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重庆GDP,虽“败”犹荣!

就差那么一丢丢,重庆就可以改写尘封近30年的历史。


2020年国内各城市的GDP创造不可避免的受到了疫情冲击,增幅普遍走低,但横向间城市的对比性反而变得更强了,因为这种不利因素相同的大环境很是考验各城市的经济抗风险能力。在这种背景下,内地GDP第四城之争也变得异常激烈。


2020年,广州GDP为25019.1亿,同比增长2.7%,暂时守住了第四的席位。前三季度,重庆GDP超过广州231.24亿元,位居第四。一度让人们看到重庆赶超广州希望,虽然最后挑战失败,但也仅落后17亿左右。


对于经济体量2.5万亿级别的城市来说,十几亿的差距几乎可以忽略不计,重庆赶超广州似乎指日可待。对重庆来说,那将是历史性的一刻。


重庆GDP总量上次力压广州还是29年前。


在改革开放初的1978年至1990年这段时间,重庆GDP是一直高于广州的,直到1991年被广州反超,此后一直被广州力压一头到现在。2010年时,广州GDP领先重庆达2800多亿。


从领先到被赶超,从差距拉大到近3000亿,到一路缩小到十几亿,与广州在GDP上的几十年较量,成了反映重庆发展变迁的最真实、最显眼的草蛇灰线。


2020年,重庆虽没能挑战成功,但重庆全年的GDP增速还是高于广州1.2个百分点,也由此可见重庆更胜一筹的经济韧性。虽“败”犹荣。


从行政概念——“市”角度,重庆的GDP实力确实与广州已不在毫厘之间,但若从市场的角度,这样的对比似乎有失公允,因为重庆实在太大了。行政管辖面积8.2万平方公里,相当于台湾省+海南省+北京市的总和;


所以,不妨将重庆市看作一个省,将重庆主城区9区,或者去年扩容后的21区,看作省会——即狭义上的重庆市,再去看看重庆(于重庆下面区县人而言,“重庆”二字的含义也是仅限于主城区)的实力。


数据显示,2020年重庆主城9区(5500平方公里左右)的GDP为9867亿、常住人口885万人。经济实力和常住人口规模大致和佛山或东莞相当,若单论重庆主城区,算是一个强二线城市,但与广州仍有相当大的差距,也不及郑州、合肥等中部省会城市。


2020年5月,官方宣布重庆由主城9区扩容至都市区21区;


由此,重庆主城区的面积增至2.87万平方公里,相当于两个北京市。2020年,重庆都市区21区的GDP为1926亿、常住人口约为2072万。此番扩容,相当于再造了一个重庆。


都市区概念下的重庆,GDP总量与苏州相当,但常住人口是苏州的2倍,面积更是苏州的5倍多。


所以,从绝对GDP实力上看,重庆虽有与广州、苏州等大佬扳手腕的实力,但掰开来看,重庆GDP的质量密度还远远不够,仍有较大的精进空间。


于重庆而言,未来仍然值得看好。


因为重庆的一些独特优势是广州、苏州、东莞等所不具备的。别的不说,就说老爸每年发的大红包,就足以让其他城市羡慕妒忌恨了。


2019年,广州创造的税收高达4639亿,是重庆的1.6倍。同期,广州公共财政收入为1325亿,反而不及重庆。


这背后反映的地方税收留存比例的巨大差异,如广州税收留存比例仅为:28.5%,而重庆则高达55%,成都虽比广州高点,但也只有37.5%,宁杭则为51.7%、苏州54.6%,也都低于重庆。


除了隐形福利外,重庆每年还从“老爸”那里领取了大量“补贴”。


如近8年,重庆收到的来自中央的财政转移支付就高达万亿。要知道,广州过去十年的卖地收入也不过如此,更是抵成都卖地十多年。


在可预见的未来,这些明着暗着的红包仍将持续下去,而这也是重庆较于其他城市的一个独特优势。


由于不用担心钱,重庆可以放开手脚大搞城市建设,过去重庆十年基建投资约4.2万亿,比上海GDP还要高。


2019年数据显示,当年广州固定投资为7462亿元,重庆则高达1.97万亿,占同期GDP的85%以上。


现阶段重庆经济的快速发展,某种程度上,也可以说是由投资驱动的。


其实,固定投资大并不可怕,真正怕的是没钱或超出能力举债来搞城市建设。一方面,固投本身就能拉动GDP和就业;另一方面,由投资带来的基建设施改善,及产业升级和工业强化,又为未来的经济打下了基础。


这在重庆已有的发展逻辑中,已得到印证。这些年,重庆的汽车业、电子信息业已走在全国前列。在渝新欧和笔电等产业拉动下,进出口激增。重庆与广州的进出口差距,已由2007年的10倍缩小到2019年的2倍左右。


另一方面,重庆整体的城镇化率仅为66.8%,仍有较大的提升空间。


所以,未来重庆的发展仍值得期待,不过考虑到重庆疆域较大,城市发展增量蛋糕的分配不会雨露均沾,而是会向一些重点区域倾斜。未来几年,重庆享有重大发展红利的区域或板块就藏在官方刚发布的“十四五规划”和“2035年远景目标”中。


从规划带动产业、产业凝聚人口、人口影响房价的逻辑去看,买房尤其是投资性买房理应紧跟这些区域板块走。


在展开区域板块的分析之前,先看下重庆楼市整体的一个情况(注意,下面涉及到的区域范围限于重庆主城9城区)


锐理数据显示,2020年重庆主城区商品住宅供应量1928万方、成交量1902万方,看似供需平衡,但较于2019年均出现20%的跌幅。这里面既有疫情原因,但显然又不止疫情因素。


如下图,重庆主城区的商品住宅供给、成交量已连续三年大降,成交量更是自2016年以来首次突破2000万方。考虑到重庆主城区楼市调控尺度相对宽松,这种持续性的供应、成交双降,且在双降过程中,持续性的供大于求,释放的信号值得注意。


近两年商品房住宅供应面积的减少,主要原因是“面粉”(2018/2019两年土地成交量较于往年大幅收缩)供应减少。


需求的持续性萎缩,怕是只能从全国炒房团退去,市场慢慢恢复到真实需求去解释了。能反映这种需求回归另一个现象就是二手房成交量,贝壳数据显示,2020年重庆主城二手房成交量12.9万套,较于2019年的13.85万套,下滑7%。


至于房价仍在缓慢爬升,可以从产品成交结构上找出解释,见下图,在重庆主城商品住宅量缩价涨的近两年,其单价较高的洋房产品成交占比明显攀升。


所以,较于亮眼的经济,重庆这两年的楼市是有点不温不火,乃至偏冷的。


另一方面,不管是新房市场,还是二手房市场,都是不缺供应的。数据显示,截至2020年底,重庆主城区商品住宅去化周期8个月,看似库存压力不大,但也应看到,2017/2018两年库存去化周期分别为2.6个月、4.2个月,2019年底时便已上升到7个多月。


可见随着需求更大幅度的下滑,重庆主城楼市进入高库存周期通道。考虑到2020年出让土地建筑体量大幅反弹至2000万方以上。今明两年,重庆主城楼市基本是不存在供给短缺的。


二手房方面,也维持着一个天量供应。


数据显示,过去二十年,重庆住宅累计开工面积达6.37亿,这个数据是很恐怖的。2020年,重庆二手房挂牌量一度达17万套,位居新一线城市之首。巨大的卖盘量,也成了压制重庆二手房价格的秤砣。


宏观面,重庆有着蓬勃向上的经济,及较大的城镇化率提升空间;微观面,重庆楼市又不缺供给,且需求量能退潮。在这些矛盾的要素相互作用下,未来的重庆楼市更多是结构性的板块行情。


换言之,蛋糕是属于那些享有官方规划利好、有增量资源导入的板块的。因此,重庆官方在未来五年要重点发展那些区域/板块,对买房就显尤为重要。


二手房市场,若你是风险厌恶者,可重点关注重庆主城区的“两江四岸”。


在官方刚公布的四十五规划建议中,未来5年,重庆中心城区的发展策略是“瘦身健体”,重点打造的功能板块有长嘉汇、广阳岛、科学城、枢纽港、智慧园、艺术湾等。


其中,以长嘉汇为中心的两江四岸可谓重庆主城中心的中心,不仅发展成熟,配套完善,还享有绝佳的江景资源。


在去年5月重庆主城都市区扩容后,两江四岸核心区被明确为重庆城市发展的主轴,展示城市形象的“客厅”和“窗口”。


据悉,两江四岸核心区由包含长江、嘉陵江交汇区域的朝天门—解放碑片区、江北嘴片区、弹子石—龙门浩片区围合而成,总面积16.2平方公里。


目前,重庆全面启动两江四岸核心区整体提升工作,两江四岸核心区即将迎来“蝶变”升级。随着日后改造成果的兑现,两江四岸的房产价值(无论是居住价值还是投资价值),无疑会进一步凸显。


一手房市场,可重点关注二环内外的热点板块。当下重庆主城楼市的市场成交热点主要集中在西边、北边及南边。


不过,从重庆发展主方向、重庆人的迁徙路径及认知偏见看,可重点关注西边的西永-大学城板块,和北边的蔡家、中央公园、复兴等板块。


其中,西永-大学城板块,既享有西部(重庆)科学城的超级利好,也位于成渝融合的主轴线上。


科学城于重庆的重要性更是自不待言,其不仅在被国家领导人点名(2020年1月初的中央财经委员会会议,对成渝地区推进科技创新提出明确要求,指出要支持两地以“一城多园”模式合作共建西部科学城),在“十四五规划”建议中也是单独成篇。


优化学科布局和研发布局,争取国家重大科技项目、大科学装置和国家实验室等落地,吸引高水平大学、科研机构和创新型企业入驻,推动中国科学院等在重庆布局科研平台……加快建设成渝综合性科学中心,打造全国重要的科技创新和协同创新示范区……强化各类科技园区支撑作用,推动全域协同创新发展。


随着政策红利和增量资源的源源不断地注入,未来几年,西永-大学城板块,仍将是重庆楼市的当红炸子鸡板块。


市场力量下,重庆发展重心一路向北,则是重庆本地人十几年来的共识,人和财富也确实是在逐渐的往北迁移。既有惯性下,这种局面仍将持续。


反观南边,即无“有形之手”画圈形成重大政策性利好,也不受“无形之手”待见,几乎是被新老重庆人遗忘的角落。


虽然现在南、北都在放量,但站在未来看,蔡家——中央公园——复兴等板块领衔北边显然比花溪——龙洲湾——界石,更有看头。


其实,不管是房价水平,还是二手房交易格局都已反映了出这一点。如下面两张图,南边二区(巴南、大渡口)成交均价是重庆主城九区中最低的,虽然巴南区的新房成交量不弱,但二手房成交量占比却仅有6%,大渡口仅有3%,两区加一块还不到10%。


二手房市场“肚大口小”的格局,显然不利于房价表现。


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