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中国最成熟的都市圈是粤港澳大湾区

随着官方的提倡,近年来都市圈的概念日渐盛行,俨然成为“新型城镇化”的最重要抓手。

 

2020年,各省纷纷画圈。


比如在广东,一口气画了“广州”、“深圳”、“珠江口西岸”、“湛茂”、“汕潮揭”等5大都市圈。

 

江苏也不甘落后,画了“南京”、“苏锡常”和“徐州”三大都市圈(见下图):


在浙江,则有“杭州”、“宁波”、“温州”和“金义”四大都市圈的说法。

 

北京、上海、武汉、郑州、长沙、成都、重庆等城市,也都在构建自己的都市圈,北京甚至已把河北廊坊“北三县”的规划权都拿到了自己手里。

 

那么问题来了:从真实的人气指标上看,中国哪些都市圈比较成型,哪些差距仍然巨大?

 

2021年房贷计算器小编在本文试图从百度地图的“热力图”入手,来看一下几个大城市跟周边的人气联系。

 

百度热力图,是根据手机下载百度APP的用户分布情况来制作的。因此,这是一个比较准确的人气指标。

 

我查阅了华为应用商店的下载数量,微信是累计77亿次安装,支付宝累计62亿次安装,而百度地图达到了累计37亿次,可见这一款APP的普及程度。

 

为了具有可比性,本文里所有热力的比例尺是一样的。

 

1、上海与周边地区

 

上海是中国第一大都市,至少按照官方数据,是城镇人口最多的城市。我们从两个角度观察一下上海跟周边城市的关系。


上图是上海跟苏州的昆山、太仓之间的热力图,昆山的人口密度显然比太仓大很多,跟上海之间的联系也更加紧密一些。整体而言,苏州东部的昆山、太仓和上海之间已经初步形成了都市圈。


上图是上海跟嘉兴之间的热力图,嘉善、平湖、海盐等三个嘉兴下属的市县都出现在了截屏里。但它们显得跟上海的金山、松江距离比较远,人气不够旺,都市圈的感觉比较淡薄。


 

2、北京及其周边

 

北京的发展主方向是“向东”和“向南”,东面主要是通州副中心和廊坊的北三县(香河、三河、大厂)发生联系,南面主要是北京新机场和廊坊市区、固安县发生联系。


上图是通州和北三县之间的热力图,三河和香河都出现了热力图上,跟北京通州显得“很遥远”;大厂也出现在了热力图上,但显得很弱小,一不留神就会忽略。北三县里地位稍低的燕郊镇(归三河管辖),反而显得很突出,堵在通州的东大门外。

 

看人气,燕郊一个镇的“热力”足以相当于三河、香河、大厂三个县(县级市)的中心城区加起来。所以,在北三县投资还是要首选燕郊。

 

至于北京向东构建都市圈,看起来仍然非常遥远,因为北三县整体人气是不够的。

 

再看一下北京南面:


廊坊市区、固安和永清的县城都出现了热力图上,但北京向南的“热力”很少突破南六环,因此形成了面积广大的“空白区”。所以,北京向南构建都市圈,也还比较遥远。

 


3、南京及周边

 

南京我主要选了西南和东面两个方向,观察跟马鞍山和镇江的关系。


从南京跟马鞍山之间的热力,南京跟镇江之间的热力中,

 

可以看出,两个方向都没有“都市圈”的迹象。

 


4、杭州和绍兴


是杭州和绍兴之间,两个城市的中心城区距离只有40公里左右,随着杭州的扩张,有融合的迹象。


在杭州和绍兴之间,出现了都市圈的特征。

 

至于在杭州和湖州、杭州和嘉兴之间,都市圈的特征不明显。

 


5、武汉和鄂州

 

跟武汉关系最密切的周边地级市,就是鄂州。从发展态势看,鄂州并入武汉只是时间问题。


武汉和鄂州之间的热力图,都市圈的特征不明显,未来还有较长的路要走。

 


6、深圳及其周边

 

上图是深圳和东莞西部的热力图,可以看出来,基本上融为一体了。中间缺少人气的地方,都是山地或者湖泊。


深圳、东莞中部的热力图,塘厦、凤岗、清溪等东莞南部三镇也跟深圳融为一体,两个城市的边界很难分开。

 

深圳和惠州之间的热力图,惠阳、大亚湾已经跟深圳完全连接,惠州市区、仲恺等片区跟深圳的联系也建立之中,至少沿着主要公路已经几乎没有断点了。

 

所以,深莞惠都市圈已经不是规划中,而是基本实现了。

 


7、广州及其周边


广州跟佛山一带的热力图,广佛已经没有“之间”,而是完全融合了。至于中山、江门的市区,也通过顺德跟广佛密切联系在一起了。


广州和东莞之间的热力图,虽然联系不如深莞、广佛密切,但也已经非常紧密,完全是一副都市圈的样子。

 


8、苏锡常


苏州、无锡、常州一带的热力,从苏州中心城区跨过无锡中心城区,再到常州中心城区的距离大约是80公里,三个城市的距离还是非常近的,而且经济都比较发达,都市圈的感觉比较足。


缺点是,三个城市平级,没有一个强中心。

 

苏州固然体量比较大,但市区的“量级”比无锡优势不明显,而且缺少机场。苏锡常虽然是一个都市圈,但却是一个没有中心的都市圈。

 


结论:

 

通过热力的比较,我们可以发现:北京和上海这两个超级城市,其城市结构、资源配置带有“内敛性”,向外溢出的量能不足。

 

尤其是上海最近提出重点发展5大新城,把5大新城定位为“现代化大城市”、“独立的综合性节点城市”、“长三角的增长极”,这意味着未来10年上海的资源外溢不增反减。

 

2021年房贷计算器小编认为,“北京都市圈”其实是不存在的,北京仍然是在跟自己玩。上海都市圈也仅仅是上海跟昆山的“小圈子”而已。

 

至于南京、武汉等城市,距离真正意义上的都市圈还比较遥远。

 

中国最成熟、关系最紧密的都市圈,出现在粤港澳大湾区,尤其是以深圳和广州为中心的珠江三角洲。热力图也验证了我之前在文章里,多次给大家看的下面这组数据。


中国三大都市圈里,虽然大湾区规模最小,但人财物的密度最大,内部关系最为紧密。

 

此外,杭州跟绍兴之间,苏锡常之间,都比较有条件构建都市圈。




网友讨论:中国最成熟的都市圈是粤港澳大湾区



网友:Wu


 北京就别谈都市圈了 看看现在疫情是怎么欺负廊坊的




网友:别那么骄傲


 大亚湾的香港,深圳,广州。这三个城市单独拿出来也能在全球排上号,再别说现在都在一块了,太强了天然抱团




网友:朱


 主要是因为珠三角的单个城市面积都太小了


小编:


把上海或者北京拆分多个城市,更能发挥中心作用?




网友:梨涡浅笑。


 北京和上海都是跨省玩肯定不如广东自己省内玩容易些




网友:陈益群


 博哥,福州的房子阴跌3年了,2021年有希望吗?




网友:.


 郑州的房价上不去,就是因为土地天量供应,所以郑州不是一个值得投资的城市。相反,浙江省衢州市江山县,房价已经涨到两万,投资赚了




网友:刘瑞


 东莞松山湖房价最近五年不知道还会不会有一波大行情,现在都快赶上深圳了


小编:


是的,华为看来又要考虑迁到哪里去了。松山湖部分楼盘超过了深圳罗湖区


网友:刘瑞


松山湖的医疗还不行,教育正在提升,主要好多产业都是为了配套华为,华为在松山湖盖了好多房子给内部员工使用。迁的话应该不至于,而且松山湖房地产这块的地批的特别特别少。


小编:


产业链上的中小企业受不了




网友:鱼


 老师,惠州市惠城区金山湖的房子值得购买吗?




网友:驰骋


老师好!惠阳惠州南站新城周边的房子 现在能否购买,作为中线5年投资?


小编:


可以的


网友:驰骋


谢谢!




网友:王士谦


老师,那永清廊坊五年内有升值空间吗?




网友:hgy


 杭州绍兴都市圈,买绍兴,尤其是绍兴柯桥的房子




网友:colin


 老师:长沙限价逐年提高,长沙今年可以上车吗?




网友:Mr.Z


 地区比人口/资金密度?就像国家之间比“人均收入”一样欠缺公允 一样无聊;难道欧洲高人均收入的卢森堡影响力超伦敦,亚洲的迪拜完胜东京??


广东省内融合当然难度小了很多,上海、北京在跨省融合 不在一个纬度


广东先解决内部粤东、粤西、粤西的贫困带吧,江浙沪不存在这个问题。


小编:


官员们会思考你说的问题。普通人还是先考虑哪里投资更高效吧




网友:清心


 环京就是一个传说,有一天会成传奇的!




网友:Poor Kitty


 大湾区涨涨涨!




网友:V


 带不带南通玩




网友:与狼共舞


 沈阳呢老师热力图


小编:


也没有都市圈的迹象


网友:与狼共舞


周边挺多城市呢,鞍山,本溪,抚顺,铁岭辽阳,


小编:


可以用手机自己看一下




网友:11路


 老师可以做个西安的分享吗?西安投资适合新房还是二手房?


小编:


配套好的新房




网友:辜祥瑞(徐霞客)


 老师高产,辛苦了




网友:链家武李锋


 燕郊还有希望吗?燕郊的房子该怎么办




网友:sunny


 好吧,徐州的都市圈还在yy阶段




网友:看见


 市场化越高的地方越容易实现先富带动后富




网友:证券公司一罗德裕


 老师,一线城市房地产政策频繁出台,厦门是否继续上车,还是再等等?


小编:


可以买




网友:陶


 老师,杭州2021年会涨价吗?



网友: 黄俊杰

 

珠海未来gdp有超越惠州的可能性吗?能否承担起珠江西岸的核心城市角色呢?


小编:


有可能,关键是吸引人口的速度。惠州增长也非常好,几个关键指标跟珠海并列广东第二




网友:兴


 老师,成渝的都市圈怎样?成都和郑州哪个更值得入手?




网友:福祿東海


老师,据说珠海也开始回暖了,能下手吗?




网友:董周滸


 杭州和绍兴之间,说具体点就是萧山和柯桥之间的农村连接地带,杭州和绍兴两个城市都不重点发展。


杭州一点都不发展和绍兴接壤的萧山农村地块,绍兴自己也一个劲发展北边,也不重点发展和萧山接壤的农村地块,最多推出来一个钱杨新城的概念,另外就是有一条杭绍地铁今年7月份要通。但产业人气都只放在自己的老城或新城区


小编:


中国的体制,跨城市跨省份的都市圈,都不太靠谱




网友:陈大大静

 

刘老师,深圳东、西发展不均衡,东部龙岗房价已拖深圳均价了,请老师详解一下东部未来的趋势,值得投资吗?


小编:


补涨。将来追不上




网友:文堂


 珠三角城市之间轨道交通远不如长三角




网友:随风过客


 老师,我想投资燕郊。到目前为止燕郊800米内地铁站没有新盘可买。还想投资的话,是妥协买稍远些的新盘。还是买别的城市的房呢?(比如惠州南站或白云新城等)


小编:


广州很多区有人才购房,本科就可以,比如黄埔和南沙


网友:随风过客


老师,燕郊跟惠阳比的话,哪个更好!更有发展潜力呢?


小编:


惠阳可能略好




网友:君名


 杭州跟嘉兴当然不是都市圈,杭州从来只跟海宁组队,从来没有考虑过嘉兴。都市圈规划也没有包含嘉兴。嘉兴心在上海那,虽然上海并不怎么理会嘉兴。


小编:


嘉兴是个大概念,你说的海宁就是嘉兴下面的




网友:qwe


老师,想买深圳龙岗中心城带深中龙初的小学位房,最近两周报价一直在上涨,五十多平米的房子报价涨了十几到二十万,现在均价8万了,可是龙岗中心城其他房子也就5万的样子。深中龙初的学位房还值得入吗?谢谢


小编:


可以的




网友:HQ


主要是中介都不太看好东部,深圳一说买房就往西,可是西部现在买不起了




网友:零陵太守


 环京曾经是一个美丽的泡泡。目前已经黯然破灭。由于超级严厉的限购,某某幸福大型房企,都快倒下了。




网友:六月天

 

请问老师,广州住房个人按揭限贷会有什么影响,刚买房子还没交首付贷款会受影响吗?


小编:


尽量去国有大银行申请贷款




网友:瑾瑜发奇光


 老师,无锡什么区域适合买房?谢谢!


小编:


太湖新城




网友:风君子


 见解独到




网友:乔祖康

 

老师,广西柳州的房子适合投资吗,如果要买的话买哪里?




网友:十年砍柴

 

老师,今年的政策底看到多少




网友:牵只蜗牛去散步

 

老师晚上好!哪里能看到珠海中山和深圳的热力图?


小编:


你的手机上,百度APP


网友:牵只蜗牛去散步


谢谢您,刘老师




网友:大春

 

老师,苏州的汾湖有值得投资吗?


小编:


有价值




网友:歌

 

当你有了孩子你就会知道郑州为什么是我不得不离开的老家




网友:缪海潮

 

老师,我在上海有两套房 考虑现在卖一套,过一两年后在置换个好位置的房源 您觉得合适吗?


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