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10万人摇1万套房!2021年杭州房价给了一个大红包

春节前,我们将见证中国楼市的名场面:


某个城市,泱泱10余万人,将集中在一周时间里,摇号抢1万套红盘。


摇号冻资的总金额,起码在1200亿以上。


更牛批的是——


这1万套红盘,大概率都要在开盘当天全部售罄。


2021年房贷计算器小编也算从业近10年的老油条,恕我直言:


我所在的这口油锅里,还真没炸过这么大的二踢脚。


能搞出这么大动静的,当然还得是咱“摇都”大杭州。


本周,杭州将迎来可能是史上最大的一波开盘摇号潮!


20余盘,超10000套商品住宅集中开出。


20多个新盘,盘盘是网红,盘盘有倒挂。


诸位大仙,倒挂空间1万元/㎡起步,天生一副欠摇的脸。


此轮史诗级开盘潮登记首日,我的朋友圈惨遭屠版——


有人说,现在不是“摇哪个盘更有花头”,而是“哪家售楼处还让进”;


也有人说,摇号垫资的融资中介们,已经被毫无感情的摇号机器们掏空了身体。


还有人说,天澜、紫璋台、天空之城、御潮府、君品、江河鸣翠等红盘们,已经关闭了售楼部;


大家一起说,杭州这波是要吸干人间!



01


杭州楼市的一小步,中国楼市的一大步 


此前的杭州楼市,仨月能开一个网红盘,就像挤牙膏一样。


准确的说,是像便秘一样。


肚肚里翻江倒海,脸也憋出了血,却挤不出一点货。


也正因为此,总有小人怀揣恶意来打量杭州:


这个破城市,就是在人为制造供应短缺,就是在人为制造万人摇,就是在人为制造楼市热度。


呸,老端水大师!


要我说,这届群众里,真的是有坏人。


你瞧瞧,杭州为了自证清白,被逼的“上来就开大”——


20多个网红盘,1万多套房源,集中一次性推出。


20多个网红盘,太多的楼盘创造了个位数的中签率——


天空之城、御潮府、君品、融创城、花漾里……


20多个网红盘,太多的版块创造了历史性的溢价率——


一二手倒挂个5000-6000元/㎡,在这批开盘潮里,基本上算不得倒挂;


城东新城、笕桥、艮北、勾庄等,能有8000-10000元/㎡的倒挂只能算“马马虎虎”;


未来科技城、奥体、滨江CBD、三墩北,轻轻松松倒挂15000-18000元/㎡。


一旦抢到,轻松百万以上收益。


你不是爱打新么,这把让你一次性打到哭;


你不是爱摇号么,这把让你一次性摇到爽;


你不是爱抢倒挂盘么,这把让你抢到接连高呼“不要停、不要停”。


当然,如果你能抢到的话。


2021年房贷计算器小编据说,现在一半杭州人在打新,另一半杭州人在看别人打新。


打新的一半杭州人里——


一半在人潮人海的售楼部外,排队看房;


另一半在隔着工地的绿色围挡,远眺看房。


甚至,还有身残志坚的老哥,拄着拐杖去售楼部排队看房。


同志,请扶我起来,我还能再试试……


上一次看到类似的名场面,还是在南京河西。


2017年,南京河西。


四大倒挂红盘,集中推售。


因为筹钱摇号的人太多,直接把在南京搞P2P的“钱宝”给挤兑的爆了雷。


三年后,杭州。


20余个倒挂红盘,集中推售。


据说,现在的股民朋友们,已开始瑟瑟发抖。



02


这么多倒挂红盘,到底该选哪个?


这两天,有无数个人问了我上面那个问题。


这个问题的憨批程度,几乎相当于——


赵露思和金晨,我选哪个?


呸,你可要点脸吧!


你有脸问,我也没脸指导。


话虽是这么说,但建议还是要给的。


假如,我是说假如,你能在即将开盘的20多个网红盘里有挑有捡,你能在金晨和赵露思之间自由选择的话——


2021年房贷计算器小编的杭州摇号打新全攻略如下!


● 7万级板块:江河汇、望江新城


“豪宅露天博物馆”南星桥供应满仓后,望江新城、江河汇顺势崛起。


两大新兴板块一南一北与钱江新城衔接,在诸多沿江板块中,属金字塔尖一般的存在。


将近7万元/㎡的价格不算便宜,但考虑到类似板块二手房能卖出10万-15万元/㎡,一手房性价比优势立显。


在塔尖板块,买滨江、绿城、融创等重磅房企项目,便是选筹的第一规则。


只是,作为投资来讲,两大7万级板块是否值得是存疑的。


试想一下,江河鸣翠、御潮府中签率一旦降至10%以下,千万级的资金规模就要被冻结7-8年。


这样一来,即使总房价再翻一番,涨到2000-2500万以上,其投资性价比也不一定高到哪里去。


即便真到这样的价格,2000万级的买家或许更多想的是一手房呢?


2021年房贷计算器小编话说回来,若对塔尖板块有执念,本着摇到胜过一切的原则,建议优先考虑御潮府,热度较江河鸣翠相比明显更低。



● 5万级板块:滨江CBD、钱江世纪城


这两个板块位于钱江南岸,尽管分属滨江区(主城六区之一)和萧山区,但同是47000元/㎡的精装限价暗示了两大板块根本不分伯仲。


两大板块,一个坐拥产业优势,一个是新杭州的城市封面,且杭州有意把钱江世纪城、滨江CBD一线打造为“杭版陆家嘴”。


47000-50000元/㎡的限价还是相当有想象力的。目前,两大板块同品质二手房单价集中在60000-70000元/㎡。


作为拥江时代下,城市版图的主轴地带,这一价格体系经历了一定的沉淀,价格深度也就更可靠。


另一方面,在售的丹枫四季与滨江三剑客交付后,价格反超当前天花板将是大概率事件。


同样,本着摇到压倒一切的原则,建议避开丹枫四季的锋芒,在滨江三剑客——嘉品、观品、君品中,可优先选择供应量最大(416套)的君品。


调控新政之下,房票愈发珍贵,能用一张房票凝结更多资产,当然是极好的。


从这个角度看,滨江CBD、钱江世纪城两大板块性价比还是过硬的。



● 3.5-4万级板块:未来科技城


这里绝对是近十年来杭州绕城高速以外最高光的板块。


整个产业布局、城市界面以及轨道交通规划,都完全不输主城区的绝大多数板块。


后续的高铁新城规划和云城规划,让未来科技城的想象力再上一个台阶。


目前,一手房倒挂10000-18000元/㎡货真价实,但二手房45000-55000元/㎡的价格,是去年刚刚涨上来的。


更重要的是,房源单价内部差异超过10000元/㎡,价格深度有待考察。


因此,当前未来科技城二手房存在一定横盘风险。


34500元/㎡的中梁沐宸院,37000多元/㎡的天空之城,会是很多刚需到首改一族的选择。


调控新政利好的恰恰是这一人群,这或许意味着未来科技城的摇号难度被无形中增大了。


若执意选择未来科技城,那么,天空之城可先于沐宸院:


沐宸院花红更多,这足以帮天空之城吸走太多竞争对手;


论及供应量,天空之城此轮比沐宸院多了200多套;


品牌上,万科议价能力更强,但在价格面前,很多人很可能忽略这一点。



● 3万级板块:三墩北、北部新城


两大板块价格相当,但显而易见的是,西湖区优于余杭区,教育资源更全面碾压。


杭州人有个共识:西湖区排名末流的学校,拿到别的区,也能排中游甚至中上游。


这是西湖区一手房、二手房双双火热的重要原因。


板块内的西湖国际城、西雅图、云谷天境、云和湖等项目都曾创造过个位数中签率。


与板块次新二手房相比,目前新房价格倒挂在17000-20000元/㎡左右。


建议优先摇紫璋台,1224套房源就这一锤子买卖,天澜此次推盘仅267套,后面仍有机会。


当然,如果你对主城区没有执念,北部新城也是明智之选。


该板块是余杭区与主城区融合度最高的板块之一;


在建的地铁4号线二期、10号线途径于此,还有华润系综合体加盟镇楼…该有的北部新城都有了。


目前,板块内二手房均价集中在37000-40000元/㎡。近两年的新盘交付后,这个价格体系很可能进一步被抬升。


目前,北部新城两大热门楼盘同时征战市场:


万科前宸限价30500元/㎡,给板块限价捅了一个不大不小的洞;


TOD项目星创城依然维持在29000元/㎡。


对比品牌、区位、户型、价格等关键信息后,我发现两盘实力实在接近。


只想在这次推盘潮中有所斩获的家庭,扔硬币决定吧,都是“买不了吃亏,买不了上当”的东西。


好,2021年房贷计算器小编以上分析,看似头头是道。


实则,毫无卵用。


你现在最应该做的,不是听我这种憨批,给你提一些不切实际的憨批建议。


你现在最应该做的,是去北高峰上早早许个愿,愿财神老爷护佑你“摇号必中”。



03


或许,你还可以这样操作…


忘记从何时起,调控之后供应开闸成为杭州楼市的“规定动作”。


此次调控-开闸再次联动,对杭州楼市影响不容忽视:


首先,新房市场单盘热度降温,但整体热度有增无减。


临近年关,10000余套房源集中开出,实则是近一两年来众多挤压供应的释放。


与此同时,也有10000余张房票也由此消化一空。


尽管,这一史诗级分流将最大程度上降低“万人摇”出没的概率,且单盘过热现象也有可能得到遏制;


但10000套含金量杠杠滴房源一次性推出,市场整体热度只会有增无减。


但无论如何,对于想要在杭州入手新房的家庭来说,如此大规模的分流、撞车,绝对是一大福音。


其次,对于二手房而言,或是妥妥的利空。


2020年,杭州二手房卖得很火:很多板块呈现量价齐升,论热度,足以媲美举办G20峰会的2016年。


但此次集中推盘,让各个价位段的新房市场迎来高光时刻,此消彼长之下,二手房很可能受到冷落。


加之二手房东置换新房的意愿被进一步激发,出货心切之下,或对成交价形成拖累。


如此一来,二手房市场或重新进入买方市场。


对于迫切需要解决居住需求的家庭而言,选择优质二手房或将迎来时机:


高端改善选南星桥、钱江世纪城、滨江CBD等沿江板块都没问题;


次高端改善可考虑申花、文教也是明智之选;


3-5万级买家不妨入手城东新城、艮北新城、三墩及萧山市北;


3万及以下的刚需客户可按需入手东部的大学城北,南部的萧山卧城,西部的闲林、老余杭以及北部的崇贤。


预算不高且对主城区有执念的话,目前仅剩桃源、半山、丁桥等为数不多的板块可选了。


刚需板块中,有相当一部分即将在杭州地铁四期规划中收获利好。


回到当前杭州市场,想要从中取得实实在在的利益,不妨尝试如下操作:


1、总体思路:摇到比摇号本身更重要,这一次尤为如此。若能摇到中签率10%-20%之间的,妥妥的大赢家!


2、调控新政之后,房票越来越金贵,尽可能多地用一张房票凝结更多优质资产,那是再好不过的。


3、锚定同价位段产品后,可优先考虑相对冷门的一个,有助于提高中签率。


4、杭州买家对品牌认知自成体系,且不易撼动,滨绿融万>其它品牌。


特别是滨江和绿城,哪怕出来一点负面的东西,追随者也会变着法洗地,这一点务必牢记。


综上所述,目前杭州所推热点楼盘,2021年房贷计算器小编按以下顺序排列优先级(仅供参考):


御潮府>君品>嘉品≈观品>江河鸣翠>紫璋台>天空之城>中梁沐宸院>天澜>星创城>万科前宸>博语华庭


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