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沪深杭重拳出手,透露今年楼市调控重大信号

2021年楼市又不安分了。


2021年短短一个月都不到,上海、深圳、杭州等热点城市已经祭出了多个调控措施,就连北京也释放要加强调控的信号。


迅速升温的一线楼市已经惊动中央。


央行官员马骏在昨天的重磅讲话中提到“有些领域的泡沫已经显现”,特别点名了“近期上海、深圳等地房价涨得不少”。


住建部副部长带队到上海、深圳调研,要求“坚决遏制投机炒房”。


不用怀疑,接下来肯定有更多城市要加入调控大军。


但诡异的是,为什么调控会突然在近期密集出台,明明一线城市已经火了大半年?


2021年的中国楼市,真的注定要凉凉了?



1


各大热点城市都在忙着给调控政策打补丁,一幅不把炒房客彻底堵死不罢休的姿态。


就在今天(1月27日),最意外的是杭州加码楼市调控:


1.加强限购,落户杭州未满5年的,在杭州市限购范围内只能买1套房;


2.加强限售,杭州市限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年;


摇号中签率小于或等于10%的商品房、以优先购买方式取得的热点商品住房,自拿证起5年内不得转让。


……


杭州的这些措施,剑指一直以来的打新热。


由于当地执行新房限价,新房价格比周边二手房价格低不少,引来杭州甚至全国的投资客疯抢新房。


其实在过去这几年里,限价政策带来的负面效果已经是非常明显的,它造成一二手房价倒挂,这个套利空间会驱使市场疯抢新房。


杭州的做法是通过将增值税免征年限从2年变5年等方式,增加交易成本,劝退部分炒房客。


不仅是杭州,上海、深圳纷纷出台调控新政,不断补漏洞。


上海,堵住假离婚买房路、增值税两年调5年、法拍房开始限购……至此,一线城市全部都对法拍房出手限购。


深圳同样是堵上假结婚买房的路子。在疯涨的房价面前,家庭伦理经不起太多的考验。


这两天,住建部还专门赴沪深调研,要求及时出手采取针对性措施“坚决遏制投机炒房”。


北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞也在近日一期电视节目里表示:


打击恶意炒作和违规资金进入楼市,是今年整顿房地产市场秩序的重中之重,近期就将开展专项行动。


显然,决策层已经“亮剑”了,别当他们的对手盘。



2


其实,这段时间的调控颇为“诡异”。


毫无征兆地来了,还这么密集,而且为什么偏偏是沪深杭这3个城市?


实际上,上海楼市已经火了大半年了。


2020年一年上海消化了30万套二手房,临近年底时单月成交量频频触达3万套,12月甚至快达到4万套。


只有在疫情最严重的2月,市场成交低迷,只有4000多套。


这完全是炒房客的锅吗?


也不尽然。


上海楼市的关键问题在于住宅供应太少了。


有人做过统计:目前上海链家的二手房供应量大概在3万套。如果按照去年12月一个月成交3.8万套计算,上海二手房将在不到一个月时间消化完。


再看深圳楼市,还是那么狂。


在715调控后依旧很火,代持打新风气不减,深圳人都在做着买一套房净赚百万的美梦。但深圳一直没有加码调控,直到上周。


至于杭州,自从去年被叫到北京开会后低调不少。


根据70城房价数据,去年12月,杭州新房价格同比增长4.5%,环比还降了0.3%;


二手房价格同比上涨6.9%,环比上涨0.5%,都不算特别突出。最新一期的冰山指数排名,杭州房价涨幅排在第10位,低于泉州、合肥、西安、广州等地。


但你换个角度想,问题就不一样了:杭州新房限价,涨幅必然不大,大家也争着去抢新房。因此,当地楼市火热,并不一定表现在房价上,而是表现在杭州人疯狂打新上。


杭州之前堵住打新的方式是不给网红盘发预售证,看你还怎么抢。


去年下半年,杭州土拍数量骤减,红盘也延后开盘,硬是把上半年疯狂的楼市按下去。从下面可以看出,杭州下半年土地供应面积出现断崖式下降。


换一句话说,杭州要是在去年下半年不悄悄出手,万人摇号的局面还会出现。调控的大刀,这会儿也必然要更加重重落下。


为什么这些城市在近期都开始出台调控?


2021年房贷计算器小编认为上海调控加码,楼市火热是主要原因,如果任由供应不足引导市场预期,那么上海楼市必然会成为热钱蜂拥之地。


深圳加码调控,应该是给政策打补丁,威力其实并不大。


杭州就比较有意思,看这势头是把上海、深圳视为风向标。身旁的大哥上海已经打响2021年楼市调控第一枪,南边的先行示范区也出手调控了,看来,新一线城市杭州也要有所表示才行。防患于未然,总比被叫去喝茶好一些。


结合近期沪深等地收紧调控,市场上的天量资金无处安放,杭州的调控,除了打击打新热,还有一层是预防沪深等地,特别是上海的投资客涌入,继续刺激蠢蠢欲动的楼市。


干柴烈火,烧也烧不尽。



3


说句实话,调控的花样越来越多,打击力度却未必就越来越大。


就像杭州的调控措施,有效果,但威力有限。


虽然收紧限购,落户不满5年,只能在杭州买1套房。但这条政策的另外一层意思是:


只要落户杭州,就可以买房。


之前被称为炒房天堂的深圳,买房都要满足落户3年加社保3年了。即使如此,深圳楼市还非常疯狂。这就可以预见杭州此次调控的效果。


其次,我上面说了,杭州楼市的矛盾,其实是新房限价,和二手房价格倒挂,大家疯狂打新。


对此,杭州出台限售措施。说得直白点,就是网红盘5年内不能卖、增值税免征年限两年改5年。


这两点措施还是给力的。何为网红盘?


其实不是质量有多好、户型有多好,而是售价远低于人们预期的楼盘。这种楼盘一倒手,就能赚得大额差价。


现在网红盘5年内不能卖,起码增加交易成本和风险成本。


增值税免征年限提高到5年也是差不多道理。政策的意思是:


买到房就安心住吧,别想太多。


当然,为了给杭州楼市降温,适当缩小新房二手房价差、增加住宅土地供应都是非常有效的办法。


但杭州这次调控并没有提出来。



4


所以,道理大家都懂,想要给楼市降温,直接照搬北京、长沙等地的楼市调控经验就好,不必在这些调控尖子生的措施上删删减减。


但事实是,没有哪座城市愿意抛弃房地产这块大蛋糕。


因此,致命招永远不会下,绝大多数城市更像是因特尔公司升级处理器,每次都在挤牙膏。


除了给地方发挥空间的“因城施策”,中国楼市最根本的基调还是那最重要的4个字——“房住不炒”。


最近,住建部专门到沪深两地调研(划重点, 1年内去了2次深圳),说明上面已经非常重视房地产市场了。


按照去年7月住建部前往深圳调研的经验,这次沪深两地的调控措施还有可能继续升级,更加严厉。


中国楼市本就是政策市。就房产交易来说,理解政策便是重中之重。


2021年,中国楼市的政策出发点是“稳”。


12月11日的中央政治局会议,提到“促进房地产市场平稳健康发展”, 关键词是“平稳”和“发展”。意思应该是:


2021年房价不能上涨过快,干扰了内循环的发展大局,但也不能止步向前,更不能后退萎缩,要起到一定的经济支撑作用。


随后召开的中央经济工作会议,将房地产和强化国家战略科技力量、反垄断等列为8大工作重点,足见高层对房地产的重视程度,特别强调“解决好大城市住房突出问题”。


涨跌都行,但不能暴涨暴跌。


因此我判断,像沪深杭等地楼市过热就打的动作,会延续今年一整年。


而且大家发现没有,今年年初的全国楼市,倒是和去年的有点像——冒头就打:


之前是出台突破“房住不炒”底线的楼市松绑政策,打;


现在是楼市过旺,打。


总而言之,现在是中国经济转型、为大国博弈磨利剑的关键时期,容不得半点差错。房地产如果敢冒头炒作,一定会被狠狠地摁在地上摩擦。这点政治意识不能少。


现在,沪深杭都升级了楼市调控措施,北京也表示要加强调控了。


北京,一直是楼市调控风向标城市。这也意味着,北京一旦升级调控,全国各地都会立马跟进。只是不同的城市,政策严厉程度和执行程度不一。


在这里就要提醒大家,一定要重视年初的这个信号。


其次,想买房卖房,必须抓紧。


一般而言,在政策出台前交易,不会受新政影响。因此,你的房子没有满5年但想卖出,就赶紧卖了吧。


想买房的朋友也要抓紧了,不然可能会在约业主谈价途中失去购房资格。


结合目前全国各地楼市的火热程度和楼市调控措施的严厉程度,2021年房贷计算器小编认为接下来可能收紧调控的城市有:


北京、广州、东莞、合肥、南京等地。


准备在这些地方置业的朋友,要格外关注了。


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