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为什么说今年是适合置换的最后一年?买广州新塘四房,还是买天河两房?

哈喽朋友们,我是2021年房贷计算器小编。


买房路上总有形形色色的问题,我们给你提供专业的情报和咨询。


这是我们的第17篇【问答】,都是比较有代表性的问题,供大家参考,也欢迎你留言提问。


在开始今天的问答前,给大家送一个新年福利。



1



@滔:为什么说今年是适合置换的最后一年?


2021年房贷计算器小编答:回答这个问题前,先了解几个大动向:


一是后疫情时代,拜登政府的经济援助计划让全球大放水,房地产依然是最大的蓄水池。


回顾一下去年非常火热的广州楼市:新房成交突破10万套大关、土地市场出让金额创历史新高、南沙接连出现摇号宅地、人才政策接连松绑、买家入市热情高涨……


来到今年,热度似乎不打算减弱。黄埔1月已经出了两宗摇号地块……


二是中央对于房住不炒的决心依旧非常明显,从深圳、上海、杭州的楼市调控还有最近广州的房贷调控来看,炒房行为会受到比较明显的遏制。


但正如大禹治水,楼价的关键不在于“堵”,而在于“通”。羊毛出在羊身上,“堵”的后果很可能导致溃坝,不如疏导,让水流动。


三是广州的人口增量保持在高位,房子依旧有大批刚性需求。


所以在政府的调控下,炒房会被戴上紧箍咒,而核心板块的房价会呈现“慢牛”的态势。


考虑到前几日广州房贷利率上升、放贷额度收紧,对于卖一买一的置换型客户而言,是比较受伤的。


想卖房,但买家的贷款可能批不下来,导致手头资金流比较紧张,难以购入新房,而广州的新房价格又在悄悄上涨……


所以说,能置换、想置换的,建议趁早准备。



2



@Emma:老师您好,在广州科学城上班,但是房子买在了佛山丹灶处,平时没办法住,但是又不舍得卖,也在犹豫要不要在黄埔再重新买一套小的,可以分析一下佛山丹灶地区的房子是否有长期投入必要?要不要卖掉在黄埔区买个大一些的?


2021年房贷计算器小编答:我只有一个建议:尽早断舍离。


丹灶镇并不属于佛山的核心板块,城市规划跟政策并没有很强支撑,不像千灯湖版块,或是三山新城跟北滘新城版块。


因此,无论放长线还是短线,丹灶的房子都不太容易实现转手跟升值。拿来自住吧,各方面配套也谈不上高端和完善。


所以,我认为你考虑买回一线城市,并且选在黄埔,是正确的,可以抓紧置换。


对比广州各区,黄埔的价值优势蛮突出。现在广州市跟广东省都多次提到要加快建设黄埔,尤其是鱼珠、科学城、知识城片区,可见官方对其的重视程度。


黄埔的产业、人口、资金资源一样都不会少。黄埔近年来的变化,相信在科学城工作的你,比我更深有体会。


科学城板块本身有不少质素不错的楼盘,至于换成一手还是二手,大面积还是小面积,具体看你的预算跟需求,有空可以多去看盘对比。


总之,忘掉丹灶吧,黄埔香得多。



3



@此木:老师,像问答中的,500万预算,重教育,至少三房,除了南沙增城花都外,其他区域还有什么推荐吗?新房和次新。


2021年房贷计算器小编答:当然有,而且区位要比增城花都强得多。


推荐两个区域的楼盘给你参考,都是公办教育。


一个是黄埔。黄埔的发展前景我在上一条问题已经提到,不赘述。它对教育资源的投入同样很舍得下重本。


黄埔不乏好的小学,但中学教育整体一般,目前成绩比较牛的前三所都是民办中学。


好的变化在于,黄埔正在大力推进集团化办学,近年引入了多所品牌公办今年一贯制学校(大部分还没开学),集中在科学城和长岭居片区,相信很快会弥补公办中学教育上的不足。


公办九年一贯制学校的优势在于一步到位(小学+初中),因此更吃香。


我个人推荐买科学城>长岭居,因为即使撇开教育,科学城目前各方面配套都比长岭居更高端和成熟些。


至于具体楼盘,可以考虑大壮名城,家门口有公办华师黄埔实验学校,地段跟交通也不错。


长岭居的二中开元学校跟知识城的二中会元学校同样是公办九年一贯制名校。


但由于对应的实地·常春藤跟万科·幸福誉等都是体量非常大的楼盘,说不准学位名额够不够用。


另一个是番禺。番禺汽车小镇去年长期霸占“销冠”,引进了广大附中(公办九年一贯制),重点是单价低,如果用500万买三房真是绰绰有余。


但这个盘,区位优势其实不是特别明显,体量也非常大。


泛万博CBD的珠江铂世湾也挺多人关注,区位还可以,引入华附番小,但不覆盖中学。



4



@匿名:自住兼投资广州新塘南和天河,120万首付天河区只能2房,新塘保利天际四房,怎么选择好?(自住大约20年,首付110万,广州天河区还是增城新塘南,天河区只能老破小2房,新塘南可4房复式105方新房,市区目前有婚房一套)


2021年房贷计算器小编答:买房的基本逻辑是买市中心精华地段,或者城市发展的下一个核心区域,因为这些地方的价值支撑稳且强。


从投资属性来看,天河比新塘好,应该选择天河。


不过,房子终究是该拿来住的,这位读者显然是自住需求>投资,一住就是20年。


如果在天河老破小蜗居20年,老实说,太憋屈了,人生才有多少个20年啊。


而且20年后的老破小会变成什么样?魅力值会比天河的次新房弱多少?都要综合考虑。


既然市区已经有一套房,我认为,可以开开心心买新塘复式四房,但要尽可能选择地铁盘。


我们说过很多次,只要不是拿来纯投资,新塘还是能买的,这里可以说是增城价值支撑最高的地方了。


还有一种很不错的办法,可以兼顾投资和自住,那就是投住分离。买天河的房子,租新塘的大四房,我非常推荐你考虑。


只不过,这需要突破传统关键的阻力,家庭也可能有不同意见。希望你慎重考虑。



5



@唐若翎:翡翠绿洲地铁站到底有没有戏呢?


2021年房贷计算器小编答:自从18年地铁28号线的规划披露后,关于凤凰城、翡翠绿洲等地区应当规划站点的呼声就一直非常大。


毕竟,新塘凤凰城号称宇宙最大盘,加上临近的翡翠绿洲、湖山国际三个大盘,全部入驻后人口近百万,业主通过私家车、楼巴等方式出行非常不便,所以这种需求是非常可以理解的。


但是,翡翠绿洲站有没有戏还真不能靠“我觉得”来判断。先看去年12月9日广州地铁集团对业主的回复。


业主们坚持不懈地在留言板提出意见,在此之前,广州地铁集团的每次回复基本都是“具体线路还在研究当中,要根据多方面因素统筹确定”,而去年12月的回复中新增了对于业主的出行建议。


这个变动在我看来其实意味着不太好的信号。


我觉得,13号线的规划一定程度上会占用凤凰城的设站空间,短期内翡翠绿洲的地铁站是没什么戏了。


不过,好消息是,广州市规划局的官方回复中提到:“初步规划了轨道交通20号线从凤凰城地区经过,广州地铁集团已考虑在凤凰城设站。”


也就是远期来看,凤凰城有可能会设站,只不过还要等上好几年。



6



@Chen wj:星河荣誉这个盘怎么样


2021年房贷计算器小编答:如果是想开个车在山海间享受诗意人生,让孩子享受良好的教育,那么星河荣誉是蛮不错的选择。


坐拥“富人区”南沙湾,两山之间,空气环境好,旁边就是公办市二中南沙天元学校。


而且楼盘主打低密度小高层,小区园林设计跟品质看着舒服,确实有种有钱人的居住体验。


说完好的了,那问题出在哪呢?出在,你是想买来享受人生吗?


如果是被“概念”打动,打算买来放着,那么,3.5万/平的均价,老实说,有点贵了。


最重要的问题是,放着放着,未来这里的二手房价值优势有多大呢?需要认真打个问号。



7



@小白熊:荔湾区,荔港南湾这个楼盘有升值空间吗?


2021年房贷计算器小编答:关注荔湾的朋友应该都对这个盘不陌生。南岸路老牌大盘,二手成交一直非常活跃。


说到升值空间,我认为会有,但不会很大。因为产品形态决定它不是走高端豪宅路线,而周边可以打鸡血的已经基本打完了。


“荔湾地王”冷冻厂地块已经开售——保利天珺开盘价8万+/平。


还有据称是广州千万豪宅中卖得最好的金众·西关海,已经到了收尾阶段。


当然,荔港南湾的最大优势在于,它在周边豪宅跟对面装饰材料商场的散盘中找到了价值空位:


一是总价低,一百多万就可以上车两房;二是有学位,对口省一级华侨小学;三是有物业、有商业配套。


种种因素加起来,荔港南湾二手房热度会保持在比较高的位置,价格不容易跌。


同片区竞争力更胜一筹的对手,大概只有中山八路的富力小区了。



8



@东方之巅:科学城的,万科金色梦想,万科东荟城,中海誉城,三房的。推荐哪个楼盘呢?


2021年房贷计算器小编答:按板块来说,东荟城所在的香雪板块要优于云埔板块的中海誉城跟万科金色梦想。


加上有东荟小学在给家长们“撑腰”,业主近一年的报价涨幅还挺大。


如果追求现成的、相对较好的配套(毕竟离区府更近)和学位,可选东荟城。


至于云埔,为了改变现状,提升产业发展跟人居环境,云埔目前在抓紧旧改,中海誉城跟万科金色梦想周边都有连片旧改。


中海誉城跟万科金色梦想目前单价3万出头,东荟城4万出头,因此具体看你的预算多少,想要现成的还是愿意等远期。


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