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今夜上海楼市再传大消息

2021年1月29日夜,上海楼市再传大消息:上海银保监局通过官网,发布了“关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知”,一共公布了8大措施:

 

1、严格落实差别化住房信贷政策,严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

 

2、严格实施房地产贷款集中度管理,加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理。房地产贷款集中度超出要求的相关法人银行,应针对性地强化过渡期业务调整。

 

3、严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”,完善调查、审查手段。强化首付款资金真实性审查要求,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金,多渠道核实借款人真实收入水平,防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

 

4、严格加强借款人资格审查和信用管理。尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查,防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的,应拒绝其房贷申请,将其列入黑名单,并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。

 

5、重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

 

6、禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。

 

7、严格房产中介机构业务合作管理。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介,应立即终止合作,并将其列入黑名单,报送上海市银行同业公会。

 

8、对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查,并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。借款人存在违反合同约定行为的,按照合同约定给予惩戒。


上海银保监局的8条“新政”,可谓招招打到要害,将对火爆的上海楼市产生降温作用。

 

在此之前,深圳在遏制“打新热”过程中,已经在“审核首付款资金来源和偿债能力”,“防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力”等方面做了一系列尝试。

 

2021年房贷计算器小编认为其中最引人瞩目的是:


1月22日深圳住建局发布通报,对华润城润玺一期12名涉嫌违规“打新”的认购人作出处理,暂停相关人员的“网签”,及其购买、承租保障房和人才房资格,这些人的公积金贷款资格也被叫停。

 

这12个人之所以被处罚,是因为他们在“打新”的时候隐瞒真实情况、提供虚假材料,主要体现在购房资金来源、流水等方面。

 

对于这12个人来说,过去2个多月可谓“南柯一梦”。在去年11月末的时候,他们一度“中签”了华润城,并成功选到了房子,以为数百万元的差价已经是“煮熟的鸭子”。


但一场大清查下来,不仅数百万元的红利“泡汤了”,还受到了严厉的处罚。

 

至于那12套“金贵”的房源,将被拿出来重新抽签。

 

深圳创先例在前,上海建立制度在后。

 

于是,新一轮楼市调控开始在信贷管理上更加细化、规范化了,堵塞了此前存在的很多漏洞。对此,我们应该给上海银保监局点赞。

 

更值得注意的,是上海此次新政的第五条,也就是:


重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

 

此举一出,对市场影响巨大。但具体执行起来的细节尚不清楚,只能做如下的推导:

 

“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”,意味着很多新房(住宅)在拿到预售证开始销售的时候,未必符合“主体结构已封顶”的条件。那么,怎么销售?

 

如果不推迟预售,将只能卖给全款客户。这样做,相当于取消了(至少部分取消了)新房市场的资金杠杆,很多刚需客户、中低收入客户将被排斥出购买者的队伍,如果新房又存在价格倒挂,那么必然会产生一种批评的舆论——“新房红利优先让富人享受了”。

 

所以,要么让新房价格倒挂归零,要么提高预售条件——让“主体结构已封顶”成为预售的基本条件。这样做的结果是,一大批新盘上市将被推迟,短期市场新盘会变得稀缺,导致部分资金流入二手房市场。

 

也就是说,这种做法短期会让供应量减少,但中长期会起到遏制市场活跃度的作用,至少开发商的资金周转会变慢,压力会加大。当然,也就控制住了银行信贷流入房地产的节奏。

 

第五条新政还有后半句——“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”。

 

这意味着,上海的商铺、写字楼、商务公寓等“商业用房”,预售将基本变成现房销售。如果卖期房,购房者只能支付全款,无法贷款。

 

这当然也是为了压降银行贷款里的房贷比例,减缓资金流入房地产领域的节奏。


此外,上海今天公布的第八条新政(对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查),也值得关注。


其实楼市在几个大城市的飙升,跟消费贷、经营贷有密切关系,这些贷款的利息明显低于房贷,被人用来炒房。


上图是央行今天公布的2020年全国贷款数据,可以看出“住户经营贷”同比增速高达20%,全年增长了2.27万亿,多增了1万亿。而这,就是今年楼市局部大涨的核心秘密之一。

 

楼市要活跃,要上涨,需要资金的支持。当资金被管住,市场活跃度当然会下降。

 

由此可见,今天晚上上海出台的8条新政,杀伤力还是比较强的,这有利于让过热的上海楼市恢复理性。

 

2021年房贷计算器小编认为从长远看,上海楼市仍然会持续向好。


毕竟,最近上海调整了发展战略,未来做大做强的意向非常明显,城市格局将呈现“1个中心城区+5个相对独立新城”的新局面,上海对人才、产业的吸引力将不断增强,而在国家战略中上海的地位更是一马当先。但短线暴涨,是不被允许的。


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