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上海的房价分东南西北!

看房路上,相信大家都去过不少地方:


东侧的联洋碧云、南侧的徐滨前滩、西侧的天山古北、北侧的大宁瑞虹……全上海板块繁花似锦,要是想全部看完可能得花上不少时间。


而我在研究上海发展的过程中,不小心发现了一个不得了的规律:


上海的房价,存在着方向性?


2021年房贷计算器小编先问大家一个简单的问题:


在上海,哪些板块最受大家认可?


这个认可,不一定是指房价高低,而是指在普罗大众心中的认可度——如果换一个角度来问的话,这个问题应该是:


如果你有钱了,最想搬到哪里住?


我来说说我想到的几个地方:


浦东的话,碧云联洋陆家嘴一定是首选:


陆家嘴是浦东的名片、上海的地标,金融产业云集、豪宅更是不少;


碧云联洋国际社区,低密度+次新板块,正当壮年;


而花木,坐拥世纪公园,马爸爸的九位数别墅就位于此。


如果要再往外走,张江唐镇森兰是“更新”的选择:


张江自不用说,国家科学城定位独此一家,产业高精尖;


唐镇虽处外环外,但板块界面好、房龄新,很受认可;


森兰自带绿地配套,绿城、仁恒、星河湾等品牌房企云集;


而说回浦西的话,古北天山徐家汇一定不会落选:


古北是上海最早的国际社区,虹桥机场下来的第一站,日韩港澳台的聚集地;


天山大开大建于90年代,大片的使馆区让这里洋气不少,日料水平一级棒;


而徐家汇,可是唯一一个从城市副中心升级成中央活动区的副中心板块。


进入2010年后,长风开始崛起,这里的全新城市界面吸引了不少苏州河对岸天山古北的改善需求;


徐汇滨江也是在2010年后开始进入视线:无论从西岸传媒港还是西岸金融城,大型的产业规划都是近10年的作品;


而如果我们把这些板块放在一起。


大家会不会发现,这些板块大多位于上海的东西向主轴上?


房产的价格,本身由市场决定——买卖双方秉持公平交易的原则,一个愿打、一个愿挨,交易才能完成。


而上海,是一个由二手房为主体的存量市场:


统计过往5年的交易数据,二手交易占据上海整体房产交易的接近8成,是绝对的交易主力。


上海上一轮完成翻倍的大行情,就是在2016年——在此之后,房价有涨有跌,但整体平均的交易标的基本保持在一个平均水平。这里截取5年数据更加具备参考意义。


所以,要研究房价在板块之间的差异,二手房的价格相比新房而言更具参考意义。


如果上述说法成立,那我们从价格上就可以看出每个板块的价值差异。


在二手市场我们以某绿中介的官网挂牌价为基准来参考:以人民广场为中心,用十字线将板块定义为东南西北四个方向,会发现这样一条规律。


东西侧的板块数量不仅远大于南北侧,价格也是。


以内环为例,东西侧的标杆板块单价普遍高于南北两侧。


而中环沿线,似乎也同样符合这一规律。


看看西侧的天山古北、东侧的碧云联洋,标杆小区都普遍在12万+的单价水平——而联洋仁恒河滨城的挂牌价,夸张、离谱、恐怖。


而在张江,标杆的张江汤臣早已经站上14万大关——不知道为什么明明挂牌那么高、显示小区单价却这么低:


前滩是上海的唯一例外,理由也很简单。


其他板块都是由接近20年房龄的次新+老破小组成的社区,而前滩——只有新房。


来到外环外,差异更加明显:


东西侧的华漕唐镇早已来到6万甚至7万、而南北侧……


看到这里,相信你我都不禁发出这样的疑问:


为什么东西侧的标杆板块,比南北侧的要多一些?


上海的发展脉络,一直是东西发展的。


上海最早定义的市中心,是人民广场。


人民广场,原是租界时的大名鼎鼎的跑马厅——解放后被拆除,原址重建为当今的人民公园以及上海市政府所在地。


定义完了市中心,下一个问题就在于:


怎样构建规划上海——或者说,该以怎样的顺序来建设上海。


基建、造楼都是需要大量资金投入的大动作,把上海像大饼一样四面铺开是不现实的:


选择方向优先攻坚,就成了最好的办法。


改革开放,邓爷爷所说的“要让一部分人先富起来”,就是这个道理。


那问题就来了:


上海最先选择发展的是哪里呢?


从上海最早的1号线和2号线的建设路线,就可见一斑。


可以看出,最早上海的地铁线路是1和2号线并行建设,东西和南北向同时发展。


而从高架建设,也印证了同样的结论。


可是2号线,有着天时地利的天然优势。


上海保留和规划的两个机场,恰好就在上海的东西向——恰好也就是2号线的终点站、延安高架的起点。


两个最大的流量入口都设立在了东西两侧,自然所有的资源都开始为了将东西连接而建设。

如果我们再叠加我们之前提到的标杆板块来看。


标杆板块和地铁线路(延安高架),竟然高度一致。


板块的发展,涉及到多方面因素,2021年房贷计算器小编这里不展开讨论,我们要研究板块的发展顺序,其实只需要看一点都能知道了:


标杆小区的房龄。


一个区域内最为标杆项目的建造年代,必然和板块的成长紧密相关。


我们可以来看看浦西:


古北一期:罗马花园——1995年


徐家汇:东方曼哈顿——2000年


老虹桥开发区(老天山):虹桥华庭——2001年


天山:仁恒河滨花园——2005年


古北二期:古北瑞仕花园——2006年


长风:中海紫御豪庭——2014年



浦东:


陆家嘴:仁恒滨江园——1999年


联洋:仁恒河滨城——2004年


碧云:世茂湖滨——2003年


张江:张江汤臣——2004年


唐镇:绿城玉兰花园——2011年


森兰:仁恒森兰雅苑——2012年



从标杆小区的楼龄,2021年房贷计算器小编梳理出板块的发展顺序:


徐家汇&古北&天山——长风


陆家嘴——联洋&碧云&张江——唐镇&森兰


虽说板块有发展次序、但东西向一直是上海发展主轴这一点基本没有疑问。


当然,南北侧也有大宁、新江湾城、瑞虹新城、前后滩都是当今上海不错的标杆板块:


但从辈分和能及而言,南北侧普遍比东西侧年轻也是无法辩驳的事实。


上海的板块有辈分先后,但房价没有:


南京路新天地们可以作为老克勒的标杆一直存在,但丝毫不影响碧云联洋们房价反超;


同理,碧云联洋也在逐渐老去,森兰唐镇们又在身后虎视眈眈;


前滩大宁,早已经超过所有东西的同环线板块,成为新一代购房者的优先选择。


上海,就是在这样不断的更新迭代中轮动成长。


机会永远都在,只看你有没有本事抓住ta;


机会,永远都属于有认知的少数人。


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