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海南楼市终于对房地产说不!

曾经中国房地产的头号粉丝,似乎终于“脱粉”了。

 

2021年房贷计算器网1月20日消息,日前,海南省组织召开“十三五”建设发展辉煌成就系列的第五场新闻发布会。

 

会上,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃介绍说,目前海南房地产‘一业独大’局面有所改善,经济结构调整取得阶段性成效,房地产调控达到了预期目标。

 

房地产曾经“最忠实的粉丝”,在去房地产化的路上,已经走了两年了。

 

海南是中国唯一经历过房地产泡沫的地方,也是唯一一次银行倒闭的地方。

 

依靠房地产,风向一变,连银行都能倒闭。

 

我们一直说,海南相当于一个试点,就是没了房地产,中国的城市,应该怎么发展,当然海南这个所谓去房地产化其实更多是优化产业,而不是真的一刀切,所以你依旧可以看到三亚海口高昂的房价,以及依旧庞大的投资者群体。



关于房地产 海南最有发言权


海南是中国最年轻的省份,从一产直接跳到三产。

 

88年4月,海南从广东省划出,独立建省之后的很长一段时间,海南省的产业基础都是以农业为主,人均GDP只相当于全国平均水平的80%,可谓除了农业,其他一张白纸。

 

但是,上世纪90年代的中国正处在制造业发展的黄金期,改革开放、全球制造业内迁,让不少省份都在这波红利中尝到了甜头,成为了工业强省。

 

这一切,海南看在眼里,以至于后来走上了一条弯路。

 

91年,高层发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,为房地产业定了调,而基础薄弱,财政吃紧的海南,马上打起了用土地换资金的算盘,当时土地市场的火热,使得不少新成立的企业打着投资农业的幌子,实则搞起了房地产的生意。

 

88年,海南楼市的均价为1350元每平,92年猛增至5000元每平,增长超270%,到了93年上半年,海南楼市一度达到7500元每平。


没错,你没有听错,27年前的7500元每平!

 

后来的事情可能大家有所耳闻,93年高层发话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。彼时海南楼市的疯狂直接硬着陆结束,这一段,史称“海南楼市泡沫”。

 

海南的楼市,崩盘了......

 

有的事情,只有经历了才会懂。

 

因此,海南在后几次全国楼市火爆中,并没有大爆特爆,甚至在调控上还特别积极,还率先去房地产化。

 

当然,在此后的发展中,高层对海南的帮扶也没停过,深海、航天、医疗、全岛经济特区、国际旅游岛、自贸港、免税店等等,再到现在的全球冷链物流中心。

 

海南的发展可谓直接跳过了第二产业,进入了第三产业的时代。



房地产 彻底被“封印”了吗?


为什么是海南?为啥要它来做这个“试点”?

 

简单,范围小、人口少、房地产占比大,整一个优质示范区。

 

我们在以前的文章里面提到过,三亚的房子,不是给本地人住的。

 

三万多一平的均价,按本地人的全年人均可支配收入,一年才买得起一平米。

 

收入-房价完全不成比例!

 

海南全省呢?其实也好不到哪儿去……


海南省从2018年就开始对房地产进行了限制,然而我们发现,在2019年时,三亚的土地增值税是19.07亿元, 增长39.3%,契税5.12亿元, 增长34.4%。

 

这说明房企拿地交钱变多了。

 

也就是说,即使海南一直对房地产卡得很紧,这里,尤其是三亚,还是房地产商眼里的一片宝地。

 

海南的旅游地产非常出名,本地的收入支撑不起房价,来买房的都是外地人。这让当地居民非常的难受。

 

因此,海南现在正在大力推行安居房,为的就是让自己本地居民,也可以买得起房,或者至少,对买房能有个盼头了。

 

除去安居房的操作,海南对开发商,也不再“来者不拒”了,要推行现房销售。

 

什么样的房企可以支撑的起现房销售?


绝对是经营做得很好的房企,这样才能在回款周期拉长的情况下继续做下去。现房销售看上去是把房地产商拒之门外,其实是海南在筛选自己的合作伙伴。海南需要的是可以长期合作的精品房地产商做投资。

 

对想赚快钱的房地产商,海南说“不”!

 

这是一次双向选择,不再是海南单纯地张开怀抱迎接所有的房地产商及其他投资者。

 

因此,相比“去房地产化”这个说辞,其实我个人更喜欢“优化房地产”,海南的种种操作,可以看出来并没有放弃掉房地产,而是让这个产业更加符合当地的发展特质,让这个省自身不再那么依靠房地产过日子,毕竟自己吃过的亏,自己知道。

 

而且,虽然房价还是涨(搁现在三亚二手房还有3万5的均价),但是实际上更多的,还是因为开发面积、房源以及库存的齐齐下降造成的。



后边的路怎么走?


根据19年海南的经济发展公报,这“壮士断腕”的一年里,海南收到的外商直接投资的增速非常惊人,制造业同比上涨205%,科研方面更是高达5721%!

 

这些数字让人瞠目结舌。同年固投的增速里,制造业近20%,金融业129%,科研75%!

 

整个省份的产业转型非常醒目,这也是海南这个经济小省的底气,这是国家支持的红利。

 

到了去年年底,海南又有了新想法——要搞冷链物流中心。

 

根据2020年10月海南外贸出口主要商品统计表,可以看出农产品出口在海南的出口总量中占比很高,1.51亿的量仅次于成品汽油和机电产品,排名第三,而且看细分的话水海产品占了90%。


而且不仅价值高,量也非常大,潇湘晨报7月有过报道,上半年海南水产企业顶住了疫情,出口7.5万吨水海产品,同比增长12.2%。这么大的需求,冷链的发展就成了必然。

 

然而现实情况是,海南在冷链上,已经遇到了“瓶颈”。

 

界面新闻19年11月有过一篇报道,里面提到了几位物流师傅的经历,因为海南是个岛,所以运输时是要渡海的,通常情况一趟4-5小时,据说天气不好那可能一下子能耽搁个把天。

 

不出意外,这些冷鲜食品直接就会烂掉大半......

 

这样的描述,很简单就暴露了海南冷链物流上的“脆弱”,冷链物流率用率低、第三方物流发展太慢等,都是目前海南这项产业上的致命弱点。

 

事实上,翻一翻海南省“十四五”冷链物流发展规划,你会发现海南对这些情况还是非常清楚的,比如美国人均冷库保有量有0.49平米,海南只有0.17平米,而且整个海南只有12辆冷藏车,每万人保有量只有我国每万人的十分之一......

 

就这冷链物流设施水平,别说和发达国家比,就是在国内都排不上号。

 

设备老旧,冷链流通率低(全国蔬果的冷链流通率是17%,海南是8.7%,而且大多还是棉被+冰块的操作),相关企业规模都很小没有个像样的龙头引领,信息化低以及缺乏专业人才等等,都是海南冷链物流目前面对的问题。

 

讲真的就这水平还能说要成为全球冷链物流中心,真是上进。

 

想成为物流中心,海南目前的优势是有的,那就是它是自贸港,是经济特区,在外贸上零关税,低税率,与新兴贸易伙伴市场地理位置很近,而且还在发展自己的医疗产业,可以进一步搞一搞药品冷链,这都是可以进一步挖掘的,能拿下这一张牌,海南不管是经济还是功能,都会更上一层楼。

 

但是这些优势是独立于冷链物流这个东西之外的,最根本的冷链物流本身和发达国家比实在是差了十万八千里,想加速赶上,5-10年做这么大,光靠海南自己肯定没戏了,还是得看国家扶持力度咯。

 

最后,海南是一个缩影,就是想看它之后发展的如何,需要如何微调。如果这边试点先行成功了,那么有很大概率要扩散到全国的。

 

从93年到现在,房地产绕了个圈,似乎又回到了原点。

 

2021年房贷计算器小编认为海南已经做出了自己的选择。

 

逆势而行,海南对炒房说不!

 

去房地产化,不是完全舍弃这一条路,而是让房地产优质化,不把房地产作为短期内促进经济增长的因素,完全契合房住不炒的大方针。


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