩老师和侯总是在10月29号交的定金,我是在11月3号交的定金,从10月29号到11月30号,仅仅通过在微信群中进行分享,韩老师共卖出去35套房子!



这次团购的客户大部分都是来自安徽合肥的精英,绝大部分人都有房地产投资的经验!他们为什么会选择在桂林临桂新区投资置业?



接下来我会分几篇文章来分析一下,分别从以下几个方面来分析:房地产投资的底层逻辑是什么?为什么选择在临桂新区投资?临桂新区现在是最佳进场时机吗?



临桂新区的交通怎么样?临桂新区的教育如何?临桂新区的其他配套如何?临桂新区的人口是否会越来越多?RCEP的签订对临桂新区有多大好处?为什么我们选择奥林匹克花园这个楼盘?

 


今天先分享房地产投资的底层逻辑是什么


 

房子是一种商品,是一种金融资产,有涨有跌,房地产投资的核心非常简单:在合适的时机低价买进,然后在合适的时机高价卖出!

 


投资房子就像是投资一个城市的股票一样,最主要是投资路段和配套,因为要考虑未来转手变现的问题!

 


流动性是房地产投资的核心命脉!

 


记住:只有二手房最终可以卖掉的价格,才是你真正的财富!

 


举例:很多人说自己老家小县城的房子,都涨了一倍两倍了。其实不是的,因为你卖不掉,只是有价无市而已,在没有最终卖掉之前,房价只是一个数字而已!因为你最终卖掉的时候,远不是你期望中的价格!


 

闭着眼睛买房都赚钱的时代已经过去了,现在需要更加专业和科学的分析,才能做出最准确的选择!

 


我们知道,房产的核心价值在于“地段”,房产价格围绕房产价值上下波动。房产投资关键就是在发掘土地及其附加值变化的基础上,关注供求关系的变化,去低买高卖。



如果能发现低估的房产,比如选择低估城市、低估板块、低估楼盘,甚至低估户型,再选择合适的投资时机,就有可能获得不错的超额收益。



“低估”房产就是房产交易价格低于其内在实际价值,或者未来价值将会发生重大变化从而使得价格涨幅高于大盘平均涨幅的房产。



获得超额收益,需要靠“技术”,靠“实力”,靠“水平”,来选房,以及选择合适的买入和卖出时机。

通常来说,“选房”的核心是基于房产价值寻找低估的标的,低价才有更高的安全边际!“时机”则考虑供求关系的变化,是买入与卖出时点的指示器。



“选房”则是靠判断,靠眼光,去发现别人没有发现的价值,寻找房产价值与价格偏离的机会。

城乡结合部房产,在融入城市之前,破破烂烂,或者交通不便,但由于城市扩容,政府投资,价值翻转,就有可能获得超额收益。桂林临桂新区就是典型的例子!



回头我会仔细分析一下



由此可见,通过“选房”,并“择机”低买高卖,就能获得房产投资的收益。卖出与买入的价差越大,则利润率越高,投资收益也越大。



另外还要注意周转率,顾名思义,与速度有关,周转速度越快,在相同投入的情况下,挣得越多,自然收益也越大。



周转率越高,意味着获取同样利润所需的时间越短,或者说,在单位时间内,周转率越高,则投入回报就越大。



比如如果你在限售的城市投资,要房产证满5年才能上市交易,从你交定金开始,到交房,到拿证,可能要至少等8年到10年的时间才能出手,这个周转率就太低了!



另一方面,房产还具有金融属性,在房产投资收益大于融资成本的前提下,通过加杠杆还能获得更高的回报,提升净资产收益率。



比如目前在全国其他地方首套房都是三成甚至四成的首付,在临桂新区这里首套房只要两成首付,二套房是三成,而且不限购不限售!



在这里就要思考一下为什么在有些地方二套房首付达到了五成或者六成,因为房价在高位,银行为了控制风险!为什么在临桂新区首套房只要两成首付,二套房是三成首付,因为现在价格是低位!上涨空间很大,所以银行不怕



通过选房来获取高利润,通过加快周转来提高资金利用率,这是利用了房产的交易属性来赚钱,体现了房产投资的交易价值。而借助杠杆,放大房产投资收益,则是利用了房产的金融属性,体现了房产投资的金融价值。这其中,利润是前提,周转与杠杆都是加速器。



房产的价值是由人和经济决定的,人口流入、经济流入的地方房价才有支撑,人口和经济往哪里走,是由城市的性价比决定的,一个城市的性价比高,人口和经济才愿意来。



一个城市的性价比是由这个城市拥有的资源和在此生活的成本决定的,一个城市拥有的资源越多、生活成本越低,它的性价比才越高。


 

城市拥有的资源包括政治、政策、经济(就业)、医疗、教育、交通、环境等等。在一个城市生活的成本包括房价、房租、物价、医药费、学费、出行费等

 


在接下来的文章里面我会展开来进行分析,尽量提供最准确的信息给到您!

 


2021年房贷计算器小编祝每一天都有幸运的事情发生在你身上!


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