贷款计算器

2019商业房贷分期还款利息计算器_2020个人住房公积金贷款计算器在线_购买房屋按揭房价利率计算器最新

新区开荒盘楼房能不能买?

深圳市委门前的广场上,有一座颇有意义的雕塑——拓荒牛,象征着深圳从无到有的开拓精神,从前的一座小渔村,而今的大都市,既是开荒也是成就。


但并不是每一场身负期许的开荒行动都可以圆满。


城市的半径扩张、新区发展也是在搞开荒建设,结局是有的起高楼宴宾客,也有的萧条落寞。


在城市的新区买房,开荒人是搏一搏单车变摩托还是一败涂地,就像一场豪赌。


如果你还想要豪赌新区的房价暴击?2021年房贷计算器小编劝你冷静。



1


一般来说,我们把一个新区早期的项目叫做“开荒盘”。城市发展看规划、买房跟着规划走,买开荒盘要看是不是在城市发展方向上。


控规体现了政府对城市发展的设计规划,简单来说,规划发展的区域是政府意志的体现,这些区域往往会得到更多的资源倾斜,也更舍得花钱搞建设。


因此,在这样的城市新区或是拓展区域,用地分布的规划也更趋于合理,合理的规划又更有利于人口和资源的导入和区域的盘活,这样区域的房子,也就更有前景和未来。


关于发展方向,不论是深圳的一路向西,南山区和宝安区的建设成长,又或是广州的东进南拓,有了黄埔和南沙今日的发展,总之,他们都在城市的规划发展方向上。


就比如我们一直看好的广州南沙,有着国家新区+自贸区+广州唯一城市副中心的光环,踩在广州“南拓”的轴线上,棋盘式的科学规划,密路网、宅马路、小地块,增强区域的交互能力,大大缩小成长周期。


在产业导入方面,灵山岛又引进了金融、地产、国资、交通、能源的之类的巨无霸企业。


灵山岛,不出意外很快就能进入正轨,短则3年,长则5年,基本就能看到类似小珠江新城的影子。

 

甚至,我们楼面在讨论前海和灵山岛,谁的写字楼、住宅更先填满时,一致认为,灵山岛更容易、会更快的被填满,就因为体量小且产业导入积极。


虽然南沙曾因为距离主城远、产业不强和人气不足被诟病,但时间终会证明南沙的价值。


大湾区未来最有想象空间的区域,就是成片待开发净地的区域,借着政策和土地财政的推动,让南沙有了更强的确定性。


显然,通过南沙,我们可以看出广州已更懂城市化,更懂中国未来的城市格局。


广州的房地产,今天玩的已不仅仅是XX新区的概念、XX学区房的炒作、XX地铁的影响,而是一个有规划有技术有节奏的房价生态控盘。


去年7月,【楼面】带着粉丝团购了南沙灵山岛,当初282万就可以买90㎡小三房,现在花350万都不能买到。


但南沙也是有坑的。


万顷沙的项目,形同开荒。


孤零零的售楼部矗立在岛尖上,看不到住宅项目该有的各类配套,如果一定要有,可能是售楼部门口10元一份的移动炒粉摊,而价格却要去到2.35万/㎡。


而整个南沙均价是2.1万/㎡,南沙区发展最成熟的焦门河板块,二手房均价也才在2.6万/㎡,你确定要花2.35万/㎡买一套房子,去当炮灰?


可行但需要衡量投资收益。


南沙的发展需要一定的成熟周期,板块成熟的轮动后期才会轮到万顷沙,所以我们现在可以看到,金州、灵山岛的日益成熟,住宅建设和产业导入如火如荼。


而万顷沙还大片荒芜,去赌一赌这里未来的发展,2.35万/㎡显然太贵。


当成熟区和非成熟区之间的价差太小,非成熟区就又一定的价格透支,那我建议你就真没必要去守工地了。



2


反观那些与城市规划发展方向背离的城市区域,大多都被按下了停滞按钮,又或是房价缓缓而升,浮动可能和银行定期不相上下,相比机会来了便能乘风而上的规划区,差的不是一星半点。


就比如深圳东部的盐田,曾经的豪宅盘东部华侨城天麓,08年7.5万/㎡的开盘价,而今均价不过8万/㎡,价格十分“牢固”。


拉出链家最近的价格走势曲线,也可以很清楚地看,相比于宝安的斜线拉升,盐田则是一条平缓的成交走线。



3


除了选中城市发展方向,更关键的是把握住了板块的运势。


提到这一点,就要说到深圳的光明区。光明区在肉眼可见的速度下快速落地各项建设,科学城作为深圳目前着重打造的产业高地,强制事业单位搬入,增加光明区的人气,这样的产业加人口,乘上重点规划的东风,光明一骑绝尘。


这个曾经在人们眼中的郊区牧场,而今前途一片光明。


我们曾前往光明调研时,这里还有大片待建荒地,一些项目孤零零的动工建设,用前不着村后不着店来形容都不为过,而经过几年建设再探光明,你会发现这里的价差正在跟主城区逐渐缩小,曾经的荒地也被逐渐填充。


如今的玖龙台及周边面貌


光明的龙光玖龙台,曾经我们聊起来说到的“那个荒郊野岭的项目”,成交均价已经从去年年初的4.7万/㎡,涨到了现在7.3万/㎡,这其中的原因,除了项目本身在区域内的位置优势以及配套优势外,最根本的还是因为它身在潜力无限的光明。


同样的机遇还有中山马鞍岛,之于中山来说,马鞍岛并不是适合中山人生活居住的区域,远离主城区对于镇域经济明显城市割裂的中山来说,没几个本地人会来这里买房子。


但相比于主城区1.5万/㎡的均价,马鞍岛上的万科中天西湾汇可以达到2.8万/㎡的成交均价。


一方面是面粉决定面包,因为身中通道的利好这里的楼面价抬升,另一方面则是由于规划,马鞍岛作为深中通道在中山的落脚,又连接广州南沙和深圳区域,未来有望成为承接深圳外溢和粤西企业的产业新区。


这就吸引了全国各地的投资客以及一些深圳的外溢客户,而提前买在这里的人,就是在赌这种未来。

 

都说资本是最聪明的,一个城市的开荒区,不乏大开发商的进场也是对这片区域价值的肯定。


上面说的中山马鞍岛即是如此,还有中山的火炬开发区和翠亨新区、广州的南沙,各大开发商进场拿地,都是他们对区域评估后才愿意付出的价值兑现。



4


总结

 

在大湾区这样高度成熟的楼市修罗场,如果你还想要豪赌新区的房价暴击?2021年房贷计算器小编劝你冷静。


因为要买对一个板块,其中的选筹逻辑实在太苛刻,要同时满足:

 

1、城市量级足够高,发展动能足够强,广深最优;


2、板块符合城市发展方向,且集合了足够强大的运势和资本来推动产业和人口成熟;


3、有大片可开发净地,且规划科学合理,片区有足够的概念和想象空间,有节奏开发;


4、以上三点都成立之外,最关键的一点是,住宅短期供应量大,长期供应量小,未来可形成供需紧张的二手房市场。


cache
Processed in 0.010015 Second.