贷款计算器

2019商业房贷分期还款利息计算器_2020个人住房公积金贷款计算器在线_购买房屋按揭房价利率计算器最新

楼市新政出台后,我该不该买房?

大家好,我是2021年房贷计算器小编。


上个月,上海出新政了,整个朋友圈都爆炸了,上海应该是有两三年时间没有出新政了,所以这一次新政对未来上海楼市的走势是有很大的影响的。


但是这一次政策可能会让很多人有一些困惑,因为政策的点是很多的,关于离婚、关于结婚、关于增值税、关于房龄都有一些调整。


所以当我们那一天发布对政策的分析,我的后台直接就爆炸,很多人就在问我,自己是什么情况:


请问现在我要买房吗?我是什么情况?请问现在我算第几套?


我看了这么多问题之后,觉得咱们确实需要跟各位聊这样一个话题。


这一次,我还邀请了一位团队小伙伴,在房产实操的具体环节非常的专业,也是业内非常资深的专家,从业13年,帮助过大概300个家庭在上海买到房子,也是我们团队特别优秀的一位小伙伴杨姐,来和我一起聊一聊这个话题。



1


离婚后,我还有买房资格吗?

 

新政明确规定了,现在各位再去买房,它的时间点不是看你当下的房产和当下的贷款,他要追溯你现在之前的三年已拥有过的房产的数量,来评判你有没有资格去买房子。


上海是一个认房又认贷的一个城市,它跟很多地方不一样,有的城市是认房不认贷,有的城市是不认房认贷都有的,但是上海应该算是所有城市是最严的,当然这也很正常,因为一线城市所以它是认房又认贷。

 

首先我想杨姐跟大家来解读一下,上海的认房又认贷是什么意思,他认的房是哪里的,认的贷是哪里贷呢?


杨姐:认房又认贷指的是认房是指在上海市是否有房产,那么认贷的话是认夫妻双方在全国范围内是否有过住房贷款记录。


2021年房贷计算器小编:是的,在上海买房,判定的标准就是认房又认贷,这里的房子是上海的房,你在外地有100套房子,在上海没房,就算作无房。


但是贷款是全国范围的,无论你在哪里申请过贷款,你买的第一套房的贷款可能也做不到3.5成。


那么问题来了:现阶段离婚怎么算买房资格?


粉丝提问:夫妻已离婚,离婚前有一套房,离婚前卖掉了,目前无房无贷款记录,现在我算第几套?

 

2021年房贷计算器小编:按新政你购买是二套,离婚前卖掉了也算二套,因为它是追溯你这三年的购房记录。

 

粉丝提问:之前夫妻双方都无房无贷,婚后买房,该房名字只写老婆,贷款也只有老婆。按目前政策离婚后,老公算首套吗?

 

2021年房贷计算器小编:其实就是问离婚后,能不能获取首套购房资格,现在不是离婚三年之内是要看之前的吗?所以不能算首套。


这件事情是没有什么首套不首套的,他要追溯三年,所以你怎么弄都是二套。


杨姐:相当于给之前的政策漏洞打了一个补丁,之前很多人想要通过用离婚的方式获取多一张房票,或者是获取一个购房资格首套资格,因为之前比如说夫妻双方两个人一方是主贷人,另一方是参贷人,那么离了婚以后,那么参贷人那一方,她可以按照首套来贷款,但现在是都不可以。


粉丝提问:离异时有两套属于一方,另一方净身出户,有房一方卖出一套,现在净身出户可以那一方可以直接购买吗?

 

2021年房贷计算器小编:不可以。因为他要追溯三年,你有两套,现在就不能买。

 

粉丝提问:我在外地有房有贷,老公上海户籍无房无贷,离婚后老公买房是首套还是二套?


杨姐:你的先生名下没有住房贷款记录,所以上海如果没房,如果离婚,用有购房资格的先生的名义来购买,是可以算首套。

 

粉丝提问:我和老婆都是上海户口,婚后在外地买了一套房申请贷款了,我是主还款人,老婆是共同还款人,现在离婚后她在上海有首套资格嘛。

 

杨姐:看户口,男方是主贷人,女方是参贷人。在上海,如果是以老婆单身的名义来购买的话,她名下是没有房子的,是可以算的。


关于离婚这个政策,想跟大家强调四点


第一,买房要慎重


千万不要弄来弄去,关于离婚这件事情,大家一定要记住我们强调的一件事情,他是追溯离异前三年,所以怎样的辗转其实都不算,都是会有记录痕迹的,这是第一个。


第二,比如我们现在夫妻离婚正在达到三年的时候,一方离异单身买房,他是需要查询你的前夫和前妻的房产名额的。


如果你的前夫或者前妻名字在一套产证中出现了,只有一套的话,那么你们还可以再买一套。如果你的前夫或者前妻在两套房产证中出现的话,就算是限购了。

 

第三,两个人离婚了,之前有过一套房,两个人离婚之后按道理来说是还可以再买一套,但是对方如果又买了一套,其实也是会影响你的名额。

 

所以对于我们来说,现在如果各位因为感情的离婚的时候,我们还可以买套房子,最好是要跟中介去沟通一下,在这种情况下我们还有没有购房资格,如果没有,要不要我们把房产分的更平均一点?


如果有两套房子,是不是应该分给别人一套更好一些,对不对?因为如果你有两套,其实可能另外一方就短期内就不能买房了,所以这也关系到离婚的时候的一些财产分配的问题。

 

第四,两个在上海的外地人结婚后买房了,不要轻易离婚,因为离婚以后就变成了外地户籍的单身,再也没有购房资格。



2


怎样界定无房户?

 

粉丝提问:请问无房户,意思是没买过房吗?

 

2021年房贷计算器小编:不是的,意思是此时此刻,你在上海没有房子。但如果你有贷款记录,就只能申请二套的贷款。

 

粉丝提问:上海2011年前和父母共有房产,有名字。可以首套买房吗?刚需摇号可以算无房户吗?

 

2021年房贷计算器小编:无房户肯定不算了。但你有购房资格。杨姐,可以首套买房吗?

 

杨姐:如果在全国没有过贷款记录,贷款可以算首套,但是契税算二套。


粉丝提问:请问单身老家有套房子也有贷款,那么我们结婚后在上海买房算刚需一套吗?可以优先摇号吗?

 

杨姐:如果是按照新政来说的话,它其实在上海是没有房子的,它是算无房户,不过贷款是按照二套。因为在外地有过住房贷款记录。


2021年房贷计算器小编:对,第一个你在上海没有房子,所以他是无房户,如果你买一手房是可以得到优先的倾斜的,但是因为你在外地有贷款记录,所以在上海这套房子他是算7成首付(非普通住宅7成,普通住宅5成)。



3


增值税的调整,让我们的买房成本增加了多少?

 

1.新政下,增值税有哪些调整?


2021年房贷计算器小编:这次新政还有一个很大的变化,就是增值税,杨姐知道我们这一次增值税有哪些调整吗?

 

杨姐:其实是把满二变成了满五,其实最早之前满五的普通住房是免征增值税的,满五的非普通是差额增值税。


在2016年的时候就是把满五调成了满二,就是满两年的普通住宅是免征增值税的,非普通住宅是征收差额增值税的。


那么现在又把满二调成了满五,回到了最早的时候,就是限制了房子交易的速度。


2.这次调整,哪一类房源影响最大?


2021年房贷计算器小编:所以换句话来说,其实影响最大的应该是满二但不满五的房子,交易成本会增加。


我们简单算一下,比如说一套房子,买进的时候是200万,先卖出去500万。对增值税大概变化了多少?


杨姐:按照新政策是不满5年是500万的全额的5%点,合同价除以1.05×5.3%,这样一个大概是5%这样的税费,如果是500万的话,5%是25万的增值税,按照原来的满二的话,那么它是属于500万减去之前的购入价200万,300万的大概5%左右就是15万,那么中间的10万块的购房成本多出来了。


2021年房贷计算器小编:增值税前后就差了10万左右,所以这一笔税费还是不小的,另外税费也是不能像房贷一样可以做贷款对不对?然后这个是一次性支付的,所以对于我们来说,我们特别需要注意的就是我们现在买那些房龄在3-5年的房子,增值税是什么时候付?


杨姐:过户以后大概4个工作日,那个时候就可以去缴税。

 

2021年房贷计算器小编:所以这笔钱一般是在付首付之前还是首付之后?

 

杨姐:付之后。

 

2021年房贷计算器小编:所以大家一定要注意,很多人付首付都是把自己拉的很满,对不对?所以你要给自己税费这一块都好钱,你要付完首付之后发现自己交税费没钱了,那就很尴尬,对不对?首付掉了,税费如果拿不出来,其实算你的责任。

 

所以大家一定要注意这一点。

 

在看房的时候,也要注意产证时间,如果说,产证时间距离现在是4年5个月,或者4年9个月,再熬一两个月,往前就可以好一点。


最后,希望大家注意这三点


第一,此次对于增值税的调整,实质上是提高了满二但不满五的房子的交易成本,就拿一套买进价200万,卖出价300万的房子,增值税提高了10万。


第二,对于买房人来说,税费上的负担大幅提升,所以一定要预留好保含税费的预算,不要光顾着凑首付,税费也是一个大头。


第三,在遇到那种,产证时间距离现在是4年5个月,或者4年9个月,可以和房东商量熬一两个月,税费上可以得到不少的减免。



4


网友讨论:


网友:天空之城


 调控的失败,调控政策大学生都理解不了了。按户籍成人身份证调控不好吗,每张成人身份证只能买一套房。外地本地满五年,纳税满五年买套房。简单明了,根本不要涉及到婚姻,单身什么的。




网友:一叶知秋


 今天我是第一名吗?


作者


 恭喜你拿第一




网友:gelu

 

刚需随时都买,置换要看了,市场房源少了




网友:Natalie

 

去掉跟父母共有产权房的名字,小家庭无购买记录,可以算无房户吗?




网友:邱雯

 

有个问题:离异三年内获得父母遗产或者赠送的房产份额,那三年后买房还算不算首套




网友:斌

 

那结婚前一方买了一套,没有加另外一方的名字,离婚后房子归买房的那一方,请问另外一方可以算首套么




网友:圆圆

 

请问老师,一方上海户口,婚前买了上海期房(首房首贷);另一方外地户口,外地有房有贷;结婚后期房交付,契税是按首套还是二套?


如能解答不甚感谢!



cache
Processed in 0.009859 Second.