2021年1月，楼市发生重大逆转：调控政策不断出台，北上广深的政策一个比一个严厉。
“打新热”引人注目的深圳，在标杆盘“华润城”销售中突然杀了一个回马枪，在已经抽中房子的人群中，揪出了12个造假者，给与了严厉处罚。
此外，还全面加强了对购房者资格、资金来源、偿付能力的核实，很多“代持型”购房者被拒之门外。
上海紧跟深圳，连续出台了多轮调控措施，比如堵住离婚买房和法拍房“破限购”的漏洞，加税。在发放贷款方面，重回“住宅不封顶不能放款”，“商办不交付不能放款”的高标准要求。
北京的做法更是出人意料。在四大一线城市里，北京楼市是最后回暖的，仅仅出现了局部上涨和放量，调控政策就劈头盖脸下来了，对银行、对媒体、对中介、对开发商等等都有比较严的新要求。
在一些城市里还出现了“加息”，房贷利率上浮或者经营贷利率上浮。还有一些城市则出现了限贷，或者发放贷款速度降低。
以上海为例，如果真的100%落实“住宅不封顶不能放款”，那么从预售到发放贷款的时间差可能长达1年。
对于开发商来说，意味着至少60%的销售款要推迟回笼，由此带来的财务成本非常巨大。假设一个楼盘总销售收入为50亿元（30亿为购房者贷款），每年新增财务成本在1到1.2亿元左右。
此外值得注意的是：1月下旬，住建部副部长还带队到深圳和上海督导楼市调控，这也是比较少见的。
很明显，楼市调控在2021年1月发生了重大变化。跟2020年2月疫情全面爆发之后的“救楼市”相比，可谓180度大转弯。
为什么会发生180度大转弯？
原因不外乎两个：第一，经济增长稳住了；第二，楼市在稳增长、保就业中立了大功，但用力过猛，需要休息一下，否则中国经济对房地产的依赖度偏高了。
我们不妨看一下2020年楼市的销售额增速。
从上图中蓝线可以看出，全年新房销售同比增长了8.7%（17.4万亿），远超全年GDP的增速（2.3%）。
至于2020年房地产投资的增速，也达到了全国固定资产投资额的2倍多。
上面是全国房地产开发投资增速，达到了7%。下面表格是全国固定资产投资增速，只有2.9%。
更重要的是，2020年固定资产投资增速主要是靠国有控股（地方政府、国企）拉动的，民间投资只增长了1%，第二产业只增长了0.1%，制造业则出现了2.2%的跌幅。
相比之下，房地产7%的投资增速，是不是太热了呢？
更重要的是下面两个数据。
第一个，是全国卖地收入占“一般预算总收入”的比重。
需要说明一下：地方政府的收支有4本账，最重要的是“一般预算收入”，主要来自各种税，直接反映实体经济的好坏；第二本账是基金性收入，主要来自卖地；第三本账是国有企业经营收入；第四本账是社保收入。
第三本账规模太小，可以忽略不计；第四本账专款专用，也可以忽略不计。所以，政府有较大支配权，或者真正能花的只有第一和第二本账。
从上面可以看出卖地收入占“一般预算收入”的比重，在2020年达到了历史最高点——46%。这意味着，地方政府对土地财政的依赖度达到了新高。
再看下面，是卖地收入占当年GDP的比重。
可以看出，2020年的比重达到了8.3%，也是近年来最高的，甚至超过了2009年金融风暴救市期间的比重。
上面是2008年以来历年卖地收入，2020年几乎是2008年的10倍。
总之，房地产在2020年立下了汗马功劳。
应该指出的是：虽然房地产贡献很大，但全国房价在这个“非常之年”里比较平稳。无论是跟2009年相比，还是跟2016年相比，都是如此。
这说明，楼市调控的长效机制发挥了巨大的作用，成功缚住了楼市这条“苍龙”——既让它拉车干活，有没有出现房价整体的大涨。
但副作用还是有的，这就是：为了拯救经济，整体杠杆率出现了快速上升。其中居民部门的杠杆率，也出现了明显上升。房地产占用的金融资源，也继续上升。
比如中国的整体杠杆率，从2019年末的245.4%上升到了2020年三季度末的270.1%，上升了24.7个百分点；其中一度上涨最快，达到了13.9个百分点。
至于住户部门的杠杆率，则由2019年末的55.8%上升到2020年三季度末的61.4%。
如果按照这个速度继续增长，3个季度之后，中国住户部门的杠杆率将超过65%的警戒线。事实上，如果算上民间借贷，中国住户部门杠杆率已经超过了65%。这在新兴经济体里，已经属于明显偏高的了。
所以，无论是从金融安全的角度，还是从经济转型的角度，2021年都必须稳住房地产。尤其是在市场比较热的大湾区、长三角局部，要适度降温。
整体而言，楼市需要在2021年继续为稳增长做贡献。尤其是对于华北、东北、中部和西部而言，市场太冷，地方财政的压力较大。
板块轮动、轮流吃饭，是未来中国楼市的基本态势。人口流失地区的财政压力会越来越大，中央会建立更加完善的“耕地指标”和“建设用地指标”跨区域交易制度，来平衡发达地区和落后地区。
说白了，大城市、经济发达地区想多卖地，就要向人口流失地区买额度，这类似碳交易。其实质，是另外一种形式的财政转移支付。
毕竟，未来能持续卖地、高价卖地的城市，将越来越少。
网友讨论：北上广深楼市政策一个比一个严厉
网友：Yuan
天津GDP还有翻盘的机会吗？我看今年都出前十了
小编：
3年前我就预测过，回落到十三四名是趋势。未来重庆也会下来的
网友：Willa
刘博：请教一下，一线强二线城市，房地产税会在未来几年出台吗？如果出台了，会对房价有致命打压吗？
小编：
你见过砸自己饭碗的吗？
网友：大飞
老师，是不是可以说天津的房子除了高考优势，其他已经没有价值了。尤其是滨海新区
小编：
目前看是的，供应量比较大
网友：大海水
老师，天津房价不知道能不能回到最高价格，或者说需要几年以上
网友：黄玲
厦门岛外海沧明年过完年还会涨吗
小编：
会的
网友：黄玲
那是最好过年前买吗 未来海岸算是旧小区了
网友：BW
环京华夏爆雷，您怎么看？
小编：
商业模式的问题。还是收老百姓的钱比较容易，预收款
网友：奔涌吧后浪
刘博，及时雨，顶起来。刘博士，我大A股是在做双顶吧，后面一个顶是在节后吗，二会前？
小编：
大概率
网友：与狼共舞
会流入二线？城市，沈阳，济南，等
网友：恒大旅游城姚平
刘博一线城市涨过了，是不是轮流二线城市了，今年南京会涨的多吧
网友：No forget first heart
北京出了打压房价的政策了？北京房价的回暖要拖到年底了吗？
小编：
未必，但力度会减弱
网友：No forget first heart
想埋伏点北京地产股，心又凉了
网友：小向向
刘博，徐州的房子地价一直涨，你怎么看21年呢？
网友：东娃子
刘博，广州黄埔科学城，纯投资，还能追高吗
小编：
涨了不少了，可以关注万博
网友：地垅坸枣豆包
刘博如何看今天的股市
小编：
做第二个“头”
网友：行者
老师，现在大亚湾惠州有没有投资价值
小编：
立足中长线，配套好位置好的，还是有的
网友：郑
老师，天津什么时候上车合适
英雄
轮到弱二线涨了
网友：张
刘博，上海周浦有唯一一套住房，产证刚领，无地铁商业学区，目前单价7万。想年后卖掉后到唐镇打新，您觉得战术上可行吗？
网友：万里无云
老师，股市行情走出马鞍可以延续到3月份吗？
网友：夕阳醉了
楼市不行了吗？
网友：向前看 莫回头
刘博，地产今年的调控政策不会更严厉了吧？如果再严厉那么今年的增长就没有保证了吧？这是不是意味着地产龙头股的机会来临了？
网友：铭亮
两个问题，一个是拜登控制住疫情了吗？二个是板块轮动深圳是横盘吗
网友：满心欢喜
汾湖滞涨有很久了，上海这波能烧到汾湖呢？谢谢博士
小编：
有可能。看上海最新官方文件，这里比较重要
网友：平安
老师，您好！合肥这是算涨过了吗？年后其他板块会补涨吗？
ps：2020年11-12月，合肥滨湖高新涨了20-30%，其他板块没怎么涨，市政府出台了温和的打压政策。
网友：大小王
刘博，那老妈炒股亏的一塌糊涂，现在突然说醒悟了，要买基金，能买吗！？还是让她跟我投资房子？
小编：
有大城市的房票，可以买房子
网友：大小王
有资格。但是她觉得国家要鼓励资本市场，肯定要发动股市基金，她觉得未来可期。。
网友：它山之石
上海的政策来得太晚了，11月已经有过热苗头，在12月其实就该适度收紧信贷审核降一降热度了
网友：与狼共舞
北上广深，上市企业太多太发达了，应该向二线中心城市靠拢一下，人口大国，否则感觉会拉大一线二线城市中心地位
网友：王矫情【發财哥｝
老师，新能源对华尔街操纵的白银未来有价值提升吗
网友：朱正玉
刘博好，现在郑州的房子还能不能买？
网友：风景如画
刘博，请问，抱团资金一会南下港股，一会北上A股。这对港股是好是坏。港股可以持有到什么时候？
网友：无距
刚在县城上车，不知道这票买对了没有？？？
小编：
要看人口趋势，还有距离大城市的位置
网友：飞飞
武汉是能持续高价卖地的城市吗？毕竟受疫情影响最大，除了楼市拿什么快速恢复经济呢？
网友：雨疏云清
老师的文章每次发表后都看
网友：欣欣向荣
老师：二线郑州，青岛等城市回暖是不是要延后了
小编：
青岛和济南好像有所回暖了，看冰山数据
网友：欣欣向荣
郑州金水区的地铁学区房，今年上半年可以上车了吧？
小编：
可以
网友：陶
刘博，上海涨过后，南京今年会接收上海涨幅吗？
网友：何
很多个股创新高，不会是双顶吧
小编：
有可能的
网友：陈某某
还是别买了，跟着国家步伐走
网友：策马啸西风
刘博好:上海还会长吗？坐标曹镇，唐镇
网友：李欣宇
钱印太多 一面坚持房住不炒 一面又严厉打击物价上涨 最后应该是把钱引入股市 然后闷杀一波
网友：榕树下
山东德州市区房价破万了，年同比增长14.58，是不是可以买。
小编：
刚需可以，投资一般般
网友：与狼共舞
二线城市不缺住房，以沈阳为例，老旧房子无人问津，然后新拍土地还挺多，感觉应该减少供应，拉高土地价格有高端盘，有钱买新房大开，钱少可以买二手。
网友：WeMadeZx
资金会流向武汉吗
网友：回忆
苏州已经在上涨了!!
网友：谢志民律师（深圳）
在中国，深圳、厦门最具备打造成精致的海滨城市的条件。从宜居来说，其他城市比起深、厦来说，真的差得太远。
网友：No forget first heart
刘博，想靠大A第二个头回点本，还有稳妥些的板块吗
网友：li
发展经济还是需要制造业中涌现出许多“华为”
网友：老胖子
和盐铁一样
网友：哆唻咪
刘博您好，您对宁波楼市后期走势怎么看？什么时候买合适？谢谢
小编：
此前涨过。刚需可以早点买，投资可以观察一下
网友：捱
刚毕业来无锡工作，难道要眼睁睁看房价涨起来吗
小编：
刚需早点买
网友：巧克力@老虎座
看留言区，老百姓们都盼着房子涨呢
网友：那年夏天
想知道徐州的未来？
小编：
位置不错的
网友：Bill
老师好，请教下，固定资产投资不包含房地产投资吗？城市的统计报表中，可以查到固投的数据，但是好像很少看到有房地产投资的数据？在哪里可以查到，这两者有什么区别呢？房产也算固定资产吧？