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今夜上海楼市新政出台

今天(2021年1月21日)晚上9点多,上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等8部门联合发布了“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”。


“意见”一共官宣了10大新举措,从1月22日开始实施。具体内容如下:

 

一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作,落实部门管理责任,增进联动协调,加强信息互通,强化政策执行力,提高政策实施效果。

 

二、完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

 

三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

 

四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

 

五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

 

六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

 

七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

 

八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系,扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策,规范住房租赁市场秩序。

 

九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造,积极开展“城中村”改造,确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造,加大既有住宅加装电梯工作力度,启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划,多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量,有效提升市民居住品质。

 

十、加强政策宣传。加强房地产市场监测,正确解读房地产市场调控政策措施,稳定市场预期,引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

 

纵观10大举措,可以发现其中主要干货,跟深圳出台的政策高度类似。

 

比如:将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年;夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

 

再比如:防止突击放贷,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场等等。

 


那么问题来了:上海楼市新政传递了什么信号,将对楼市产生哪些影响?

 

众所周知,本轮楼市的上涨仍然延续了2015年到2017年的“路径”,深圳一马当先、大幅上涨,然后广州、上海跟进。

 

深圳的本轮上涨,从2019年11月11日取消豪宅税开始全面启动,到2020年7月15日出台强调控措施“踩刹车”。

 

广州、东莞紧随深圳出现上涨,然后传递到上海。


2020年9月,2021年房贷计算器小编在上海演讲的时候就曾预言,上海楼市处在上涨的前夜。


进入2020年四季度后,上海楼市呈现全面启动态势,打新热开始出现。

 

上面是“冰山指数”月房价上涨排名,2021年1月跟去年12月相比,上海环比涨了4.4%位居全国第一。

 

正因为近期上海楼市上涨较快,所以坊间多次传出“调控将至”的消息。


比如昨天(1月20日),一份《闵行区房管局会议纪要》在网上热传,内容如下:


随后官方紧急辟谣,并表示:目前没有出台新的调控政策,只是针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。

 

结果24小时后,上述10条调控措施就官宣了。

 

上海毕竟是中国的经济中心城市,也是楼市的风向标,楼市太冷和太热,都是不行的。

 

此前楼市偏冷,经济有较大下行压力,所以适当放松了人才落户政策。而上海楼市也横盘了超过3年,积累了相当的购买力和上涨动力。深圳大幅上涨之后,上海的比价关系已经不太合理,需要补涨。

 

但上涨过快,显然不利于全国楼市的稳定,所以必须出台调控措施。我之前的判断是:最早春节之前,最迟全国“两会”之前,上海就会出台政策。现在看来,判断基本是准确的。

 

应该说,上海此次调控政策是比较适度的,没有过强,也没有偏弱。


因为上海落户门槛比较高,所以看起来调控力度弱于深圳,但事实上效果未必比深圳差。至于上海楼市,也会类似深圳,在政府踩刹车之后,继续在惯性作用下向前冲一段距离,然后慢慢稳住。

 

下一个出台调控措施的,应该是广州。


广州楼市也出现了明显的回暖,尤其是在天河、黄埔等部分区域,涨幅不小,但全市整体尚未达到深圳、东莞、上海的热度。


广州或许会略微观察一段时间,相信在全国“两会”之前,也会有措施公布,但力度或许弱于上海。

 

仍然维持之前对楼市的看法:


2021年全国楼市回暖力度将大于2020年,全年商品房销售面积、金额都会超过2020年,地方政府卖地收入也会有至少8%以上的增长。

 

原因很简单:2021年的赤字率会收窄,国债、地方债发行规模会减少,货币政策也会有所收紧,这时候楼市要为稳增长、保就业做更大的贡献。

 

2021年房贷计算器小编认为下一个将全面回暖的大城市是北京,然后华北、东北、中部、西部的楼市也将结构性回暖。


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