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肇庆和江门的楼市大湾区最落寞

在区域分化的新常态下,粤港澳大湾区可谓是楼市为数不多的一片热土,2020年风口更是一个接一个的涌现,从深圳到东莞、从广州到惠州、从佛山到珠海。


热火朝天的背后既彰显大湾区都市圈在全国版图的实力与地位,也流露着分化行情下,大家抱团买(炒)房的现实。


这种分化不仅体现在全国楼市,看似遍地黄金的大湾区楼市,内部也有着明显的分化和撕裂,即便2020年大湾区楼市的行情大年,也有两个不尽人意的城市:肇庆和江门,它们是大湾区楼市价格洼地(湾区九城中唯二两个均价不过万的城市),但这并未引来蜂拥而至的抄底,两城房价不涨反跌。


中原数据显示,2020年肇庆商品住宅成交面积608.1万方(54363套),同比5%,成交量创下新高,看似不错,然而成交均价6605元/平,同比下降5%(克而瑞数据更是显示下降10%),且已连续两年下滑。


可见,肇庆楼市一手房创新高的销售量,其实是开发商降价换来的。


具体到内部板块来看,除肇庆新区和怀集县实现微微增长外,基本一片下跌。即便是肇庆主城的端州区、鼎湖区,也分别下降了6.25%、10.48%。


另一价格洼地——江门,比起惨来,只是比肇庆好那么一丢丢。


江门官方公布数据显示,2020年江门全市新建商品住房成交面积约673.83万㎡(约合61044套),同比上涨13.3%;住宅成交均价为8184元/㎡,同比上涨1.5%。


量涨价稳,看似不算差,但一对比就不美丽了。纵向看,2020年江门一手房成交均价虽同比上涨1.5%,但仍低于2018年均价,考虑到2020年是湾区楼市大年,这样的反弹幅度只能说差强人意。


即便1.5%的均价涨幅,也是由局部带动的。


拆开来看,江门各区的新建商品住宅成交均价,除新会区实现上涨(10.8%)外,其他各区也都是处于下跌当中,包括主城区蓬江和江海两区。


另一个不妙的信号是,江门的二手房成交量已连续三年下跌,且成交均价与一手房有着较大的剪刀差。


江门房协网网签数据显示,2020年江门市区二手房交易均价约为5700-7600元/㎡。若按均值6500元/平,相当于一手房折价20.5%。


众所周知,二手房市场才是反映一个地方楼市真实情况的最好指标,二手房好不好卖、能否卖起价,直接关系到购房者手中的房子到底是硬通货,还只是一堆砸在手里的账面资产。


新常态,楼市区域分化,难再现前几年那种鸡犬升天行情,已是市场共识,想不到的是这种分化会来的如此快、如此残酷。


即便是在国人普遍看好粤港澳大湾区、即便是行情大年,也是冰火两重天,有的城市(如深圳广州东莞等)楼市热到发烫;有的城市(如肇庆江门),看似冒着热气(成交放量),实则苦涩难咽,尤其是开发商和投资(炒房)客而言。


值得一提的是,这一切还是在两个城市无限购、无限售等调控措施下发生的。当然,这种局面对于只想有套房子、有个家的刚需,却是大大的利好。


对于肇庆和江门的楼市前景和预期,比购房者更懂当地市场的开发商,也是较为保守乃至略显悲观的。这在土地市场体现的非常明显。


先看肇庆:


2020年肇庆共出让44宗商住地(其中有8宗土地流拍),合计面积210.42万平(仅次于2017年),同比增长24.2%,然卖地收入却同比下降2.2%,仅为107亿元。


成交楼面均价由2019年的2186元/平跌至2020年的1807元/平,土拍溢价率也从9.04%跌至0.47%。


一边是走低的楼面均价和土拍溢价率,一边是较高的流拍,本身就是开发商态度的直接反映:即对肇庆楼市不看好。


而从市场角度去看,处于高位的土地供应(意味着未来不缺供给)、走低的楼面价(意味着地价上涨推动房价上涨的逻辑不成立),又让未来当地房价失去了上涨的两大的动力。


再看江门,表现也是稍好于肇庆。


截至2020年12月31日,江门全市在2020年共成交土地54宗,成交总面积约208.7万㎡,同比下降7.53%;成交总金额约195亿,同比上涨4.45%;楼面均价上涨13%。


但连续多年的处于高位的土地供应,也意味着,未来两年江门不会出现供给短缺的。


下面,再从城市基本面,看看这两个大湾区楼市里的差班生。


2019年,肇庆GDP为2249亿、江门GDP为3147亿,在大湾区9城中,分列倒数第一、倒数第三位。


从过去10年的增速看,不管是肇庆还是江门都远低于广东和全国平均水平,表现跑输大盘。换言之,在经济上,肇庆和江门都是属于身板薄、跑的慢的选手。


再看资金面,虽然过去十年的资金总量增长率,肇庆高于广州、江门高于佛山,但奈何它们的绝对总量太弱了,肇庆只有2600多亿、江门4900多亿,分列倒数第一、倒数第二。


新增常住人口的表现,肇庆、江门也是包揽倒数前俩名。


从GDP、资金总量、常住人口三大指标看,肇庆和江门还真是一对常坐后排的难兄难弟。


可能有人会说,江门和肇庆的常住人口并不弱,是珠海的两倍多,江门常住人口更是仅比惠州少20多万。以此作为看多当地楼市的依据。


2021年房贷计算器小编认为,此观点忽略了两点:


一是忽略了资金总量巨大差异,江门和肇庆在常住人口上远大于珠海,但在汇集的资金总量上又远小于珠海。只能说明当地人兜里的钱不多。


换言之,肇庆和江门都有巨大的潜在需求,但潜在有效需求并不足。


二是忽略了地域广阔这一事实。肇庆疆域面积1.5万平方公里,相当于两个广州,其中一个高要区的面积就抵上整个深圳或珠海了。人口密度一点也算不上大。江门虽小点,但也是近万平方公里(9500平方公里),一个新会区面积也是抵个深圳。


除了基本面不给力外,肇庆和江门还有一点致命弱点:占位太尴尬,基本上都是处于大湾区犄角旮旯的地方。


香港、澳门、深圳、广州、东莞这些大哥基本爱莫能助,肇庆虽比邻佛山,但与之交界处并非佛山发展重心,广州的外溢也仅限于广佛线附近;


江门也是。北边接壤的佛山、东北接壤的中山,都不是各自的发展重心;西南虽比邻珠海,但珠海也是东重西轻,经济和人口重心都在东部,且自身能力有限,内部尚有大量空间待填,尚不足像深圳外溢惠州那样,辐射江门,而澳门的外溢也是仅限于珠海。


总之,地广、人稀、经济和财富都较弱的肇庆、江门虽地处大湾区但并未享受到大湾区太多外溢利好,反而因自身发展能量不足反被周边兄弟城市吸虹。


对于这样的城市,买房自住尚可、买房投资当慎之又慎。即便是想捡便宜,也最好围绕其主城区,如肇庆的端州、鼎湖、新区、四会、大旺高新区;江门的蓬江、江海、新会。然后长期持有,做时间的朋友。


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