01、买房成本
其实买房成本=房屋总价+贷款本金及利息+中介费+交易税费+手续费（杂）。
买房成本公式里的几个因子，有几部分其实是固定的，比如说房屋总价、贷款本金及利息、中介费、手续费。
最需要关注的变量，其实是税费。
上海大的税费一共就三种：
一、增值税；
二、个人所得税；
三、契税。
当你买了一套房子，总价是固定的，那么契税也是固定的。
一、契税。
首套购房契税：90平米以内，价格在普通住宅内，契税1%，大于90平米，价格在普通住宅内，契税1.5%.。
二套房，契税一律3%。
二、个人所得税。
个人所得税，满五唯一免征。
如果是不满五或不唯一，那么可以选择两种方案。
第一种是差额*20%。比如说你原始买入价是900万，现在卖出去1000万，你赚了100万，这100万你要有20%也是20万的个人所得税。
第二种是总额-增值税*1~2%，其中普通住宅个税税率是1%，非普通住宅个税税率是2%。
原则上是上家承担个人所得税，但现在基本都是买家为此买单。
三、增值税。
不满二的情况下，全额征收增值税，我们再细化一下特殊情况：
不满2年是全额/1.05*5.3%。
满2年的普通住宅免征；非普通住宅：差额/1.05*5.3%
差额的意思是这套房子从买入到现在增值了多少？比如说原来买入价格是600万，现在卖到1000万，差额就是400万。
02 、关于真实的房价，什么叫四假一真？
如果你通过好多家中介，无论线上还是线下去看了同一套房，结果4个中介说了4个价格，而且参差不齐，价差很大。
最后见到房东才最终得到了一个真实的价格，结果汗颜，比那4个中介报的价格还贵。
为什么？
当下中介的生态，谁报的价格高了，谁就有可能丢失客户，谁报的价格越低，谁就有可能把客户带到自己的门店去，把房东叫过来面谈，来拉升买房人的预期，然后试图成交。
但很多人殊不知，现在的社会是信息极为不对称的社会。
真正坐下来谈的时候，很可能是房东和客户一拍两散，都很不爽。
真正的价格你一定要听到房东亲口对你说，或者是面对面告诉你的价格，那才是真实的价格。