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房价为什么这么高?

现在的房价为什么这么高,让很多人感觉不可思议。

 

易居研究院《100城住宅价格报告》显示,今年1-9月全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/㎡,同比上涨高达10.7%,房价仍在普涨。最难的是一线城市,现在普通人即使全家人凑付首付,都很难上车。

 

针对房价高这个大众关切的问题,清华大学中国经济思想与实践研究院院长、教授李稻葵11月28日说了一番话:

 

房价高是房屋供给不足惹的“祸”,当前房地产调控还是不到位,甚至“劲儿使反了”。最近住建部门给房地产企业提出了“三条红线”的政策,强调“房住不炒”的导向,但可能方向有问题。

 

专家言论对不对?

 

李稻葵教授是经济领域的知名专家,但他这番话却引发了很大的争议。

 

站长看来,“三条红线”的政策方向是否有问题,这个题有些大,我们只说一点:高负债背后势必会有高风险,让房企想方设法降负债,实际上也是为了避免风险,这是势在必行,迟早的事。

 

而楼市方面,房价高是不争的事实,但把房价高的锅完全算在供给不足上,恐怕值得商榷。对于李稻葵教授的言论,我们不妨用数据来论证一下。

 

现在住宅土地其实是在持续增加的,而土地价格也在上涨。

 

中指数据显示,今年1-10月,全国40个大中城市住宅用地市场累计成交规划建筑面积47952万㎡,同比增加6.39%。全国40个大中城市住宅用地市场累计成交金额高达27034亿元,同比增长15.07%;平均楼面价为5638元/㎡,同比增长8.17%。

 

可见,我们的住宅土地是越开发越多的,这也意味着房子会越来越多。

 

按照常理来看,用于住宅的土地越来越多,也就是供应量增大了,那么对应的价格是不是应该回落了?其实并没有,土地溢价率整体也在增加。

 

中指数据显示,今年1-10月,全国40个大中城市住宅用地平均溢价率为13.66%。其中还有一些城市土地溢价率搞得扎眼,比如银川土地平均溢价率高达41.02%,南宁土地平均溢价率为33.64%,宁波土地平均溢价率为27.54%。

 

以银川这样的土地溢价率,只要不出意外,未来房价一定会水涨船高——毕竟开发商不会干赔本买卖,最后还是要大众买单。

 

从以上数据可以看出,近几个月土地价格是量价齐升。虽然住宅用地在增加,也就是供给增加,但土地价格也在增加。既然面粉都贵了,以后面包能不贵吗?

 

别忘了,现在土地采用的是拍卖制度,价高者得。在多个房企PK之下,土地价格能不涨吗?

 

房子价格高不仅是因为土地价格因素,也和城市基本面息息相关。现在社会资源高度集中在少数城市,因此那些作为“天选之子”的城市就会被堆砌出越来越高的房价。

 

一线城市因为经济强、配套好,吸引了来自全国各地的购房者,来自五湖四海的巨大购买力一起把房价拉了上去。否则单纯靠一个城市的购买力是撑不起现在一线城市房价的。

 

当然,李稻葵教授的言论也不是全无道理,住房供给多了,对房价肯定会有影响。

 

当住房供给与需求持平或者大于需求时,市场这把无形的手会自动调节住房价格,不过调节的幅度相比城市经济发展和土地增值速度,只能算是小打小闹。

 

举个例子,北京二手房现在挂盘量很多,最新数据显示有188954套,这供给量着实不小。市场方面,北京二手房均价从今年1月的高点58439元/㎡回调到了12月的57086元/m²,降幅为1353元。对于大众而言,北京房价降了一年,降幅只能算杯水车薪,单价依然高高在上。

 

更何况,北京这波价格回调,根本原因还是在于政策面的调控。限竞房的大量上市,让二手房价格承压。随着后续限价土地的缩减,限价房进入尾声,二手房成交量已经有所抬头,价格走势也会逐渐明朗。

房价与M2息息相关

 

除了地价和住房供应量以外,房价还与M2(广义货币供应量,企业的活期存款加上居民储蓄存款和企业定期存款)有一定关系。

 

从2002年到2020年10月,我国广义货币供应量从18.5万亿元增长到216万亿元,与此同时全国商品房销售均价从2291元/㎡上涨到了9887元/㎡。

 

上面的描述可能比较抽象,站长拆分细说。

 

M2与商品房销售均价是存在正相关性的,M2/GDP数值越高,商品房销售均价越高。从图中可以看出,从2006年开始,M2/GDP数值和商品房销售就都开始走慢牛了。

 

数据来源:国家统计局

 

国家统计局数据显示,到2016年12月底时,M2总量高达155万亿,按全国14亿人口计算,人均分摊货币和准货币供应量约为11万。正因为2016年广义货币供应量非常大,大众闲钱多了,导致很多钱流进了房地产。

 

我们都知道,市场上流通的货币多了,手中的财富就会不知不觉中就被稀释。对于有大量现金的人来说,如果把资金放着不动,就形同于贬值。就像上世纪八十年代大家羡慕万元户,九十年代追捧十万元户。放到现在,这些钱在大城市连个洗手间都买不上。这就是货币贬值的鲜明例子。

 

对大众来说,手里有闲钱了就会想让它升值,买国债稳妥但收益有限,搞P2P风险高容易爆雷,玩比特币不知水深水浅,投股票也容易被收割,选来选去,还是买房合适。

 

因为房子属于刚需产品,不仅有居住属性,还和结婚、落户、教育息息相关。加上我国城镇化还在继续,人口众多,置业需求巨大,买房不仅能住能租,需要资金腾挪时还能抵押,楼市火爆时还可以出售套现。正是基于这些原因,2016年我国才有大量买房资金进入了房地产。

 

对于开发商来说,为了获得行业红利,快速发展扩大规模,就得买地作为储备弹药,甭管是放弃自己的钱,还是融资融来的钱,最终都流进了房地产。

 

最重要的是,2016时货币政策很是宽松——继2015年央行5次降息5次降准后,2016年3月1日央行调降金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。那个时期,社会融资成本非常低,社会上的游资和老百姓的闲钱都太多了。种种因素就这样刚好结合在了一起,造成社会大量资金进入房地产,推动房价全面上涨。

 

所以说,货币政策的宽松和房价也有很大关系。房子作为特殊商品,在我国经济中占有重要地位,并不是单个原因就能让房价大涨的。

 

政策能压下房价吗?

 

可能有人心里会想,我国楼市是政策市,不是还有调控吗?

 

确实,房住不炒在落实,不过调控依然有待完善,有的人依然在挖空心思钻政策空子炒房。

 

前几天楼市很火的深圳网红盘打新就是个例子,买到就赚500万,暴利之下,人们使用借贷资金、代持炒房等手段花式炒房。深圳“众筹打新”“贷款炒房”引发关注后,也迎来了有关部门的严查。这种追查是有滞后性的,但肯定管了就比不管强,后续随着管控越来越有经验,法律法规越来越健全,相信房价也会越来越稳定。

 

房价会逐渐企稳,这种稳并不代表大降,像以前马云说的“未来房价如葱”是不大可能的。

 

不要迷信所谓的名人、教授人的言论,虽然他们头衔多,自带光环有影响力,不过每个人看问题的角度都有很大差别,或代表自己、大众、企业、官方,站在不同的立场,说出的论调也千差万别。

 

对于真正的购房者来说,最重要的,是要有自己的思考。


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