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天津房价已经触底反弹了

1


地板价,在不经意间抬升


差不多从去年四五月份开始,天津和平区的中介们就发现,对口西康路小学的房子只要价格合适,业主诚心出售,很快就会卖出去。

 

租了40多平门脸房的德祐店长大伟当时并没有在意,认为是正常的小阳春行情。但是到了7月份,他就感觉到有点不对劲儿。房子开始涨价了。

 

虽说涨价,但是业主并没有调价。只是,性价比高的房源被扫空了。在四五月份,160万能买一套私产房、150万能买一套公产一居。到了7月份,这些房子被卖掉了,剩下的一居私产房需要166万,公产需要157万。

 

关于公产、私产,看这篇文章→我的公产房本长什么样儿?

 

9月初,北漂璐璐惊讶地发现,自己一周前收藏的几套和平区的房子,要么下架、要么成交了。


2021年房贷计算器小编先后发出了预警,并实践了一套。几位读者,也跟着实践了;天津和平区买房,他们是刚需。


1.总价不到200万,我最有把握的是让你买这儿(8月7日);


2.夜宴·大佬(9月18日);


3.不要放过老破小(10月10日)


4.别慌 | 天津市场行情分析与预判(10月19日)


当时,微博的热搜是:天津一平米降5000元、二手房降价72万。全国人民一起悲情,为天津扼腕叹息、捶足顿胸。(流量文害死猫)

 

在扼腕叹息中,和平区的地板价,在悄悄抬升。

 

面积9.98平方千米的和平区(北京西城区50.7平方千米),分为三个学片。隶属于三片的普小西康路小学,在重小云集的和平区,并不显山露水,其对口的房源却是和平区正规一居私产房的门槛,价格很亲民,上涨也最为容易。


学校后面标6的,为六年一学位学校;标红的为传统重点学校;三学片第二十一中学,有人也会归为重点。

 

比西康路小学涨得更狠的是隶属于二片的新星小学,和西康路小学教学水平半斤八两,也是一所普小。


但是,二片四所小学中有三所是重点,新星是唯一的普小,所以万一多校划片后,新星小学房源倒是有了进重点的可能性,再加上本身房源量少,上涨更为迅猛。

 

就在上周六,和平区天新里一套房晚上7点挂出来,11个客户约签,3个小时就成交了,都没有过夜。

 

2021年房贷计算器小编经纪人朋友的客户只约签到了第5号,没有买上。

 

还是上周六,帮破竹课程的用户买房子,业主临时跳价,我们改签其他房源;跳价后的房子第二天也卖了。

 

现在,和平区的老破小什么情况呢?

 

三片,不到顶私产,190万以内,没有房。


二片,不到顶私产,200万以内,没有房。


一片,不到顶私产,200万以内,没有房。唯一一套198万的,上周六,帮米宅天津的读者签了。

 

且,业主情绪普遍不稳定。

 

从9月份到1月份,5个月时间和平区私产的门槛抬升了30万。


30万不多,但已经封死了大部分家庭想让孩子在和平区上学的念想。

 

2021年房贷计算器小编据贝壳找房数据,2020年天津二手房成交近4万套,7成以上成交价低于200万。

 

目前,天津二手房业务仅限和平区,仅对破竹课程《京津冀踩盘实战记录》的用户开放,仅服务5日之内购房的用户。没办法,房源每天都在变。课程链接请点击阅读原文。



2


跌出来的机会


据统计,天津当前房价相比最高点,跌了21.8%。


从2020年来看,最明显的降幅出现在四五月份的小阳夏和九十月份的小深秋,开发商先是降到了地板价,然后又亲手砸了地板挖了地下室,售楼处才有了人气。

 

因为降价过狠,下三区(红桥区、河北区、河东区)刚需化,环城四区不锈钢化,远郊白菜化。


170万,能在河东区买套两居,还是华润的新房;


2.2万的单价,出现在了河北区,位置还不错,当然你未必敢买;


30万+,远郊团泊东买两居够了,注意,这是总价。


1.55万,这是教育特区海教园洋房的价格,与咸水沽镇相比,几乎完全没有了学区溢价。


……


但是,


这个价格2021年房贷计算器小编认为不合理。


不合理的事情会短期出现,但不会长久。


所以,时间转到了2021年,这些曾经的低价已经没有了。

 

部分楼盘,房价涨了:


西青南站的招商公园1872,涨了1000元/平米;


北辰远洋未来城的高层,也涨了几百;


东丽上东金茂府,小高涨了1000元/平米;


河西仁恒公园世纪,涨了2000元/平米;


河西天津瑞府,开盘特惠后,价格也涨了点儿;


河北区中铁建花语津郡,收回了优惠点位;


……


天津楼市不是那么好,但是局部机会一直在。在过去的2020年,即便如惨淡的环城四区(西青、津南、北辰、东丽),部分区域实现了量价齐涨。

 

西青区新房,2020年成交面积119.5万平米,同比上涨8%;成交均价约为22656元/平米,同比上涨6%;


津南区,2020年成交面积144万平米,成交量稳居环城第一。核心区咸水沽均价13628元/平米,同比上涨了1.9%。


北辰区,在2020年比较惨,成交量108.9万平米,同比下跌9%;成交均价为17116元/平米,同比下跌0.9%。即便如此,北辰环内部分板块,均价还涨了。


东丽区,成交面积同比上涨8%,成交套数上涨16%,涨幅位居环城第一。更值得一提的是,全区成交均价也微涨了2%。

 

2021年房贷计算器小编从土地价格看,2020年平均地价比2019年涨了800元/平米。多数房企,2020年拿地并没有比2019年更便宜。

 

地价没降,全天津有效土地出让面积却减少了4成。环城减少的更多。

 

西青,减少48%;


北辰,减少60%;


津南,减少57%;


东丽,减少78%。

 

在深渊里互搏的开发商,深深松了口气。


在高位站岗的买房者,深深松了口气。

 

2021年,再企望开发商像去年那样降价,已不可能。地下室再往下挖是岩层,的确降不下去了。

 


3


托举楼市的政策


实际上,以上洋洋洒洒上千字,


不重要。


更重要的是,政策。

 

综合多方信源显示,天津购房政策或已调整,并于12月份已开始执行。经过和多个新房渠道联系,交叉验证,基本可以确认部分环城楼盘已有成功案例。

 

但,尚无正式文件公开。按渠道和销售的说法,“只做不说。”

 

2021年房贷计算器小编经过对资料进行梳理,可以得出如下明确结论:


1.在天津工作且未获得购房资质的人群,需由所在企业统一申报,不用落户或满足社保纳税条件即可购房;


2.购房人需要填写个人承诺书,承诺本人目前在天津工作、且将在天津长期发展,名下暂无天津住房。


3.购房人所在单位需要向所在街道或镇出具职工购房申请书、与购房人的劳动合同复印件。


4.所购房屋限售三年。


5.只是获得购房资格,和落户放宽无关。


按照天津市住房和城乡建设委员会主任蔡云鹏的说法,这不是放松限购,而是“精准满足外地来津职工基本居住需求”“只是一种便利”。

 

预计春节后的政策还有:


1.海河英才计划升级版,门槛进一步放宽,意思是,2020年你不是人才,2021年你就可能是了。


2.京冀户口通迁、居住证互认制度。这两个关键词,已经出现在了滨海新区十四五规划中。


忽略对开发商“恶意降价”就封售楼处的铁拳(宝坻融创项目)、或是对西青某万科项目、河西某华润项目的温柔约谈,上面这些政策就已经令人浮想联翩。


本来,写到这里文章就结束了。目的是提醒大家关注天津的局部机会。但是,帮人帮到底,我未和破竹小伙伴打招呼,直接搬运我破竹课程里的干货内容贴到下面,就是担心大家乱买、买错。


接下来,2021年房贷计算器小编直接告诉大家关注的区域和放弃的区域。

 

估计再占用你1分钟。



4


2021,天津的局部机会


1.在北方,天津和平区是唯一有希望对标北京楼市的优质资产。


为了保值,买不了北京,就选天津和平区。目前普小的一居上涨并没有停止,我预计高点应该在210万左右,现在还有不到10万的空间;我反而更建议你关注普小两居,目前仅260万左右,刚刚启动。


2.关注滨海新区。


原来的规划是,天津中心城区和滨海新区相向发展,最终对接成一个大城区。现在这个想法已经彻底被抛弃。而是单独发展市区主城以及滨海新区,把滨海新区当作一个城来发展,补足配套,留住人口。中心商务区(天碱)、生态城中部片区会有机会。


3.2021年天津会继续吸引人口,请关注部分已经止跌的上三区(和平、河西、南开)低总价落户房。

比如河西区的两江一龙,龙江新苑、云江新苑、龙瀚家园。总价低,130万;房龄新,吊打老破小;河西户籍。


4. 市场越来越内卷,只能单点突破。如果一定要环城买房,尽量关注这几个版块:西青宾水西、南站;津南国家会展中心版块、海河教育园。


5.关注河西区一学片、三学片,南开区北学片学区房、落户房。


6.纯为落户,请关注以下2020年天津二手房成交排行榜前20的房源。


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