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上海调控加码!

昨天,上海楼市调控加码了。


此时此刻,正在上海一线调研的2021年房贷计算器小编,想真诚的给大家提个建议:


请取关所有“因调控加码而唱空”的自媒体和大V!


注意,是取关所有!


此次调控加码,可能降不了房价。


但是,却能检验出哪些自媒体和大V是个不学无数的老憨批。


对楼市伤害不大,但对大V侮辱性极强。



1


此次调控加码,重点在哪里?


1月21日晚,上海楼市新政出炉。


七大相关部门,联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。


原文很长,重点只有四个。


第一,锁死“假离婚破限购”。


夫妻离异3年内购房,按离异前家庭总套数计算。



第二,免征增值税,从满2年改成满5年。


个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;


个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,征收差额税;


个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。



第三,严查信用贷、消费贷和经营贷。


严格执行差异化住房信贷政策;


严防信用贷、消费贷和经营贷违规流入楼市。



第四,无房刚需优先摇号。


完善新房公证摇号选房制度,优先满足无房家庭的自住需求。



第五,增加商品住房供应。


郊区轨交站、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度


梳理下来,依旧是常规的五招:


假离婚滚粗!加税降房价!


严查信用贷!无房户先选!


再画一个增加供应的大饼!


有句实话,虽不当讲,但不得不讲:


此次调控加码,让我看到了直面楼市上涨的政策无奈感!



2


中国楼市,有一个传统错觉:


房价上涨,都是这帮炒房客害的!


舆论针对炒房客,都是这帮坏批,不干人事;


政策针对炒房客,加税限制交易,嗷嗷干你。


但是,不是所有的锅,都能甩给炒房客、投资客。


我在昨天的文章中,就讲的非常清楚。点击可查看→《压不住了!请准备迎接上海房价,至少普涨30%!》


上海楼市之祸,祸不在投资,祸在供需。


上海考察多日,我来告诉你目前上海的核心购买力来自于哪里?


上海的第一部分购买力,来自于置换潮。


下面是2016-2020年上海商品房总价段成交结构变化。


我们很容易发现一个事实:


上海改善类需求,一直在逐年递增。


上海楼市,正在成为刚改和改善需求占主导的市场。


然而,现在上海市场上能看得上眼的改善房源,几乎没有。


我们在链家的房源库上,只需要添加四个最基本的改善标签:


110㎡以上户型、20年以内房龄、带电梯、商品房。


神奇的事情发生了,


整个上海,能勉强称得上改善的房源只有3500套。


一个拥有2400万人口的超级城市,能看得上眼的改善房源全加在一起,只有3500套,这是多么可怕的现实。


为什么上海的行情,是从改善类房源上涨开始的?


因为没货!


上海的第二部分购买力,来自于学区房。


2020年3月份,上海出台民办学校幼升小和小升初摇号政策,再加上2018年的公民同招政策,上海的家庭面临着一个选择:


要么报公办,要么报民办,只能二选一。


一旦选择民办,就必然面临摇号,存在极强的不确定性。可能摇中民办福利,也可能走向对面菜小。


于是,诸多家庭走向了更稳妥的公办学区房。


3月份之后,学区房一路领涨。


谁不涨,谁憨批。


涨幅最大的,就是双学区和一贯制学区。


有闵华二加持的紫竹半岛,从7万涨到11万;


前滩华二的学区房,一路涨到20万/㎡;


浦东福外和建平西校的梅园,一路涨到19万/㎡……


整个2020年,学区房的需求量涨了15%,而挂牌量跌了25%。


为什么上海的行情,是从学区房上涨开始的?


同样,还是因为没货!


上海的第三部分购买力,来自于刚需。


2020年,是上海刚需大爆发的一年。


这一年,上海刚需的爆发点一共有3个:


第一个,是一大波刚满足购房资格的非沪刚需。


2016年3月,上海颁布“沪九条”。


要求非沪居民购房,个税和社保缴纳年限从满2年,改成满5年。


一大波的刚需,在当年失去购房资格。


连续缴纳3年社保之后,这一大波刚需,在2020年重新拥有了购房资格,大规模进入市场。



第二个,是一大波刚拿到上海户籍的新上海人。


2013年,上海颁布“居转户”新政策。


要求居住证满7年,才可以申办上海户口。


2020年,刚刚到时间。


近2万人,通过居转户拿到上海户口,拥有购房资格,相比去年增长40%。



第三个,是一大波刚被引进过来的人才。


2020年,上海颁布“人才引进”新政策。


上海985应届毕业生,符合申报条件就能落户;博士、研究生符合基本申报条件即可落户。


近1.5万毕业生,通过人才引进拿到上海户口,拥有购房资格,相比去年增长48%。


刚满足限购的非沪刚需,加上刚落户的新上海人,再加上刚被引进的毕业生,至少往上海市场空投了近10万的购买力。


你再看看现在上海市场的商品房供应:


二手商品住宅,只有3万套;


新房全面供应,只有5万套。


10万个刚需,对应8万套房子。


为什么上海的行情,能从学区房和改善房蔓延到刚需?


依旧,还是因为没货!


上海的第四部分购买力,来自于旧改。


2020年,上海启动了大规模的旧改拆迁。


黄埔、杨浦和虹口,已经拆了2.8万户。其中,超过9成是货币化安置。一个虹口北外滩,一个黄埔老城厢,未来还能再拆出来近30万的人口。


一线城市,带着货币安置,玩儿拆迁?


简直是夭了寿!


一个紧俏市场里,被空投了数万个“失去房子,只剩下钱”的购买力。


本不富裕的上海楼市,更加雪上加霜。


为什么上海的行情,能全面开花?


没货!没货!还是没货!


以上,就是上海楼市的四批最核心购买力。


等着换房的改善,急着上学的家长,嗷嗷待哺的刚需和没有房子的拆迁户。


也就是这些人,用了一年时间把上海楼市买空了,让上海楼市进入了无房可卖的境地里,让上海楼市快速进入到了上涨行情里。


他们能有什么坏心眼呢。


只不过是想有套房、有个家,孩子有个学上罢了。


很多人都误以为,房价都是被炒房客炒上去的。


上面这四群人,能算炒房客么?


谁敢厚着脸皮告诉我,这群人也能算炒房客?


屁的炒房客,都是抢不到房的普通人罢了!



3


检验各路房产大V智商的名场面来了!


我不知道今天会有多少个自媒体和大V发文:


上海调控升级,上海楼市凉凉!上海楼市被重锤,让炒房客无路可逃!


我不是针对谁,


我是说能写出类似内容的自媒体和大V,都是憨批!


通过上面的一大串分析,我们就很清楚了:


这波上海行情的背后,没有那么多的投机客,也没有那么大的投资泡沫。


上海的房价上涨,来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应之间的矛盾。


但是,昨天加码的调控政策能否解决这个矛盾?


显然是无法解决!


你说要控制假离婚,要严打经营贷。


拜托你搞搞清楚:


上海真正的四群购买力都是普通人,不是炒房客。


他们只是想老老实实买套房改善、上学、有个家的普通人。


他们之中有几个懂这些炒房客花招的?又有几个用了这些花招的?


你说要加税,把免征增值税从满2年,改成满5年。


拜托你搞搞清楚:


现在的情况是,没房了!


别说满5满2的房子,所有的房子也才只有不到3万套,最多也就卖两个月。


这是绝对的卖方市场!


所有的税费,绝对都是买家承担!


加税,只能让买家所承担的成本更高!


整个调控加码政策包里,唯一有效的,就是加大供应的画饼。


然而,楼市里的供应,并非说加大就能加大。


从喊出口号,到供应放出,至少要半年以上的时间。


在这半年的时间里,购房者所面对的:


不仅有依旧难摇的新房,依旧傲娇的房东,依旧上涨的房价。


还有,加税之后徒增的税费成本。


这一轮的上海调控,搞错了假想敌。


他们把只想买套房的人民群众,当作了可耻的炒房客。


所有的招数都针对炒房客,却徒增了刚需的购买成本。


更可笑的是,一群憨批大V还在为之努力唱空,摇旗呐喊!



4


最后,我还是要在上海楼市的一线,给大家提供三个建议:


1、刚需抓紧上车;


2、置换先买后卖;


3、取关唱空大V。


这一轮的上海调控,大概率既降不了新房热度,也降不了二手房价。


如果你还要质疑,我就最后再给你举个栗子。


今天,我们去看了上海宝山的某盘,绝对远郊,没有地铁,没有商业,界面贼差。


他们说,他们是宝山卖得最差的项目。


从开盘到售罄,只用了15天。


下周开始,他们的销售开始轮休。上三天休四天,每天五点半下班。


等着开盘,等着售罄。


面对这种市场,你还要给2021年房贷计算器小编唱空。


你怕不是疯球了吧。


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