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上海:到2025年经济总量突破2万亿元

2019年6月25日,2021年房贷计算器小编看到浦东新区立下了一个flag:到2025年经济总量突破2万亿元。

 

彼时,浦东2018年的GDP在1万亿元上下,也就是说,要通过七年的时间,让浦东的经济总量翻倍!

 

于是,为了完成这个目标,一个宏大的规划就此诞生——浦东金色中环发展带。即在中环附近建设多个产业、商务、商业的发展极,成为浦东新的发力点。


如果说内环是基础,那么中环就是增量,浦东过去的30年看内环,看开发区,接下来,中环就是舞台的最中心。

 


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中环浦东段约占上海中环全线的41%,沿线是上海打造“四大品牌”要素集聚、城市活力多样的地区之一,“金色中环发展带”由浦东在2020年7月提出,剑指浦东从1万亿增加到2万亿的增量空间。

 

“金色中环发展带”主要聚焦“3+5”重点地区,包括:

 

3个中心区:前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心


5个潜力地区:沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块(高青区域)、筠溪小镇(三林区域)

 

这些区域可开发空间10平方公里,可为浦东未来发展增加1200万平方米的建筑容量,规划总投资约6240亿元,“十四五”期间投资将超3440亿元。

 

2021-2025平均每年接近700亿元的投入,占到了浦东新区每年固定资产投资的三分之一。如此大的手笔,自然少不了浦东各大部门、集团的深度参与,从“金色中环发展带”指挥部会议就能看出,参与部门包括:

 

区发改委、区规划资源局、区建交委、区国资委、自贸区金桥管理局、自贸区张江管理局、自贸区世博管理局、陆家嘴集团、金桥集团、金桥股份、张江集团、张江高科、浦开集团。

 

这样的阵容,堪称浦东的“天团级”,那接下来,就让我们仔细趴一趴金色中环的规划内容。


 

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先来看看金色中环东北方向的规划重点:金桥副中心、沪东船厂、金鼎天地,这三块新兴区域由金桥集团负责开发。

 

“十四五”期间,金桥集团项目开工面积总计将达到1160万平方米,项目竣工面积530万平方米,总投资约1440亿元。其中2020年在建和新开工面积约118万平方米,总投资超过100亿元。


上海金桥(集团)有限公司成立于1990年,是承担上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业,目前金桥开发区主打5G互联、新能源汽车、移动视讯产业,年产值高达2500亿,以1/500的面积,创造了浦东1/4的产值。

 

金鼎筑基,金环筑业,金滩筑梦,说的就是金桥集团对于金鼎(天地)、金环(副中心)、金滩(沪东)这三块区域的定位:金鼎天地先行发展,再是金桥副中心,最后是沪东船厂。


目前进度最快的就是位于申江路上的金鼎天地,总建筑面积约220万平方米,由北侧的住宅、配套以及南侧的产业、商业地块组成,12号线、崇明线、20号线东延三轨交汇与金鼎天地西南角,目前12号线已通车,崇明线在建,20号线规划中。

 

从卫星图上看,目前土地均已平整完毕,中国最强汽车研发机构之一的泛亚汽车技术中心已经建成投用,金桥世纪、金鼎天地住宅也已开工,整片发展如火如荼。


商办、产业方面,除了泛亚外,金鼎天地规划180米高的双子塔写字楼一座,100米高的商办两座,80米高的商办三座。

 

金鼎天地的目标是“三年出形象、同步出功能、十四五基本建成”,2020年已开工5个项目,2021开工7个项目,25万平方米的核心地块商业综合体已完成国际方案征集和商务谈判。


未来,金鼎天地将打造5G+超高清视频产业基地,未来汽车总部研发基地,引入德国博世数字创新中心、阿里-宝马联合创新基地、百度未来车创新中心、网易数字经济创新中心、爱奇艺音乐城、AEG运营的4000座中型演艺中心、地下32米深的亚洲最深室内潜水中心等高端产业、商业配套。

 

如果是金鼎天地是金色中环东北片的前菜,那么位于金桥中环线附近的金桥副中心则是隆重的主菜。

 

金桥副中心紧贴中环,在碧云国际社区外侧,9号线台儿庄路站地铁直达,未来还规划有南北纵向地铁线路。


从规划图上看,金桥副中心由大体量的商办、文化、租赁房组成,没有一块商品住宅用地,这将使得周边的住宅变得更加稀缺。


作为和张江、花木齐名的浦东主城副中心之一,金桥副中心承担的是东北方向的公共服务、商业商务的核心功能,因此规划的强度非常大:超过300米的甲级写字楼就有两座,还有好几座200+和150+,规模应该是浦东几个副中心里最大的。


2021年房贷计算器小编从效果图上来看,金桥副中心将沿金科路打造地下立体交通网,并建设一个横跨金科路的超大公园。


目前,金桥副中心仅有国培中心地块和美亚地块准备启动,金桥壹中心去年刚刚开工,其余地块大多处于已建厂房和办公楼的状态,因此需要通过拆迁获取土地,进度偏慢,预计等金鼎天地发展进入尾声后才会大规模开发金桥副中心。

 

当然,进度最靠后的应该是沪东船厂地块,2019年12月4日,沪东中华、沪东重机与金桥集团举行战略合作协议签约仪式,沪东中华浦东厂区和沪东重机浦东厂区将于2021年6月启动搬迁。


搬迁后,这里将建设一个集合了商办、住宅、船厂文化的滨水社区,我们唯一需要做的,就是静静地等待。

 


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讲完北侧金桥集团的项目,再来看看南侧的三大重点规划板块:前滩国际商务区、御桥科创园、张江副中心,这三块区域将由陆家嘴集团打造。


前滩目前的发展已经进入成熟期,产业、商业、学校、住宅均已完备,房价也基本爬上15-20万一平,这个价格已经充分反映了前滩的现状和预期,便不再赘述。


下一步需要关注的是跨过中环,前滩以南的三林滨江南片区,也就是俗称的“三林南”或者“前滩南”,这个以高品质居住为主的板块目前正在处于发展初期,未来空间广阔。


三林南和前滩一样,是个整拆整建、统一规划的板块,未来,这里还有19号线、26号线在此交汇。


板块东侧为回迁房、商品房的配套居住区,西侧则规划了海派低密度商品住宅,容积率基本都在1.5以下,这在外环内是十分稀缺的,未来这批商品房的价格非常需要想象力。

 

三林南的南边还有筠溪小镇(三林区域)的规划,未来这里将成为湿地公园、临江景观带、筠溪老街等,成为拥有高绿化率和高密度水系,融合传统和现代元素的筠溪小镇。


往东,便是御桥科创园,也就是我们熟悉的御桥板块。

 

这个板块一直被大家以高压线、垃圾焚烧厂所诟病,但强力的规划、优质的学区、品质不错的住宅也让这里的房价默默的攀上了8-11万的高度。

 

未来,这里将打造陆家嘴御桥软件园,产业、商业大量入驻,11号线也在这里预留了严御路站,而让大家担心的垃圾焚烧厂也将在近几年转变为后工业时代的公园,退出历史舞台。


御桥的发展,不仅对本区域的影响巨大,对周边的三林、康桥也有不小的利好作用。

 

而接下来几年陆家嘴集团的重头戏,就是张江副中心。作为全浦东最强的科创产业聚集地,张江科学城目前正在中环附近打造一个新的产业高地。


根据规划,张江副中心将以320米高的张江双子塔为中心,集合13号线、21号线,打造一大片高密度、高强度的商办聚集地。


2021年房贷计算器小编认为可能很多人问,张江不都是搞电子、医药的吗,为什么需要这么多摩天大楼?

 

张江,作为中国“硬科技”产业集聚地,已经有超过15家企业成功在科创板上市,今年还有数十家企业在排队。这些高精尖的公司上市,需要大量的投行、律所、会计师事务所、创投等公司做配套,加上企业本身还有不小的总部办公需求,实际上张江的办公需求是十分紧张的。

 

通过大体量商办楼宇的落地,张江的发展,会更上一层楼。

 

随着张江副中心的建设,张江南侧的孙桥也将走上快车道。

 

孙桥科创园规划了大量的教育科研和商办用地,主打“在线新经济产业”,而根据金色中环最新的模型比例,孙桥的规划强度很可能得到进一步的提升,3幢最高建筑有望超过200米。



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除了金桥、陆家嘴两大集团的发力板块外,金色中环发展带上还有一些令人惊艳的规划。

 

比如金桥副中心辐射区域的浦东足球场板块,将由浦开集团打造一个体育+办公+商业+住宅结合的产城融合社区,依托地铁14号线,这里的住宅项目也十分可期。


比如广兰路和唐镇之间的张江集电港,也就是上海集成电路产业园,规划面积4平方公里,可建建筑面积达170.8万平方米,计划至2025年将全部建成。


这里将打造上海乃至全国的芯片设计产业高地,上海70%的芯片研发都将在张江集电港聚集,紫光展锐、韦尔股份、兆易创新、阿里巴巴平头哥已经入驻。


未来,13号线也将从张江向东北延伸至张江集电港,北接金桥副中心后,这条线路也将成为浦东科创环线。张江集电港的发展,也对东侧的唐镇和西侧的广兰路两大住宅板块是个利好。

 

另外,就是原恒大建材市场拆迁后全新打造的“新杨思地块(高青区域)”,这个由浦开集团打造的全新板块将为三林注入新的活力。


从设计效果图上可以看到,将在地铁6号线高青路站东侧打造摩天高楼群,高青路轨交停车场也将改造成公园上盖,而北侧的住宅、学校更是让人充满期待,应该又是一个高品质的产城融合社区。

 


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为什么2021年房贷计算器小编这么重视金色中环,这么看好金色中环?

 

浦东,是从一片滩涂和农田发展起来的。短短30年,浦东就成为了全国最强的新区,成为了上海经济、金融、科创的中心。

 

三十年前,浦东要发展陆家嘴、外高桥、金桥、张江,现在都发展起来了。

 

八年前,浦东要发展前滩,打造“第二个陆家嘴”,当初许下的诺言,现在均已实现。

 

浦东的执行力,我们都看得到:只要浦东想要落地的规划,没有什么做不到。

 

而现在,浦东将要大力发展金色中环,成为下一个5-10年浦东的发展极,大体量的整拆整建的土地,强力的产业引入,高品质的产城融合社区,这些利好纷至沓来,而这就是浦东的未来。


虽然浦东的金色中环是北、东、南全面开花,但我们在之前的文章里已经解读过《每座城市都欠我们一个浦东,图解30年浦东发展奇迹》,浦东向南发展的潜力最大,因此从购房角度来说,北侧的自住属性更浓一些,而在三林、周浦、康桥买房,则是自住投资结合的选择。


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