个人房屋贷款计算器

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翻身房价为何翻不了身?

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今天2021年房贷计算器小编写写翻身这个神奇的片区。


去年9月,翻身站突然成为网红打卡地,不少人来这里拜求咸鱼翻身。


要我说这些人肯定是拜错了,翻身自己都翻不了身,怎么可能帮别人翻身?


翻身和宝中,可能是深圳反差萌最大的两个片区了,只隔了一条宝安大道,一边13万1,一边7万6。


买房买地段,地段如此接近的两个片区,价差为何如此巨大?


因为买房除了买地段,还要买配套,买圈层。千金买邻,万金买圈在宝中和翻身体现的再深刻不过了。



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宝中和翻身为什么同区不同命,要从深圳填海说起。


在深圳西南沿海,有一条狭长的填海带,这条地带内的土地都非常非常值钱。


对土地资源极度稀缺的深圳来说,这条用四十年填出来的滨海长廊净地,注定要承载最优质的资源和最高端的产业。


填海第一站,红树湾建设了滨海大道,发展了旅游业和房地产;


后海建设了CBD和住宅区;


深圳湾建起了成片的豪宅;


半岛建起了滨海豪宅;


前海自贸区要接纳未来十到二十年的产业落地;


宝中建设了住宅、商超、学校、医疗一体化城市配套;


碧海建起了中端住宅群;


机场发展航空和物流业;


沙井准备建设国际会展城。


……


宝中位于这条昂贵填海带的中间地段,是连接宝安与前海的中枢和纽带。很多时候,我们不明白有的片区为什么能一直涨,认真研究下地图就懂了。



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除了地理位置,还有城市面貌,2005年开始建设的宝中,是这个样子的。


可以说,2005年开始崛起的宝中,集天时、地利、人和于一体,又有前海自贸区的加持,如同正午的太阳,处在它人生最辉煌的时期。


我想起上周帮客户签的一套宝中二手,成交价1320万,业主2006年买的一手楼,第一次转让,房产证上写着原始购入价56万。


白住15年,净获利1264万,这是一笔大多数家庭一辈子也赚不到的财富。身处这个行业,有时不能不慨叹,资本排山倒海的年代,个人力量如同微沙,勤劳致富像个笑话。



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对比宝中,翻身就没那么幸运了。


隔开宝中和翻身的就是这条宝安大道。


宝中填海之前,翻身本是滨海的村镇,住满了本地的原住民,深圳全面城市化后,翻身撤村改居,大量的城中村拔地而起。


和大多数原住民聚集的城中村类似,翻身的农民房和八九十年代的商品房众多,面貌落后。


如果只是农民房密布和环境差,翻身的商品房均价本该是8万+,毕竟一路之隔的宝中是13万+,但还有一个致命问题,把翻身均价直接拉到了7万+。


翻身还是一个运营多年的低端建材销售市场,到处都是建材门店,主营油漆、板材、线条、石膏、洁具等等,建材的气味四处飘散。


还有叉车四处横行



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翻身两个最大的问题,一是农民房带来的是观感和脏乱问题,二是低端建材聚集带来的健康和安全问题,二甚至比一更严重。


千金买邻,万金买圈,试问是你,愿意居住在这样的片区吗,哪怕对面就是14万的宝中。


目前翻身商品房的价格普遍在6-8万。


即使是这种看起来观感还不错的花园小区,均价也只有七万多。


翻身最贵的小区是卡罗社区,卡罗社区紧邻宝安大道,07年的次新花园社区,品质物管都不错,主打小户型,均价10万摸到了翻身的顶。


一路之隔的菁英趣庭和风临洲均价12万。


菁英趣庭和风临洲是宝中低品质的三类盘,也就是说,翻身的顶比宝中的底还要便宜两万,更不能比同是小户型的花样年系列了,花样年均价已经14万,品质还在卡罗社区之下。


片区对楼盘有严重的拉踩效应,哪怕只是隔路相望,好片区的低档盘,都可以压过差片区的高档盘,这就是圈层带给人的心理暗示。



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宝中和翻身的现状与对比,我觉得有很大的警示意义。这两年很多人高价去抢沙井,抢的是沙井的未来,可有没想过,沙井的未来和你现在抢到的房关系到底有多大?


你现在抢到的房,未来是身处耀眼的新城,还是落寞的老城,有认真想过这个问题吗?


你现在抢到的房,已经十几年的楼龄,等新区初步成熟,已是二三十年的老房子,老城区的老房子能值多少钱,有认真想过这个问题吗?


大多数投资客都没想过,只是跟风抢房罢了。


老旧片区的重生,只能寄希望于旧改,而深圳的旧改哪是一朝一夕的事。


目前的旧改,都是东一块西一块打补丁,不可能整个片区推倒重来,一块小补丁都要打至少十年,整个片区彻底重建又需要多久,五十年,还是一百年?


在我看来,深圳的城中村、大塔楼,大独栋会长期和中高端住宅小区共存,这个期限会非常非常久,几十年甚至上百年看不到头。


为什么会长期共存,拆迁困难只是表层原因,根本原因是深圳是一个太昂贵的城市,必须有大量低端住宅的补充。


如果深圳拆光了单价1-2万的农民房,3-4万的大独栋大塔楼,取代它们的全是10-20万的商品房,人数最多的金字塔底层失去了生存的土壤,必然引发一系列剧烈的社会问题,那个时候大家才会知道,原来城中村对深圳城貌的影响,是一件多么微不足道的小事。


2021年房贷计算器小编最后的三个总结:


1、宝中和翻身的对比,证明了地段固然重要,但如果配套太差,地段也无法拯救;


2、投资客买沙井,买的是预期和地段,但忘记了糟糕的配套能否有根本性的改观;


3、关于旧改,深圳的高中低端片区会长期共存,这不是钱的问题,而是社会稳定的问题。


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