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2021年北京楼市房价分析

01


全城中介签了一份《承诺书》


谁也想不到,年关在即,北京楼市却进入了风声鹤唳的迷局。


2月1日上午,北京西城区的房屋中介门店,被要求在一份文件上全员签字。文件的全名是《关于稳定首都房地产市场的承诺书》。


今天,这份承诺书的影响开始发酵,从帝都二手房成交最热的西城区,向全城扩散。


按照要求,所有中介人员必须承诺,不得介绍学区/房价/成交量等等可能引起购房者恐慌的信息,甚至连朋友圈都不能随意转发链接。


无疑,以上这份承诺书,是北京楼市出现防御性政策的一个缩影。


2020年末,深圳和上海两座城市,轮番上演楼市大戏。


先是深圳华润城四期的开盘事件,润四的新房与周边二手房之间高达数百万的价格倒挂,让无数购房者趋之若鹜,掀起了深圳楼市的高潮。


后是上海学区调整引发的二手房市场大热,造成上海楼市的年末翘尾的行情,最后以紧急出政策草草收尾。


很显然,沪深的两波行情,都触碰了「房住不炒」的高压红线,属于城市房价调控上的小失误。


这直接让身为首都的北京明白,提前警惕,提前防御,是防止房价波动的最好方式。


至此,北京的全面管控开始。



02


北京楼市行情的真相


几天前,所有北京购房者突然发现,链家网站上,北京区域内的二手房历史成交价,突然都无法查看了。


历史成交数据,是供购房者参考的坐标系,本该无保留的展示,但在房价波动的风口浪尖上,链家选择隐藏数据,背后是有苦衷的。


北京某小区的截图和当前的截图对比


成交均价和历史成交价,都不见了


在2019年12月的深圳,这样的戏码也上演过同样的戏码。


链家站在交易平台的立场,不希望显露巨大波动的对外公开成交价,引发舆论话题和群众恐慌,所以选择隐藏。


越是隐藏,人们对北京楼市的真实行情,越好奇。


在过去一个月,北京楼市的新房成交量,达到了近5000套,而二手住宅的网签,是17513套。


二手房的数据,和平时月均一万出头的成交量相比,升高了太多。


而关于价格上的变动,从链家的最近的早会内容上,就能窥见端倪。


一位链家的朋友告诉2021年房贷计算器小编,最近的早会,开的时间特别长,反复的强调一点:


为了防止房价波动,对于最近频繁出现的房东卖方突然要涨价的情况,经纪人的应对措施,不该是向买家转达卖家的涨价要求,而是告诉买家:


“最近卖家不想卖了”


这些细碎的线索里,大家自然能够了解到目前北京楼市的实情。



03


年关将至,买房人的最佳策略


但作为购房者,更重要的是如何应对这样的行情。这里给出几点建议:


1、卖方市场下,买家要冷静


大家必须明白的是,市场越热,买家的议价能力越弱,这是市场亘古不变的道理。如果有年前在看北京二手房的朋友,应该在谈判桌上,深有体会了。


前几天,2021年房贷计算器小编的一位社保刚满五年的朋友告诉我:最近看的二手房,看了几个小区,都是别人挑剩下的垃圾户型,并且房东在价格上都不松口。


这就是最真实的市场。


大量的二手房成交量之下,好户型,合适价格的房源,诚心出手的房东,都被挑选走了。


剩下的,自然都是歪瓜裂枣。现在出手,意味着你要在最难砍价的时候,买一套户型不满意的房子,不值得。


此时,耐心等待就是最好的策略。


从开头提到的防御性政策,大家能够感受得到北京控房价政策的决心之大。


在即将到来的牛年,北京楼市政策基本面大概率不变。


到那时候,阶段性的热度消失,北京楼市重回买方市场,才是选房砍价的好时机。


在眼下的行情里,千万不要慌不择路贸然出手,但对准备卖房的人来说,眼下绝对是出手的最好时机。



2、年底,是卖家出货的绝佳时机


在过去三年里,北京楼市里最惨的是二手房卖家。


密不透风的调控政策,把一大群没缴满社保的准购房者排除在外;二套首付比例抬高到8成,又拦住一大波购房者。市场上仅剩的买房人本来就不多,一大批又被层出不穷的限竞房收割了,最后剩下买房人,少之又少。


很长一段时间,北京的二手房市场一直都是供大于求,每次买家要把卖家的价格砍到脚脖处,才勉强成交。


但2020年的尾巴,北京楼市迎来了一个翘尾行情,量价齐升。


毫无疑问,这是三年难得一遇的,属于卖家的最佳出手时刻。


文章开头说到的《承诺书》里,对中介带看热门区域的房源做了限制:一周最多带看两次。这也就意味着,如果在一个礼拜内,有三个以上的买家,想了解一套房源,他们甚至需要摇号决定,谁有看房的资格。


换句话说,年底楼市里的主动权,妥妥抓在卖方的手里。


所以如果你是想好了要卖房的房东,年底的价格高位,买家众多的情况下,抓紧出货。


这个绝佳的窗口期,最迟也就延续到明年春天。



3、新房购房者,请珍惜这个春节


此外,真正犹豫不决的,是一大批新房的准购房者。


买新房的逻辑,和二手房截然不同。二手房市场,市场情绪和房东的预期很重要,而新房市场,最重要的,是土地供应。


所以,读懂北京楼市里的土地供应,新房的市场,就会非常明朗。


从2020年开始,出让的土地都是价格比较高的商品房,而同一时期,市场上在售的,大多数2019年上市的价格相对便宜的限竞房。


所以等到春节结束,2020年那些被开发商拿走的土地,陆续开发成项目上市后,届时的购房者会有更多的选择,但是会面临一个更贵的价格。


所以,对于有自住需求的购房者,眼下不少库存的限竞房尾盘,会是性价比很高的选择。


今年北京提倡就地过年,大量的人群被滞留在京,这个春节里,如果没啥事,不妨去逛一逛大兴或者亦庄,以及海淀等区域的限竞房售楼部。


会有一些意想不到的价格惊喜。



4、分化严重,区域选择更加重要


价格是一方面,区域的选择更重要。


北京楼市里,不同区域的热度完全是冰火两重天。


最近大热的海淀山后板块的某新盘,除了捆绑了小200万的车位和仓储以外,还需要全款,才能获得购买资格。


原因无它,身处海淀,区位和教育,都有所保障。


而隔壁的门头沟区,则呈现了另一番景象,青龙湖板块的几个新盘,卖了快两年,依然去化困难,销售团队换了几波,也无法转变客户抗拒的态度。


无疑,热门区域和冷门区域之间,有着冰与火的差别。


因此,在北京购买新房,选择朝阳、海、淀石景山的改善项目,或者是亦庄,大兴、台湖等区域的刚需盘,才能享受到未来的溢价红利。


2021年房贷计算器小编认为在楼市里,钱才是最聪明的。


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