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你买的房子,未必全属于你!藏在《民法典》里的六个房产真相!

这或许,是我国最“难产”的一部法律了!


最早在1954,制定一部民法典,成为立法的共识;1957年初,民法典初稿形成,但却由于整风运动,首版民法典不得已推延;1962年春天,民法典再次被提上了日程。然而1964年四清运动,民典法再度搁浅...


直到60多年后,历经5年的编纂,《民法典》终于从2021年1月1日,开始正式实施!真心不容易啊!


这一部《民法典》,总字数达10万左右,共1260款条文,是新中国第一部以法典命名的法律;几乎与每个人都息息相关,覆盖了每一位公民的生老病死。


但是,老周发现不少小伙伴,仍还处于懵逼的状态,而从网上看到的,讨论得最多的话题,还是最抓眼球和最八卦的“离婚冷静期”!


但是,作为一个 不是 很专业的房产号,怎么能蹭这个热点呢?!今天老周就来说一说,那些藏在《民法典》里的房产真相!



真相01


二手房交易过户,再也不用提前给银行还款啦!


《民法典》406条:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。


啥意思?


就是假如老周有套房,尚欠银行30万贷款,房本抵押在银行;有一天老周看它不顺眼了,想把它卖给老王;


按原来的流程,首先得把银行贷款还清,拿到红本,再过户给老王,老王自己再找银行申请二手房贷款;


这个垫付的30万,要么老周出,要么老王出,要么中介出!而现在呢,简单多了:


只要抵押银行同意,不用提前还款,不用注销抵押,直接过户卖给老王,抵押物随之相应转移!


这么一来,中介的作用,将会减弱很多!没有了中间商赚差价,二手房交易变得简单多了,成交会变得更活跃!


不过,你先别高兴太早了。老周今天特意电话咨询了长沙不动产中心,得到的答复是:


尚未收到文件,具体操作细节未出,所以暂时还不行!


同时,也联系了银行方面的朋友,回复也是:暂时还不行!



真相02


你买的房子,未必完全属于你!


看到这个标题,你可能要说老周又“标题党”了,其实真不是!


而原因,都归结到民法典里的一个新名词——居住权!


《民法典》第366条规定:房主可以根据约定或者遗嘱,为自己名下的房子,给居住权人设立居住权,居住权人有权对他人的住宅,享受占有和使用的权利。


看到没?


居住权人有权对他人的住宅,享受占有和使用的权利!


有没有很稀奇?也就是说,即便房本上只写的你一个人的名字,但另一个拥有“居住权”的人,可以大摇大摆地住进你的房子,你还不能拿他怎么样?


房子也不能卖,也不能租给其他人!哪怕他只是你家的保姆,或者你恨透了的所谓“小三”;


还记得《都挺好》里的“苏大强”吗?假如发生在2021年以后,他就可以把房子的所有权给儿子,居住权留给保姆蔡根花;


如果这样,就算苏大强过世后,蔡根花也可以继续住在这个房子里,直到她自己也去世,居住权才会消失!


居住权的设定可以通过两种方式:合同约定或遗嘱设定。设立的对象可以是任何人,它既独立于产权,也独立于租赁权,体现了房子的居住属性。


居住权的出现,涉及房屋的交易、买卖、继承、过户、出租等多方面。


对于出租,《民法典》第725条特别规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


也就是所谓的:“买卖不破租赁”!


这一点,老周要敲黑板,对买二手房,尤其是买法拍房的,你们要多留个心眼:有些坏房东,对小白买家隐瞒了出租事实;


甚至在法拍之前,将自己的房子以极低的价格,租20年给自家亲戚(租赁合同最高20年)!你即便拿到了房本,也拿不到房子!钱房两空!


不过,你也不用太担心,怕你的长辈成为下一个“苏大强”:


居住权,不是说房主口头允诺,或者私下简单签一个协议,就能把房子的居住权给转移出去了,而是要到相关部门结构做正式的登记!


结合《民法典》的规定,居住权应纳入不动产统一登记,居住权的登记机构应为县级以上的不动产登记机构。


不过,据老周了解:


因为居住权是《民法典》新设的用益物权,目前在不动产登记机构职能中,尚未列有此项登记职能,有待后一步实施细则及相应的登记规范及细化标准出台!



真相03


不是所有的房子,产权都会自动续期!


估计很多时候,很多卖公寓或商铺的中介会这么忽悠你:


商业40年土地产权,有什么关系嘛?民法典里都说了,使用期到了自动续期!


没错,民法典是有“自动续期”的条款,但不好意思,原文是酱紫滴:


物权编第359条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律行政法规的规定办理。


看明白没?说的是住宅用地,而商业性质的公寓和写字楼、商铺,压根没说!


买70年产权住宅,产权到期了房子还是你的,但是需要缴纳一笔费用,费用多少暂时没有目前说明。


而公寓和商铺要续期,大概率是不能减免的。



真相04


物业公司给你家发红包,或将成为常态!


之前,我们看到说某某小区的物业公司,给全体业主派发红包,是不是“羡慕嫉妒恨”?只能自嘲“又是别人家的小区”!


但这次,不一样了!


民典法第二百七十四条:明确规定了共建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。


也就是说,小区共有部分产生收益,包括广告收入、停车收入等,在扣除合理成本之后,属于业主共有。


如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益,侵害全体业主权利的,构成侵权行为,同时广告收益应当及时向业主公示。


此外,《民法典》关于小区物业还有几个规定:


高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担,倒逼物业公司做好监控管理;


物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,属违法行为;


炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意,现在只需要一半的业主同意。


怎么样?


是不是很熟悉?


是不是句句说到你心坎里了?!


动态黑色音符



真相05


老公在外面给小三买的房子,你可以理直气壮要回来!


这次《民法典》,其实不少条款,都对相对弱势的女性,有一定的保护作用!


比如针对全职妈妈,如果离婚,可以要求丈夫给予补偿。

 

而且规定的夫妻共同财产范围扩大了,新增了将劳务报酬和投资收益明确列为夫妻共同财产,同时保留了夫妻双方对夫妻共同财产享有平等的处理权。


如果在婚姻存续期间,老公偷偷在外面给小三买了房子。


作为受害方的妻子,完全可以起诉小三,认定赠予无效,要求小三返还财产;甚至直接起诉丈夫离婚,要求他净身出户。



真相06


不能再绕过中介,偷偷私下交易了!


也就是所谓的“跳单”,相信不少人都干过!


尤其是刚毕业不久的年轻人,手头本身就羞涩,租房的时候,想着还要支付半个月租金给中介,心理就不平衡;是和房东串通,绕开中介成交!


《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。


第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”


这一条,怎么说呢?其实大家都不容易,中介也是,相互体谅吧!



最后,《民法典》中有关房子的其它全部条款,老周全部帮列好了,拿走不谢:


①城镇户口,也能继承农村父母的宅基地;


②不是亲儿子,侄子侄女,也能继承遗产;


③已出嫁的女儿,有平等的财产继承权;


④未出生的胎儿,也有继承权,遗产分割必须保留份额;


⑤不尽孝的子女,少分或不分遗产;


⑥婚前你父母帮你买房,还是属于你的个人财产;但未经你同意,父母不能帮你卖房;


⑦停车位的最长租赁期,只有20年,别被开发商忽悠了!


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