个人房屋贷款计算器

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优先无房户,那二套房需求摇到一手概率是多少?

新政之后的这一周,大家对于上海楼市购房政策的变化都非常关注。


该不该离婚,离婚后能不能买房,现在在上海买房算几套...随着政策的变化,大家发现很多问题都关乎到自己的现实利益。


当然,有这么一群人无疑是在新政后的最大得利者,那就是无房户家庭。


很多人都在谈论,2021年刚需买房有多大利好,刚需可以买哪里,刚需中签率提升了多少,但是却很少有人关注:硬币的另一面。


那就是,刚需无房户的存在,会不会极大地影响到置换客户的中签比例?而这群人又是上海楼市最大的购买群体,他们今年买房,会受到怎样的影响?


今天这篇文章,就试图帮大家回答这个问题。



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首先回答第一个问题,上海有多少比例的无房户?


我们都知道,上海楼市这两年都是改善为主,但是当政策出来的第一时间,我还是立刻去拜访了上海链家公司的总部,幸运的通过采访,得到了这样的一个比较靠谱的数据:


链家上海2020年成交的二手房总量大概在6万套。


大部分首套刚需客群的成交总价段在:200-500万。


去年,他们200-500万总价段成交占比六成,大约是3.5万套。根据成交的用户画像数据显示,用户为二套房置换的,差不多2.3万套。


所以在这么一个500万以内总价产品中,其实真正的首套刚需客户的占用户比例为35%,二套房置换为65%。


这意味着2020年,在上海10个人买房,二套房置换的,大概就有7个人。


而根据贝壳研究院2019年对于“各城市接触以换房需求为主的经纪人占比”,上海2019年的置换客户60%,刚需首套客户40%。


这个数字,在2018年一份西南财大统计的银行信贷报告数据中,也得到了验证。


可以看出,上海从2018年开始,一直遵循着这样的规律分布,换房客户已经成为上海楼市最大的群体。


整体来看,2018-2020年,上海首套刚需在30-40%之间,二套房置换为60-70%之间。


在新政之前,大家去到一个新盘项目摇号,100个认筹的客户里,大约三成是首套刚需,七成是置换。2021年之前,这两波客户群体,是被放在了同一起跑线上。


所以整体来看,根据统计去年的数据我们发现,上海新房总计开盘196次,包含了153个项目,平均每一个项目只给客户留了1.28次机会。


去年的这两波客户站在同样的起跑线上去选房,但从2021年开始,情况正向着这30%-40%的无房家庭去倾斜。


未来上海真正实行无房家庭优先摇号政策后,我最关心的一个问题就是:市场还会留给每个置换客户多少机会?


目前对于具体的摇号环节还不知道,但是我们大概得到的信息是这样的。


先让无房户摇号,然后进入非无房户家庭摇号


所以我们测算这个算术题就是先假设一次摇号中大概有30%-40%的无房户,那么二套房需求中签的概率会怎么样


不要小看这30-40%的比例,它会影响到所有人的买房决策。


我们来看看,刚需无房户进入一手房市场,它会对置换客户的中签比例产生多大影响?


接下来,就是一次沙盘推演过程。


假设一个500万的新盘摇号,推出100套房源,有200个人认筹,如果其中60个是首套刚需,140个是置换客户。


这140个置换客户要等60个无房家庭客户去优先摇号之后,然后再去摇剩下的40套房源。


这是一种情况,我们来算算新政前和新政后,摇号中签的几率分别是多少,这可能才是大家最关心的问题。


首先,同时摇号的,所有人中签的几率都是50%;


当30%的无房家庭优先摇号,作为置换客户,你中签的几率直接变成了28.5%。


当一个新房项目的认筹比达到2:1,置换客户的中签率是28.5%。


当一个新房项目的认筹比达到3:1,置换客户的中签率变成了5%。


这个数字从50%变成了28.5%再到5%,其实就是一个非常明显的信号。


认筹比越高,置换客户买新房的难度就越大。


然后大家再看,去年一整年,上海整个市场新房的认筹比例,大概是这样的。


从内环内、中内环、外中环、外环外,认筹比全部都高于1:2,那么其实每一个置换客户在一手房市场,都提前面临很低的中签率。


上海的新房市场的天平,真真正正开始像向无房者倾斜。


因为你会发现,你每去到一个楼盘认筹,总有一批人排在你的前面选房。


所以,上海楼市今年二套房置换在新房市场摇号只会越来越难,也更加被动,尤其是在一些热盘、红盘里,上车的机会可能就是微乎其微的。


无房家庭优先选房政策下,影响最大的是置换的人。


可以预见的是,无房家庭优先摇号,提高了刚需客群中签的比例,改善置换客群的摇号压力会进一步加大。


与其在新房市场碰运气,新政后如果你要换房,其实转换到二手房赛道,相比之下才是更好的选择。


为什么这么说?


因为从去年开始,上海核心区位项目的摇号中签率正在飞速降低。


在上半年的时候,上海依然属于点状区域项目高认筹的情况,比如前滩或者一些久未供应的老城区。


但是从去年8月份开始,外环内出现整体普遍性的高认筹率。


很长一段时间内,改善置换都会是上海楼市的主旋律,与此同时当新政无房家庭优先摇号的政策出台后,直接导致的是一手房的改善客户买到房的概率大幅度下滑,伴随着开盘的等待以及未中签的失望,整个市场弥漫的是一种持币观望的焦虑。


而这些情绪让置换客户,不得不飞速流向二手房市场。


当然,他们如果转化到二手房这个赛道上,形式其实不也容乐观。


首套刚需优先摇号这个政策在上海落地,后续影响是庞大且深远的,其影响绝不仅限于新房市场,甚至将蔓延至二手房市场。


一方面是新房摇号的更加被动,另一方面二手房交易成本提高,很可能会体现到在挂牌房价上,置换客户很可能是面临房东的惜售。(增值税2年变5年)


你知道吗?目前上海二手房的库存量从11月的5万套,降至现在的3.3万套,直接减少了大约2万套。


从这两天上海链家挂牌房源直线下降的态势中,我已经隐隐嗅到上海今年二手房市场腥风血雨的味道。


这样的情况也会强化一手房在整个市场的性价比,导致一手房市场将在今年继续火热,毕竟税费低、总价低、刚需摇号有优先权。


所以可能会出现,本来想要买二手的刚需客户,直接不焦虑了,掌握主动权直接等新房,一个个去摇。


毕竟对于真正的无房刚需来说,这个项目如果没摇到号,下一个项目,仍然拥有优先权。


这是一个多大的权利啊,基本没有哪个无房户,会放弃这政策给予的这一把尚方宝剑。


上海楼市调控政策一方面抑制已经不太可控的二手,另一方面适度调整可控的一手。


将机会让给无房者,起初是临港无房者,现在扩散到全市的无房者。此举旨在加大贯彻落实房住不炒这个政策的初衷,希望城市可以吸引到更多年轻有活力的首套资格购房者,让他们踏实地在城市安居乐业,为城市发展做出贡献。


参考那些已经实施了无房家庭优先摇号的城市,比如南京、杭州、苏州,首套刚需但凡拥有购房资格和预算,这个群体一定是更加容易买到新房的。


这两群人在楼市交汇了,首套刚需今年把你的所有重点放在新房市场吧,这个赛道里你是最被优待的,把握机会好好选,你将是最大得利者。


但是硬币也会有另一面,政策势必也会误伤到一部分改善置换的客群。


但还有一个问题:


如果满足所有无房家庭优先摇号的需求,是不是也会造成另外一种不公平呢?


因为当无房家庭人数已经差不多达到,或者超过供应房源数的时候,二套房置换的家庭面临的就是:毫无机会。


而根据其他城市的经验,


新房楼盘在每次推盘时,只会拿出一部分房源优先给无房家庭,摇号一次后,没摇到的和有房家庭一起再摇一次号,提高无房家庭买到房的机会,同时保证置换客户也能选到房。


虽然,我们现在还不知道,上海优先摇号政策的细则会怎么落实。


我们可以拿杭州、深圳、南京城市的做法,来作为参考。


杭州是从2020年7月2日起,均价35000元/平方米以下新建商品住房项目,对于无房家庭的房源保障比例一般不低于50%。


南京是商品住宅项目向本市户籍无房家庭每批次提供房源不低于30%。


深圳实行积分制,无房家庭可积50分,占比最大头,可见无房家庭在其中也是占有摇号优势的。


这样一来,虽然无房家庭机会更大,但是也保证了置换客户有一定比例的房源可以去摇,其实不失为一个相对公平的办法。


还有一点,新政中的“无房家庭”、“自住需求”如何衡量?


比如郊区90平三房划定为自住需求,这是合理的。但是1000万豪宅,或者市中心大平层,又算不算自住需求呢?


具体上海究竟会如何去落实无房家庭首先摇号政策,可能会是总价,或是单价和房型,后续必定会有更清晰的划分。


至于有人提到卖掉房以后算不算无房等等各种情况或者漏洞,杭州、苏州、南京也是有各种补丁和细则的,相信上海会有全面细致的考虑。


这一次新政的出台,其实也代表着上海楼市进入了下一个周期,同时也会开启下一个10年甚至是20年的变化。


未来,在上海首套刚需这一波客户得到的是政策的绝对善待。


更低的首付、税费、利率、更高的中签率和优先选择权,所以刚需买房记得要稳,同时也要坚定,特别是今年。


而对于置换的客户来说,正是因为这一波人优先权的空降,尽早的对市场变化清醒地判断和认知。


当我们看到新盘认筹比太高的时候,不如尽早转换到二手房赛道,才是更理智的选择。


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