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有硬伤的房子,业主们正在加速出货

当不止一位房东笑眯眯的催2021年房贷计算器小编下决定的时候,


我猛然意识到:


这个市场,已经无肉可捡了。


马上要过春节了。


还记得在2019年的春节前后,官媒发了一篇报道,标题是这样的:


兜兜转转,又到春节,再翻出这篇报道来看,真的是感慨万千。


因为现在加价120万,也不一定买到称心如意的二手房。


大家或多或少知道,上海的二手房存量已经下降到3.4万套。


按照上个月的去化速度,上海的二手房连一个月都不够卖了。


而最近的上海新政,增值税2年改5年,直接再把2016-2018年的次新二手逼出市场。


水塘里的鱼,真的越来越少了。


直觉告诉我,现在二手房市场的紧张程度,或许比2016更甚。


这种关键节点,是时候以肉身踩盘,感受一遭了。



1


时间有限,疫情当头。


为了高效感知市场,2021年房贷计算器小编选择了大宁、潍坊、东原、临平路等等,几个热门板块。


先说总体感受:


①市场上不缺“诚意”房东。


但这个诚意是打引号的,很多房东顶天出价,价格到了,诚意也就到了。



②有硬伤的房子,正在加速出货。


目前情况,许多人对所谓“硬伤”的容忍度会越来越低。



③被追捧的优质IP,真的是有恃无恐。


踩盘中一个有意思的事,瑞虹新城某房东,置换打新,直接把百万认筹金转嫁给买家。


房价能不能谈?


一码归一码,百万认筹金,是你给我个机会,我就给你个机会。



2


下面先来看大宁板块。


去年中旬的文章,我们说过大宁板块是上海中产阶级的救星。


当时1000万上下的价格,在大宁可以买套好房子,上个好学校。


孩子上学不愁,生活舒舒服服。


现在呢?大宁还是那个大宁,但1000万上下的总价,恐怕买不到两全其美了。


初到大宁,从1号线延长路下来,第一眼的感觉就是人多,城市界面也比较旧:


不过也并不奇怪,这张照片的右手边,就是全市排名前十的三家医院——第十人民医院。


以第十人民院为圆心,周围大约一公里范围内的单价在8万-11万。


单看这个价格还好,但其实这个片区大部分都是上个世纪的老房子,学区比较优质,上图中均价11万的大宁龙盛雅苑,属于2012年的动迁房。


一共930户,只挂牌两套,其中83平三房曾一天跳涨90万,一室户7天带看6次未成交,估计也是待价而沽。


从第十人民医院出发,往大宁郁金香公园的方向走,明显能感觉到人流减少,城市界面也稍微新一点。


再往前走就是著名的世纪初品质楼盘“歌林春天馨园”,挂牌七套,总价在980万-1500万之间。


大概看了下,最小的89平两房在一楼,两开间朝南带天井,这个月已经往上跳了110万。


最大的129平三房1500万,楼层不错,这个月跳价100万,但有230万抵押,讲明了买方偿还。


据说,两位房东的“诚意”非常足。



3


从“歌林春天馨园”向西走1.2公里左右,也有一片老小区,二梯队学区,单价比较实惠,平均单价5.5万-6.8万左右。


说实话,那些老房子,有点让人意外。


乍一看,你说这是老小区??


再往北走的阳城板块,也同样:


这两个板块老小区的外立面和大门有点到位,一点看不出沧桑与破旧。


2021年房贷计算器小编问了当居民才知道,2018年的时候,静安区启动过一个叫“美丽家园”行动计划,主要就是房屋修缮、设施改造、小区环境等等方面。


外面看起来还行,但无奈巧妇难为无米之炊,这批老小区的衰败感,越往里走体会越深:


在这两个板块,挂牌同样不多,我笼统的看了两套三房,总的来说,这一区域的配套有点吃亏,学区比菜小略好。


从房子的层面来说,户型肆意发挥就不说了,没有电梯的顶楼,小区边角的底楼,朝向西北昏暗无光,这些才是目前诚意出售的主力。


唯一一套尚可,询问房东暂不签字,原来,房东也在置换。


这样的情况不是偶然,在潍坊以及东原板块也是一样。


老房子为主,挂牌不多,其中还有一部分房东置换,待价而沽。


你敢问,敢问房东就敢跳价。


在潍坊和东原板块,比较有意思的见闻是,某小区里的优质学区房,两位同户型房东互相认识,对价格的感知分别来自对方。


如此,互相涨价,互为支撑,单价拉到十七八万。


这种左脚踩右脚上天的打法,让2021年房贷计算器小编长见识了。


还有,部分房东对自家房产价格的认知,已经脱离被洗脑的段位,开始用地段、学区、规划等等正本文件分析,来佐证自己跳价的合理性,心态好到爆炸。


在离开潍坊和东原板块时,我在小区门口看到一个中介的摆摊小哥,小黑板上写的一套优质学区房价格,比同类低了70万左右。


我上前一问,小哥拍着胸脯说房东诚意很大,要不是我刚刚看完一圈,我可能还真信了。



4


再来是虹口区的临平路板块。


到了临平路,就一定要提到瑞虹新城,不得不说,瑞虹新城的周边配套一级棒。


其中二期,与临平路地铁站无缝对接。


而且是真正的无缝对接。


但优势很明显,劣势也很刺眼。


我在瑞虹新城一期看了一套4房,2楼,接近1300万总价。


98年的房子,户型、配套、小区环境没的说。


就是东南的朝向有点奇怪,打听下来,瑞虹新城起码一到四期的朝向都不太正,鲜有正南。


有的话,也是出一套秒一套,“外人”根本抢不到。


我问什么叫“外人”?对方回答:这片区域的很多置换,都是从瑞虹新城换到瑞虹新城,业主之间置换。


我在踩盘之前做过点功课,知道许多人对瑞虹新城有着迷之认同,没想到这么快就见证了。


瑞虹新城二期和四期,感觉非常像香港那边所谓的“豪宅盘”,打引号的豪宅。


小区面积不大,但螺丝壳里做道场,做的品质颇高。


总的来说,因为居住密度的关系,瑞虹新城周边的挂牌数量不算少,但总价都不便宜,基本千万以上,而且学区并不强。


周边几个楼盘的朝向也有相同问题,硬伤明显,价格贴顶,比如和平公园旁边的金轩大邸。


这个楼盘目前只挂牌一套,朝向正南,11.3万的单价,南向正对一栋烂尾楼。


很有意思的是,看房过程中2021年房贷计算器小编遇到一位业主阿婆。


阿婆瞄了一眼价格和我说,这个价格往下谈两百万,才是去年火起来前的价格。



5


以上,这次踩盘让我感觉许多房东对春节后涨价这件事迷之自信。


这里我们不去评论是对是错,目前来看,新颁布的上海调控证明他们赌对了。


有关上海新政,这里不再赘述,可以看我们周五的推文(火热的上海楼市,终于浇下了一盆凉水)


其中,供给面来说,增值税2年改5年,会让市面上的选择变少,满五的房子更加有恃无恐。


需求面来说,新房优先满足“无房家庭”刚需,一定会促使一部分新房客户再次考虑二手房。


总之,目前这个阶段,如果有看中的,别在意十全十美了,抓紧下手。


不然,非但没肉吃,汤都要喝不上了。


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