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高位加仓!地价突破5万+,中海真把海珠创新湾当茅台了?

没想到新年第一个月才刚过,土拍又传来劲爆消息:


楼面价50526/平!69轮激战!广州楼面价TOP5易主!中海以封顶总价拿下海珠区石岗路地块!


咦,2021年房贷计算器小编听着有点耳熟。


又是中海,又是海珠?这两个“海”是要组CP吗?


2019年拿下广州起拍价第二高的大干围临江地块,2020年豪夺南洲路以北地块,加上现在这块,全都集中在海珠创新湾区域。


中海频频重仓海珠创新湾的样子,像极了坚定买入白酒股的股东。


问题是,向来出手谨慎的中海,为何对海珠创新湾上了瘾?就不怕买入的不是“真茅台”,成为站岗兵?


中海持续重仓海珠的背后,一定有自己的算盘。



1


有人可能会说,嗐,这你就不懂啦,海珠创新湾以后就是广州的江景豪宅区!


OK,我不否认,海珠创新湾,确实有它的豪宅基因。


广州的地理因素跟广州人的情怀决定了,中轴线跟珠江航道的交汇点必会构筑成房价高地。


珠江新城、滨江东、琶洲、金融城,无一不遵循这个定律。


而珠江后航道的海珠创新湾,注定会是广州最后一片待开垦的江景豪宅区——至少在开发商眼里如此,在海珠“一区一谷一湾”的发展愿景中也是如此。


因此,近年来,每次海珠创新湾挂出新地块,起拍价基本都在海珠甚至广州排得上号。


但是!


地价卖得贵,售价就有人买单吗?



2


这可不见得。


名噪一时的时代石岗路地块,曾霸榜广州最贵楼面价“地王”长达两年之久。项目去年底面世至今,只卖了12套,去化率不到8%。


如果说,单价12万/平是时代大家卖得慢的原因,那它旁边卖6万/平的金融街·融御熬了三年多,去化率还不到60%。


一个用高价做噱头,吸引到了富豪的注意,却没能真正说服富豪溢出的价值何在。


一个想用中间价位打动改善型买家,可惜产品力不够强,同样没能说服人。


说到底,市场对这片豪宅新贵的认可度处在慢慢形成的阶段。目前所吸引的客群还比较小,主要是海珠的改善型家庭,以及一小部分越秀、天河的客户。


这时候,开发商就会想努力去推一把。



3


开发商重仓一个区域,我称之为“包围式打法”。


有点像你去寄快递,想着货比三家,其实中通、申通、圆通都是一家亲。


同样的,以后在海珠创新湾买房,你可能面临局面就是——挑来挑去,还是在中海的楼盘里团团转。


说起来,中海还挺爱用这种包围式打法的。一旦对一个地方情有独钟,就会频频拿地。


比如广佛线上的千灯湖板块,不到4公里的范围内就有4个中海楼盘。


重点是,在包围式打法之下,中海的楼盘往往能撑起片区的房价天花板。


千灯湖大多数二手楼盘都在2字头,中海的楼盘就能上3字头,甚至4字头。


不得不承认,中海有它独特的产品竞争力跟口碑。


就拿我身边买了中海楼盘的亲戚朋友来说,三位都是从事建筑行业的,挺神奇。这也验证了中海在品质打磨上受到的肯定。


回到广州,中海确实对海珠情有独钟,进军广州以来,海珠就是它的主战场。


中海名都、中海锦榕湾等等,都是经历过岁月检验,拿得出手的产品。


用中海自己的话说,它是江畔豪宅专家。


而在海珠创新湾,中海再次尝到了甜头。在时代大家跟金融街融御两位“邻居”的衬托下,中海观澜府凭借“约7万/平+强产品力”,取得了不错的反响。


去年下旬开卖,去化率去到26.6%。


所以,面对广州这片最后待开垦的江景住宅区,中海似乎比别人更有信心。


不可否认,海珠创新湾有它的潜力,中海也有它的实力,但看看这次被高价拿下的地块,缺点挺明显的。


地块本身占地面积不大,容积率略高,周边被金融街融御、时代大家、雅居乐海珠小雅等楼盘包围,江景视野自然打折扣。


其次,交通条件比较一般。


项目离最近的地铁站广佛线燕岗站有约1.5公里,步行约20分钟,离最近的公交站约500米,离较大型公交枢纽石溪总站约1公里。


当然,换个角度想,楼面价5万+/平的地块,未来预计要卖9万/平起步。


买得起这里的人,会在意地铁公交吗?



4


我们曾在《有江景就敢傲娇?这里也要冲7万/㎡?拜托你们清醒点!》中做过一次投票,接近7成的读者朋友认为,高溢价的江景盘,不值。


但有3成的人持相反意见,认为足够稀缺,值。他们,正是江景豪宅要击中的那群人。


市中心的江景住宅,确实不多了。


前几天广州住建局发布了一份圈层划分地图,第一圈层以环城高速为界,覆盖荔湾、海珠、越秀,以及天河跟白云的部分区域。


2021年房贷计算器小编认为既在第一圈层,又坐拥最长江岸线的行政区,只有海珠。


广州中原研究发展部数据显示,去年,海珠只供应了1647套新房,仅次于越秀,排在全市倒数第二。


加上宅地出让数量少,自然而然,海珠成了去年供不应求的热门区。


但,别忘了,海珠同时也是第一圈层中旧改力度最猛的行政区。


目前,海珠已有5条村确定旧改合作企业,分别是沥滘村、南箕村、赤沙村、石溪村、凤和村(康乐、鹭江)。


其中沥滘村、石溪村都属于海珠创新湾片区,而且跟凤和村(康乐、鹭江)的改造范围都超过100万㎡,未来会释放大量的住宅供应。


海珠区相关部门也表示,三年内推进改造的旧村,力争在2023年,启动回迁房开工建设,部分旧村甚至须基本完成回迁房建设。


发力旧改,加上这两年拍出的4宗宅地,未来,海珠至少有14个全新项目入市。


所以,中海想要打在江景豪宅打一场漂亮仗,难度不低。


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