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广州广钢一楼盘保利天悦,凭什么房价7万+?

最近,广钢一楼盘保利天悦,爆出成交单价7万+,广钢房价首次跃进7万/平的门槛。


犹如一针鸡血,陷入中年危机的广州西部似乎又争了一口气。


从2字头到7字头,广钢新城仅用了5年。


如今,广钢楼市的整体势头是很猛的。


新盘除了保利堂悦售价6.5万/平,保利东郡也悄悄摸到了6万+。二手方面挂牌价也逐渐摸高,不少楼盘贴出了6万+,有四房单位直接7万+。


不过,与此同时,琶洲也才5万,万博6万,天河东7万,天河北8万,珠江新城10万+。


对于广钢,不少人的态度是质疑:广钢凭什么7万?


有这个钱,2021年房贷计算器小编不如去买XXX……


今天,我们便来聊一聊,广钢凭什么卖到7万。


教育地铁双管齐下


广钢,家长们眼中的香饽饽


如果关注广钢的话,就知道广钢的房价在2017、2018年是涨得最快的时期,那个时候入手广钢总会有一种“高位接盘”的隐伤。


2015年,广钢第一批货入市,彼时最低价是2字头,广州版“曼哈顿”概念横空出世,确实很多人因此买单;隔年2016年,尝到楼市甜头的广钢,地价从首批1字头,直接飞升4字头。


实际上,广钢2017年才迎来第一批入住的业主,二手市场实际上尚未打开冰山一角,而目前挂牌价已经超5.5万/平,不少楼盘已经冲上了6万+。


而四房单位,也有挂牌价7万+的,带看人数还不少。


并且,广钢仍然有持续上升的态势。


其实背后的涨价逻辑很简单,其一便是规划到底兑现了多少。只要还有新东西给出来,就会有人继续买单。


广钢新城,是广州众多“新城”中较为特殊的存在。


口号是“公园+住宅”模式,耗资1000亿打造20.7万人口大城。


30万㎡中央公园、18万㎡花地生态园、11.9万㎡六大绿色公园、18万㎡白鹅潭广场、32所学校、4桥4隧道+4地铁3有轨电车+4社区巴士2水上巴士......


这是广钢造梦的开始。


别的新城争做“珠江新城”,只有广钢新城,做纯粹的住宅区,放眼广州主城区,有这么大的货量供应且配套生态发达的,有且仅有广钢。


因此,广钢是具有不可替代性的。


广钢的开发,说不上快,也并不慢,我们来看看如今兑现了多少:


规划中的32所学校,如今实现了4所公立名校,分别是广东省实验中学初中部、两个附属小学,以及华南师范大学附属小学,均是公立名校。


广钢华师附实拍


学位一直是广钢收割市场的有利武器,只要广钢的教育资源不拖后腿,被学位问题折磨过的家长就一定会前来买单。


广钢省实实拍


除了学位之外,广钢第二个杀手锏是交通。


目前已有的1号线西朗站、广佛线鹤洞站,在建的有11号线鹤洞东站、10号线广钢新城站、22号线西朗站,以及日前刚出规划的佛山11号线,也是落在广钢。


不管你承不承认,对于在越秀、海珠和天河三大区的上班族而言,广钢在某种程度上就是要比很多规划的新城要近。


白鹅潭新规,利好广钢楼市


荔湾楼市或将迎来新突破


作为一个纯住宅区,支撑广钢房价上涨的另一个动因便是板块的轮动和补涨。


广钢的推动力,便是老城区荔湾整个房价的上涨。


广钢隶属芳村,在傲娇的老广眼里,买芳村,还不如去买佛山。但这个曾经被各种看不上的“荒村”,如今是荔湾发展的重点之一。


去年年中,白鹅潭新添加聚龙湾片区,口气很大,对标深圳湾、金融城与琶洲西区,预计在2026年前,将聚龙区打造为标杆型产业园区。


折腾了广州人很久的“渣男”白鹅潭,也终于浪子回头,好好安定下来发展了。


而今年,聚龙湾片区启动区规划也正式出炉,2021年计划供应3宗科研、商务用地,总建筑量57万㎡,未来将打造聚龙智谷千亿级的产业基地,由珠实操刀。


重点是:零住宅供应。


也就是说,住宅供应的,还是会集中在广钢广船片区。毕竟广船、花地湾、白鹅潭虽然香,但性价比始终没有广钢高,广钢或许成为不了荔湾天花板,但涨幅是不会落下的。


请注意,直到目前,荔湾仍捂着很多土地没有出让。


单论2021年,荔湾便一次性推介了30宗地块可出让,其中仅2宗宅地,3宗商住结合,25宗是纯商用。


其中,3宗商住,便出自白鹅潭经济圈内。


而广钢-广船片区更是还有几十宗地未卖……有地卖,就意味着有概念可“炒”,有概念,房子就始终有人来“接盘”。


7万的广钢是顶点吗?


可能不是。


中央公园“卖点”变“污点”


广钢新城塞车问题亟待解决


当然,广钢也有短板,除了商业稍微欠缺之外,被诟病得最多的便是中央公园迟迟未落定,以及目前仍然存在的单向车道塞车问题。


首先说说商业,靠近地铁周边的广钢盘,基本裙楼底商都建好了,种类繁多,满足基本生活条件是没有问题的。


而重头商业综合体项目,即广钢总部项目3号地块,目前还仍是招标状态。


裙楼底商


中央公园,这个原本最大的卖点,到现在变成了“污点”。


7年过去了,这里仍然是一片废墟状态。继2020年3月中央公园招标失败之后,2020年7月4日,荔湾区住建局挂出“广钢公园保护与活化利用深化研究”招标公告,不知道这次,是给业主带来希望还是继续失望?


广钢中央公园现状


公园没建成,便一直会是阻碍广钢房价的一个点。


另外,“堵城”也是近年来广钢最严重的问题之一。


笔者选了一个工作日的下午前往,非上班上学高峰期,也能感受到交通的紧张。


随着越来越多业主入住,车道问题亟需得到解决,除了地铁线路的开通能够缓解压力之外,道路规划也十分。


2021年房贷计算器小编总结下来,广钢凭什么卖到7万?


原因有五:


① 广州整体行情上升。

 

日前,海珠宅地拍出5万/平的高楼面价,老黄埔两块宅地抢出摇号,这些都无不佐证了今年广州楼市的火热。


尤其是海珠宅地,5万高地价,周边楼盘售价不过4-5万/平,这块地要开卖至少7-8万+,周边业主会惜售,等高位出手;


几个老城区的供货量也逐渐减少,而荔湾中的广钢,会吸引大部分市场需求。



② 荔湾整体房价的烘托。


荔湾有地卖,有临江,有广佛同城利好,交通网图十分完善,未来整体房价有上升动因。



③ 广钢本身的硬实力。


老城区的纯居住区板块,教育资源、交通生态将非常完善,与珠江新城仅15公里的通勤距离…广钢不仅是广州西部的王牌,放在全广州也非常能打;



④ 广钢还有许多利好未落地,还有很多上涨空间;



⑤ 白鹅潭CBD规划逐步落实。



如果你对广钢有其它看法,不妨留言交流分享。


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