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买房必备知识

01、买房成本


其实买房成本=房屋总价+贷款本金及利息+中介费+交易税费+手续费(杂)。


买房成本公式里的几个因子,有几部分其实是固定的,比如说房屋总价、贷款本金及利息、中介费、手续费。


最需要关注的变量,其实是税费。


上海大的税费一共就三种:


一、增值税;


二、个人所得税;


三、契税。


当你买了一套房子,总价是固定的,那么契税也是固定的。


一、契税。


首套购房契税:90平米以内,价格在普通住宅内,契税1%,大于90平米,价格在普通住宅内,契税1.5%.。


二套房,契税一律3%。



二、个人所得税。


个人所得税,满五唯一免征。


如果是不满五或不唯一,那么可以选择两种方案。


第一种是差额*20%。比如说你原始买入价是900万,现在卖出去1000万,你赚了100万,这100万你要有20%也是20万的个人所得税。


第二种是总额-增值税*1~2%,其中普通住宅个税税率是1%,非普通住宅个税税率是2%。


原则上是上家承担个人所得税,但现在基本都是买家为此买单。



三、增值税。


不满二的情况下,全额征收增值税,我们再细化一下特殊情况:


不满2年是全额/1.05*5.3%。


满2年的普通住宅免征;非普通住宅:差额/1.05*5.3%


差额的意思是这套房子从买入到现在增值了多少?比如说原来买入价格是600万,现在卖到1000万,差额就是400万。



02 、关于真实的房价,什么叫四假一真?


如果你通过好多家中介,无论线上还是线下去看了同一套房,结果4个中介说了4个价格,而且参差不齐,价差很大。


最后见到房东才最终得到了一个真实的价格,结果汗颜,比那4个中介报的价格还贵。


为什么?


当下中介的生态,谁报的价格高了,谁就有可能丢失客户,谁报的价格越低,谁就有可能把客户带到自己的门店去,把房东叫过来面谈,来拉升买房人的预期,然后试图成交。


但很多人殊不知,现在的社会是信息极为不对称的社会。


真正坐下来谈的时候,很可能是房东和客户一拍两散,都很不爽。


真正的价格你一定要听到房东亲口对你说,或者是面对面告诉你的价格,那才是真实的价格。


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