个人房屋贷款计算器

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2021年“钱袋子”向楼市收紧,房贷或将大变动

公历2020年的最后一天,人行和银保监会联合发文,这是一条关系到2021年楼市信贷宽松走向的重磅消息。


2021年房贷计算器小编认为这个文虽然内容很短,但是蕴藏着海量信息,包括对未来楼市的持续走向预判。


为什么要出台这个规则,原因有二:


一是为了增强银行金融机构抵御房地产市场波动的能力;


二是防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。



什么是房地产波动?


无非就是“涨”与“跌”呗!


一张曲线图,有涨、有跌才会有“波动”对不对!那么好了!


出台这个文件,是要抵御未来楼市的“涨”,还是“跌”呢?如果未来楼市会一直“涨”下去,这对于银行而言是完全没有风险的。


打一个比方:


置业者银行贷款一套住宅,100万元的抵押物(商品房),未来涨价至200万元,这对于银行有风险吗?没有风险对吧!这个抵押物增值了,随时可以套现。


反过来,银行贷款一套住宅,100万元的抵押物(商品房),未来下跌20%,降价至80万元,这对于银行风险就来了。因为贷款人可能有断供的风险,抵押物在贬值。


金融机构需要抵御的风险是未来楼价的下跌,或者是未来楼价在“大涨之后的下跌”!


什么是金融体系的系统性风险?


在头几个月,网传一条某大开发房企,资金链紧张,很可能引发系统性风险的非印证消息,关系到十数家银行,几十家非银行金融机构。这还不包括其产业上下游的各个行业风险。


目前中国地产相关贷款占银行业贷款的39%,这一比率并不包括房企发行的债券,融资的股权、信托等影子资金。


以往房企的融资好比“俄罗斯套娃”一样,一层一层的杠杆在其中发力,房企规模在快速扩张,快速周转。


2021年房贷计算器小编认为2020年下半年的“三道红钱”,就是给各大房企一个解开“套娃融资”的缓冲期。


相对于“三道红线”而言,此次“钱袋子”进一步收紧,就是针对“三道红线”的一个实际操作。


信贷收紧、融资收紧,对于楼市而言,显然不是利好消息,应该是要“冷冻”楼价上行,防止楼价下跌的一个手段而已。



未来的楼价会降吗?


在回答上述问题之前,我们要搞清楚两个问题:


一是为什么要收紧“钱袋子”,


二是什么办法可以让楼价快速下跌,也就是还没有置业的小伙伴们苦盼多年的降楼价,能否发生。



第一,为什么要收紧“钱袋子”?


是为了抵御风险。对于银行而言,什么是风险?


就是楼价“下跌”,或者是继续暴涨之后,再下跌!那收紧“钱袋子”,就是为了不让房地产企业再“跑马圈地”高杠杆融资,也不让居民再高杠杆炒房,是为了防止楼价再继续“暴涨,然后引发系统性风险,再暴跌”。


其实就是为了“冻楼价”,稳楼价。



第二,有什么办法可以让楼价大幅下降呢?


办法太简单了,加大产品的供应量,特别是平价产品的供应量,加大平价住宅用地的供应量,楼价自然就下降了。


需求是固定的,供应量与供应价格低廉了许多,楼价还能不降?我们可以参见这篇文章《从华润橡树湾楼下果蔬超市,趁火打劫涨价说起》。


一味的土拍溢价,或者是让房企搞竞配建,那么开发成本就会越来越高,不会实现降楼价,只能涨楼价。


好了,上面第一个问题的内涵是,这一规则是稳楼价,并非降楼价。上面第二个问题的内涵是,要想降楼价其实很简单,但是没有人愿意降楼价,所以永远不会用上述“一试就灵”的办法。



“限贷”之后楼价会降吗?


不会。


因为开发房企减少融资以后,就会减少拿地!


2021年房贷计算器小编认为物以稀为贵,当房企的土地储备变少以后,在需求不变的情况下,未来只能会涨价。


比如:在2013至2016年的这段时间里,房地产业在“去库存”,开发房企几乎都没有拿地,2016年“去库存”结束以后,楼价就会“跳涨”!


同理,开发房企因为“钱袋子”被收紧,就会不再多拿地,未来隔一段时间,房价还会上涨。


另一个需求端,人们的刚需需求依旧没有解决,比如:结婚、就学、改善需求,特别是对于学区房的需求,他们依然会贷款置业。


但是,“贷款”的难度与成本在无形之中都加大了,楼价又如何来降呢?


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