个人房屋贷款计算器

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行业分化加剧,500亿或成企业规模分水岭

近年来,随着政策调控持续、企业集中度提升,规模房企纷纷由之前的高速增长转向高质量发展,行业整体业绩增速放缓。


疫情之下中国房地产市场经受考验,虽然2020行业全年的业绩规模仍实现同比提升,但同时百强房企内部的分化也愈加明显。


在过去不久的“丁祖昱评楼市”年度发布会上,2021年房贷计算器小编提出了一个行业新逻辑:整个行业将步入无增长时代。回顾2020年,已经有一些企业,销售业绩出现了下滑。2021年可能会出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降,全口径可能还会继续保持和稳固的上升。


数据显示,2020年重点观测的45家典型房企中,全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家,其中增速为负的7家房企中,有4家为千亿房企,仍能保持高速增长的房企不足10%。


随着政策调控融资端的进一步收紧,高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧,不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。


从百强房企来看,一方面,2020年全口径800亿以上房企梯队继续扩容,其中千亿房企数量增加9家至43家。


而另一方面,500-800亿规模的房企数量则较往年有明显减少,500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。



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规模房企800亿以上梯队继续扩容


从规模房企各梯队的企业数量分布及变动情况来看,2020年队伍已壮大至43家,较2019年增长9家,数量提升显著,其中,建发、龙光、新希望、禹洲、华发、时代、中骏等房企2020年业绩增速表现突出,且首次跨入千亿规模。

 

这部分企业的业绩提升主要是受益于2020年在深耕区域充裕的货值储备。随着疫情后城市区域市场的逐步复苏,配合自身供应的大幅增加实现高增长。


值得注意的是,截至2020年末,800-1000亿规模梯队的房企由10家进一步扩容至12家。相较2019年,这一梯队中有8家房企从500-800亿梯队首次迈过800亿门槛,实现规模增长。

 

整体来看,近年来千亿房企持续扩容。截至2020年末,800亿以上房企数量已经占到全口径百强的超半数,未来行业50强房企的规模竞争将更加激烈。



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头部房企达千亿前就已开始提业绩增速


自2010年千亿房企阵营迎来第一员万科以来千亿阵容逐步壮大,其中2010-2017年实现千亿的房企有16家,2018年和2020年这三年期间达到千亿的房企共有27家,虽说更多房企比之前更加注重发展质量,但对于接近千亿的房企来说,进入千亿行列仍为其重要目标之一。

 

从企业实现千亿的增速来看,2017年及以前进入千亿行列的企业,在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率,16家房企在达千亿前两年的平均复合增长率达到43%,达千亿后两年的复合增长率为33%。

 

2018年达到千亿的房企,其达千亿当年的同比增速也是都高于千亿后一年的增长率。2019年新增千亿企业的当年平均增长率为28%,高于TOP100的行业平均增长率6.5%。

 

可以说,房企在冲刺千亿的前一两年普遍执行高速扩张的方式促规模,达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势。

 

2021年房贷计算器小编认为虽然大部分企业是在达千亿前一两年甚至当年才开始发力,但万科、保利、中海、恒大和碧桂园,在达到千亿前提前3年已经开始提高业绩增速。

 

此外,绿地、恒大、华润、融创和世茂房地产这5家房企的千亿后两年的复合增长率仍高于前两年,这五家房企保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿,而是保持行业地位,或者进入行业前十的位置,因此多年保持高速增长。



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中等规模房企面临增长困局


与800亿规模以上的各梯队房企数量持续扩容形成鲜明对比的是,2020年500-800亿梯队的房企数量骤减,由2019年的23家大幅减少9家至14家。

 

从各规模梯队企业的流动情况来看,一方面,2019年500-800梯队中有12家房企业绩增速较高,规模增长突破800亿,实现了梯队提升。


而另一方面,也有个别房企在2020年销售表现不佳,掉出了该梯队。但更主要的原因是,部分500亿规模以下的房企增长略显乏力,对500-800梯队补位不足。


具体而言,在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下, 300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压。多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长。

 

截至2019年末正商、当代、信达、华鸿嘉信、康桥、景瑞的总土储货值去化周期均在2.5年以下,远低于3.8年的行业平均水平。


2020年这些企业的累计销售规模都出现了不同程度的负增长。在新增投资承压之下,这部分企业未能将总土储维持在相对充裕的水平,仅依赖现有的货值储备或无法保证销售规模的可持续增长。

 

不仅如此,目前300-500亿规模梯队中多数房企布局的城市个数为10-25城,平均单城市产能在20亿元左右。对于这部分房企而言,目前在区域深耕过程中面临规模发展的天花板,依赖少数城市难有突破。


2021年房贷计算器小编整体来看,作为行业评价企业规模的一道主要门槛,500亿或已成为企业规模发展的又一道分水岭。“三道红线”下,面对提升自身货值储备和控负债、降杠杆的双重压力,部分300-500亿规模的房企陷入增长困局,难以实现梯队跃升。

 

这部分企业如何在降杠杆、控负债的同时,保障自身的土地储备和未来的发展空间,更考验管理者的经营实力。

 

未来如果负债水平较高的现状未能及时得到改善、又没有充裕的资金纳储以支撑业绩增长,那么中长期而言这类企业甚至还会有被收购兼并的风险。


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