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北上广深楼市政策一个比一个严厉

2021年1月,楼市发生重大逆转:调控政策不断出台,北上广深的政策一个比一个严厉。

 

“打新热”引人注目的深圳,在标杆盘“华润城”销售中突然杀了一个回马枪,在已经抽中房子的人群中,揪出了12个造假者,给与了严厉处罚。


此外,还全面加强了对购房者资格、资金来源、偿付能力的核实,很多“代持型”购房者被拒之门外。

 

上海紧跟深圳,连续出台了多轮调控措施,比如堵住离婚买房和法拍房“破限购”的漏洞,加税。在发放贷款方面,重回“住宅不封顶不能放款”,“商办不交付不能放款”的高标准要求。

 

北京的做法更是出人意料。在四大一线城市里,北京楼市是最后回暖的,仅仅出现了局部上涨和放量,调控政策就劈头盖脸下来了,对银行、对媒体、对中介、对开发商等等都有比较严的新要求。

 

在一些城市里还出现了“加息”,房贷利率上浮或者经营贷利率上浮。还有一些城市则出现了限贷,或者发放贷款速度降低。

 

以上海为例,如果真的100%落实“住宅不封顶不能放款”,那么从预售到发放贷款的时间差可能长达1年。


对于开发商来说,意味着至少60%的销售款要推迟回笼,由此带来的财务成本非常巨大。假设一个楼盘总销售收入为50亿元(30亿为购房者贷款),每年新增财务成本在1到1.2亿元左右。

 

此外值得注意的是:1月下旬,住建部副部长还带队到深圳和上海督导楼市调控,这也是比较少见的。

 

很明显,楼市调控在2021年1月发生了重大变化。跟2020年2月疫情全面爆发之后的“救楼市”相比,可谓180度大转弯。

 

为什么会发生180度大转弯?


原因不外乎两个:第一,经济增长稳住了;第二,楼市在稳增长、保就业中立了大功,但用力过猛,需要休息一下,否则中国经济对房地产的依赖度偏高了。

 

我们不妨看一下2020年楼市的销售额增速。


从上图中蓝线可以看出,全年新房销售同比增长了8.7%(17.4万亿),远超全年GDP的增速(2.3%)。

 

至于2020年房地产投资的增速,也达到了全国固定资产投资额的2倍多。


上面是全国房地产开发投资增速,达到了7%。下面表格是全国固定资产投资增速,只有2.9%。


更重要的是,2020年固定资产投资增速主要是靠国有控股(地方政府、国企)拉动的,民间投资只增长了1%,第二产业只增长了0.1%,制造业则出现了2.2%的跌幅。

 

相比之下,房地产7%的投资增速,是不是太热了呢?

 

更重要的是下面两个数据。


第一个,是全国卖地收入占“一般预算总收入”的比重。


需要说明一下:地方政府的收支有4本账,最重要的是“一般预算收入”,主要来自各种税,直接反映实体经济的好坏;第二本账是基金性收入,主要来自卖地;第三本账是国有企业经营收入;第四本账是社保收入。

 

第三本账规模太小,可以忽略不计;第四本账专款专用,也可以忽略不计。所以,政府有较大支配权,或者真正能花的只有第一和第二本账。


从上面可以看出卖地收入占“一般预算收入”的比重,在2020年达到了历史最高点——46%。这意味着,地方政府对土地财政的依赖度达到了新高。

 

再看下面,是卖地收入占当年GDP的比重。


可以看出,2020年的比重达到了8.3%,也是近年来最高的,甚至超过了2009年金融风暴救市期间的比重。


上面是2008年以来历年卖地收入,2020年几乎是2008年的10倍。


总之,房地产在2020年立下了汗马功劳。

 

应该指出的是:虽然房地产贡献很大,但全国房价在这个“非常之年”里比较平稳。无论是跟2009年相比,还是跟2016年相比,都是如此。

 

这说明,楼市调控的长效机制发挥了巨大的作用,成功缚住了楼市这条“苍龙”——既让它拉车干活,有没有出现房价整体的大涨。

 

但副作用还是有的,这就是:为了拯救经济,整体杠杆率出现了快速上升。其中居民部门的杠杆率,也出现了明显上升。房地产占用的金融资源,也继续上升。

 

比如中国的整体杠杆率,从2019年末的245.4%上升到了2020年三季度末的270.1%,上升了24.7个百分点;其中一度上涨最快,达到了13.9个百分点。

 

至于住户部门的杠杆率,则由2019年末的55.8%上升到2020年三季度末的61.4%。

 

如果按照这个速度继续增长,3个季度之后,中国住户部门的杠杆率将超过65%的警戒线。事实上,如果算上民间借贷,中国住户部门杠杆率已经超过了65%。这在新兴经济体里,已经属于明显偏高的了。


所以,无论是从金融安全的角度,还是从经济转型的角度,2021年都必须稳住房地产。尤其是在市场比较热的大湾区、长三角局部,要适度降温。


整体而言,楼市需要在2021年继续为稳增长做贡献。尤其是对于华北、东北、中部和西部而言,市场太冷,地方财政的压力较大。


板块轮动、轮流吃饭,是未来中国楼市的基本态势。人口流失地区的财政压力会越来越大,中央会建立更加完善的“耕地指标”和“建设用地指标”跨区域交易制度,来平衡发达地区和落后地区。


说白了,大城市、经济发达地区想多卖地,就要向人口流失地区买额度,这类似碳交易。其实质,是另外一种形式的财政转移支付。


毕竟,未来能持续卖地、高价卖地的城市,将越来越少。



网友讨论:北上广深楼市政策一个比一个严厉


网友:Yuan


 天津GDP还有翻盘的机会吗?我看今年都出前十了


小编:


 3年前我就预测过,回落到十三四名是趋势。未来重庆也会下来的




网友:Willa


 刘博:请教一下,一线强二线城市,房地产税会在未来几年出台吗?如果出台了,会对房价有致命打压吗?


小编:


 你见过砸自己饭碗的吗?




网友:大飞


老师,是不是可以说天津的房子除了高考优势,其他已经没有价值了。尤其是滨海新区


小编:


 目前看是的,供应量比较大




网友:大海水


老师,天津房价不知道能不能回到最高价格,或者说需要几年以上




网友:黄玲


 厦门岛外海沧明年过完年还会涨吗


小编:


 会的


网友:黄玲


 那是最好过年前买吗 未来海岸算是旧小区了




网友:BW


 环京华夏爆雷,您怎么看?


小编:


 商业模式的问题。还是收老百姓的钱比较容易,预收款




网友:奔涌吧后浪


 刘博,及时雨,顶起来。刘博士,我大A股是在做双顶吧,后面一个顶是在节后吗,二会前?


小编:


 大概率




网友:与狼共舞


 会流入二线?城市,沈阳,济南,等




网友:恒大旅游城姚平


 刘博一线城市涨过了,是不是轮流二线城市了,今年南京会涨的多吧




网友:No forget first heart


 北京出了打压房价的政策了?北京房价的回暖要拖到年底了吗?


小编:


 未必,但力度会减弱


网友:No forget first heart

 

想埋伏点北京地产股,心又凉了




网友:小向向


 刘博,徐州的房子地价一直涨,你怎么看21年呢?




网友:东娃子


 刘博,广州黄埔科学城,纯投资,还能追高吗


小编:


 涨了不少了,可以关注万博




网友:地垅坸枣豆包


 刘博如何看今天的股市


小编:


 做第二个“头”




网友:行者


老师,现在大亚湾惠州有没有投资价值


小编:


 立足中长线,配套好位置好的,还是有的




网友:郑


老师,天津什么时候上车合适


英雄


 轮到弱二线涨了




网友:张


 刘博,上海周浦有唯一一套住房,产证刚领,无地铁商业学区,目前单价7万。想年后卖掉后到唐镇打新,您觉得战术上可行吗?




网友:万里无云


 老师,股市行情走出马鞍可以延续到3月份吗?




网友:夕阳醉了


 楼市不行了吗?




网友:向前看 莫回头


 刘博,地产今年的调控政策不会更严厉了吧?如果再严厉那么今年的增长就没有保证了吧?这是不是意味着地产龙头股的机会来临了?




网友:铭亮


 两个问题,一个是拜登控制住疫情了吗?二个是板块轮动深圳是横盘吗




网友:满心欢喜


 汾湖滞涨有很久了,上海这波能烧到汾湖呢?谢谢博士


小编:


 有可能。看上海最新官方文件,这里比较重要




网友:平安


老师,您好!合肥这是算涨过了吗?年后其他板块会补涨吗? 

ps:2020年11-12月,合肥滨湖高新涨了20-30%,其他板块没怎么涨,市政府出台了温和的打压政策。




网友:大小王


 刘博,那老妈炒股亏的一塌糊涂,现在突然说醒悟了,要买基金,能买吗!?还是让她跟我投资房子?


小编:


 有大城市的房票,可以买房子


网友:大小王

 

有资格。但是她觉得国家要鼓励资本市场,肯定要发动股市基金,她觉得未来可期。。




网友:它山之石


 上海的政策来得太晚了,11月已经有过热苗头,在12月其实就该适度收紧信贷审核降一降热度了




网友:与狼共舞


 北上广深,上市企业太多太发达了,应该向二线中心城市靠拢一下,人口大国,否则感觉会拉大一线二线城市中心地位




网友:王矫情【發财哥}


 老师,新能源对华尔街操纵的白银未来有价值提升吗




网友:朱正玉


 刘博好,现在郑州的房子还能不能买?




网友:风景如画


 刘博,请问,抱团资金一会南下港股,一会北上A股。这对港股是好是坏。港股可以持有到什么时候?




网友:无距


 刚在县城上车,不知道这票买对了没有???


小编:


 要看人口趋势,还有距离大城市的位置




网友:飞飞


 武汉是能持续高价卖地的城市吗?毕竟受疫情影响最大,除了楼市拿什么快速恢复经济呢?




网友:雨疏云清


老师的文章每次发表后都看




网友:欣欣向荣


老师:二线郑州,青岛等城市回暖是不是要延后了


小编:


 青岛和济南好像有所回暖了,看冰山数据




网友:欣欣向荣

 

郑州金水区的地铁学区房,今年上半年可以上车了吧?


小编:

 

可以




网友:陶


 刘博,上海涨过后,南京今年会接收上海涨幅吗?




网友:何

 

很多个股创新高,不会是双顶吧


小编:

 

有可能的




网友:陈某某

 

还是别买了,跟着国家步伐走




网友:策马啸西风

 

刘博好:上海还会长吗?坐标曹镇,唐镇




网友:李欣宇

 

钱印太多 一面坚持房住不炒 一面又严厉打击物价上涨 最后应该是把钱引入股市 然后闷杀一波




网友:榕树下

 

山东德州市区房价破万了,年同比增长14.58,是不是可以买。


小编:

 

刚需可以,投资一般般




网友:与狼共舞

 

二线城市不缺住房,以沈阳为例,老旧房子无人问津,然后新拍土地还挺多,感觉应该减少供应,拉高土地价格有高端盘,有钱买新房大开,钱少可以买二手。




网友:WeMadeZx

 

资金会流向武汉吗




网友:回忆

 

苏州已经在上涨了!!




网友:谢志民律师(深圳)

 

在中国,深圳、厦门最具备打造成精致的海滨城市的条件。从宜居来说,其他城市比起深、厦来说,真的差得太远。




网友:No forget first heart

 

刘博,想靠大A第二个头回点本,还有稳妥些的板块吗




网友:li

 

发展经济还是需要制造业中涌现出许多“华为”




网友:老胖子

 

和盐铁一样




网友:哆唻咪

 

刘博您好,您对宁波楼市后期走势怎么看?什么时候买合适?谢谢


小编:

 

此前涨过。刚需可以早点买,投资可以观察一下




网友:捱

 

刚毕业来无锡工作,难道要眼睁睁看房价涨起来吗


小编:

 

刚需早点买




网友:巧克力@老虎座

 

看留言区,老百姓们都盼着房子涨呢




网友:那年夏天

 

想知道徐州的未来?


小编:

 

位置不错的




网友:Bill

 

老师好,请教下,固定资产投资不包含房地产投资吗?城市的统计报表中,可以查到固投的数据,但是好像很少看到有房地产投资的数据?在哪里可以查到,这两者有什么区别呢?房产也算固定资产吧?


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