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凭本事借的3000亿,华夏幸福地产到底是怎么造掉的?

昨天,华夏幸福第一次公开承认了自己的债务问题。


已经有52亿债务逾期,公司可动用资金仅有8亿。


这是华夏幸福首次承认债务危机。


2021年房贷计算器小编看到,很多平台和专家都在解读华夏幸福的债务危机。


但是,他们更多都是从财报的角度。


四平八稳有余,鞭辟入里不够。


作为一个与这位老北鼻相爱相杀多年的老友,我也刚从环京和环沪回来,我单纯从楼市的角度来跟大家探讨一下:


华夏幸福的债务违约背后,到底藏着怎样的无尽欲望?



1


华夏幸福背后的雷,到底有多大?


我列几组数据,请随意感受一下:


扣除预收款后的债务总额,接近3000亿;


其中的1000亿,属于一年内就需偿还的短期债务;


截止1月底,公司可动用的现金仅有8亿,且已有52亿的债务逾期。


有个资深追债人,曾给我说过几句刻骨铭心的话:


如果有个人,开奔驰住豪宅,看起来有上亿资产兜底。他突然向你借了5万块钱,到期了也还不上。


那么,你就要做好被生活暴击的准备了。


连5万块钱都还不上的上亿身家,往往已经到了暴雷的边缘,背后债务往往至少是数十亿。


5万块钱的背后,往往是一眼望不到边的滚滚天雷。


个体债务人如此,公司债务人同样如此。


华夏幸福,是一家总资产规模超过5000亿,且营业收入连续多年破千亿的巨型房企。


平日里,稍稍挤出点尿,都能染出一地黄。


这样的巨型房企,连52亿的债务都要逾期。


甚至,还专门开了一个清偿会。拉着几个债权人,加上属地政府、央行、银保监会和金融机构一起参加。


老板王文学,还在会议上检讨、致歉……


只能说明一个问题:


事儿很大,非常大!


52亿的逾期,可能只是开始!


52亿的背后,可能是连锁性的债务危机!


甚至,可能牵连着金融机构和债权人,一起滑落向深渊之中。


这个小作精,是怎么把自己作到了如此地步?


借过来的钱,是怎么糟践的?


我曾在环京的固安和环沪的嘉善,分别目睹了两场惨烈的塌陷。


两场塌陷,都与华夏幸福毫无克制的扩张欲望,息息相关。



2


2003年,河北固安。


华夏幸福的产业新城,第一次落地在天安门正南50公里的环京县城。


18年过去,固安的永定河孔雀城,其建成规模已经膨胀到近百平方公里,超过3000年历史的固安老城。


3000年历史积淀,抵不上华夏幸福17年的鲁莽一瞬。


华夏幸福的一小步,固安城市化的一大步。


2016年,浙江嘉善。


华夏幸福的产业新城,终于走出河北,落地在大虹桥西南60公里的环沪县城。


五年过去,嘉善的新西塘孔雀城,其规划面积已经膨胀到12个平方公里。


3年后,新西塘孔雀城的12平方公里,开发尚不过半。


我们的华夏幸福,再一次出手了。


华夏幸福,再次圈地4.3平方公里,又搞起了新浦西孔雀城。


前有新西塘孔雀城,后有新浦西孔雀城。


华夏幸福左右开弓,在嘉善狠狠折腾5年,圈地16平方公里,规划面积超过6000年历史的嘉善老城。


6000年文化传承,抵不过华夏幸福5年的大笔一挥。


华夏幸福的又一小步,嘉善城市化紧赶慢赶的又一大步。


步子迈大了,难免会拉到胯。


在嘉善和固安,华夏幸福“左一小步,右一大步”,把两个县城拉的一地稀碎。



3


产业新城里,没有产业。


无论是固安的近百平方公里,还是嘉善的16平方公里,华夏幸福用来圈地的钩子,都是产业。


那么,这些产业的落地究竟如何?


下面是我在固安产业新城拍到的实景。


在下班高峰期的肽谷医药孵化港,我看到:


园区内,一片漆黑。


只剩下,道路照明和门口站岗的两位保安。


在上班高峰期的航空产业园,我看到:


偌大50栋楼的产业园区,入驻率只有3成。


即便是已经入驻的企业,很多只有牌子入驻,没有员工入驻。


大家都只是,在门口挂个牌子。


锁已生锈,空空荡荡,许久没有生产的痕迹。


在正常工作日的无人机研发企业,我看到:


车间里已经打扫的干干净净,墙上只留下一句标语:


对于无人机产品来说,不是100分,就是0分。


看起来,这家公司并未做到100分。


于是,草草归零了。


下面这些照片,是我在嘉善产业新城拍到的实景。


在正常工作日的上海人才创业园,我看到:


正常的写字楼,实际入住率只有3成上下;


研发企业独栋,实际入住率只有4成上下。


走进看似入驻率达到3成的写字楼里,我看到:


“牌子入驻”的模式,从固安复制到了嘉善。


部分企业,只是挂个牌子,并无员工。


要么是大门紧锁,停工许久,空空荡荡;


要么是200㎡,50个工位的偌大办公室里,只有一台电脑和一个人。


在上海人才创业园里,我遇到了两位员工。我借口想在园区开餐厅,跟他们聊了一会。


千万别在这开餐厅,不会有生意;


上班的人不多,餐厅从来没坐满;


中午吃饭的人,差不多二三十个;


刚进来的企业,陆陆续续搬走了;


哪有上海企业,多数都是本地,我们都是本地的……


继固安产业园,“无人机企业,没有无人机”之后;


嘉善产业园,也出现了“上海人才园,没有上海人才”;


不得不说:


华夏幸福是真厉害,总能出其不意的送你一个精致的黑色小笑话。


一出手,就是老黑色幽默大师。


以上,就是固安和嘉善产业新城里的产业,就是华夏幸福用以勾地的产业,就是动辄数平方公里产业园里的产业……


有的企业,他们从未出现过。


有的企业,他们出现过,又离开了。


有的企业,出现过,也未离开,但归零了……



4


网红商业里,既没有网红,也没有商业。


下面这些照片,是2021年房贷计算器小编在固安孔雀城拍到的实景照片。


在固安孔雀城的大湖商业街,我看到:


巨大的人工湖盘,围绕着半圈的商业街区。


半圈的商业街区里,从KTV咖啡馆,到大剧场高级餐厅,一应俱全;从日料西餐,到韩餐川菜,应有尽有。


唯独缺少的,是人,真的没有人。


餐饮店里的上客率,不足20%。


平日需要排队的胡桃里,在这里只开了三桌。


KTV里的大屏,还在放着响亮音乐,大厅里却空空荡荡。


这是个典型的网红地。


遗憾的是,没有网红。


在固安孔雀城的孔雀广场,我看到:


商业街上,挂满了ins风的彩色灯笼。


远远望去,流光溢彩,灯火辉煌。


走近一看,接近一半的商铺,都是黑着灯、锁着门。


唯一亮着尾灯的汽车,只有我,只有我。


仿佛所有的人都被时空黑洞抽走,只剩下闪着光的彩色灯泡。


只有你一个人行走在虚假的骗局里,活像一棵韭菜。


下面这些照片,是我在嘉善孔雀城拍到的实景照片。


在嘉善孔雀城的嘉善越里,我看到:


偌大的江南小镇里,绿水悠悠,白墙黛瓦。


遗憾的是,同样也没有人。


整个街区,只有6家商铺营业,整片的商铺关门,连片的商业闭店。


我用了两个小时,才逛完整个街区。整整两个小时,碰到的人不超过10个。


一家名叫青溪上的民宿,此前既开了民宿,也开了茶楼,还开了农家餐厅。


看阵仗,显然是某个文青老板要大干一场。


一番折腾,只剩下民宿,剩下的两家,接连闭店。


中午,我在整个街区唯二营业的一家餐厅吃饭,遇上了一个小哥。


小哥,是这家店里的收银。


以及,备菜、兼采购、兼服务员、兼洗碗工。


小哥说,60张餐位的砂锅店,每天的客人不超过10个。


砂锅店刚开业时,是七个员工。


开业俩月,跑了五个。


小哥说,早都想关门,但因为签了合同,华夏不让关门。


我曾一度很好奇:


在固安大湖,在嘉善越里,为什么没有一个客人,但是商家却不闭店,老板却不关门,偏偏要营造出灯红酒绿、宾客满堂的诡异?


从砂锅店小哥的口中,我得到了答案。


华夏幸福的招商,属于典型的一锤子招商。


最高15年免租金,你敢来,我就敢免租。


来了就签合同,签了就不让走。


签了合同,每天必须开门营业。


起初,很多原本在老城区开店的老板们,被华夏幸福的概念所迷惑,又贪图免租的便宜,就把店开到了华夏幸福一手构建的产业新城大梦里。


租金免了,店装修了,开业大吉了,客人却没来。


想关门,对不起,不可以。


合同签了,就必须开门;没有客人,也要营业;你敢关门,我就起诉。


挺也要给我挺下去,一直挺到死为止。


砂锅店对面的商铺,在关门的第二个月,就接到了被起诉的讯息。


嘉善越里,那些关门的店铺背后:


或者是一个挺到已死的商家,要么是一个背上官司的商家。


再或者,是一个懂得曲线救国的商家。


青溪上的民宿,既不想死,也不想背上官司,就在门口挂了个装修升级的牌子。


招商招到把商家们,逼成这个狗样的,恐怕也只有华夏幸福了。


被逼成狗的不仅有商家老板,还有店员们。


砂锅店的小哥说,他已经有200多天没有休息了。


自从店里只剩下他之后,他就没有休息过。


为什么不让休?


因为不能关门。


老板让休,但华夏幸福不让休。


民宿里的小哥说,他也有四个月没有休息了。


他的店里,也只剩下他一个。


小哥说,他干民宿就是图个自由。


结果,没被老板pua,却被华夏逼成了997。


偌大一个江南水镇,只剩下这两个孤独的小哥。


他们的孤独,就像上了ETC的高速收费员。没有同事,也等不到过路的客人。


他们成为孔雀城商业大梦里,最后的哨兵。


以上,就是固安和嘉善产业新城里的商业,就是江南水乡和网红打卡地里的商业……


华夏幸福,为了营造出灯红酒绿的歌舞升平,硬生生把一群无辜商家,以及更加无辜的打工人捆绑上轰隆前行的战车。


一个都不能少,挺也要挺下去。


谁先下车,谁先死。


说好一辈子,就是一辈子。


少一天,少一个时辰,都不是一辈子……



5


产业园区里,没有产业;


网红商业里,既没有商业,也没有网红。


那么,地呢?地都用来干什么?


堆楼!疯了一样堆楼!


下面这些照片,全是固安产业新城的航拍实景。


目之所及,全是房子。


一望无际的房子,各种各样的房子。


仍在建设的房子,让人绝望的房子。


除了各种各样的房子,还有无人居住的房子。


无论是,嘉善还是固安。


下面这些照片,是我分别在嘉善孔雀城和固安孔雀城拍到的实景。


固安孔雀城,入住率最高的英国宫二期:


一栋楼300多套房子,亮灯户数大约在130户。


实际入住率,大约只有50%。


2018年交房的剑桥郡,实际入住率只有20%。


夜幕之下,一片漆黑。


亮着灯的,只有不知疲倦、仍在堆楼的塔吊。


嘉善孔雀城的入住率,比固安更加惨烈:


交房两年的社区,大片的漆黑,大片的塌陷。


数百户的社区,亮着灯的,不超过10户。


甚至连置业顾问都说,50%都是投资客。


实际的入住率,连1%都达不到。


我不知道你看到这些照片之后,究竟是什么感受。


我剥离开自我身份,站在一个普通人角度,我最大的感受是:


这片土地,正在被人骑在身上糟蹋。


偌大的土地上,成片的堆积着混凝土坟墓。


黑洞,这是一个黑洞。


不,这是一片黑洞。



6


讲到这里,回顾我在以上两个城市看到的种种。


我很害怕,我真的很害怕。


恕我直言,我从未对一家房企怀揣如此大的恐惧。


它以产业勾地,但产业园里却是紧锁的大门空荡;


它以商业造梦,但商业街里却是成排的商铺闭店;


它以住宅造血,但住宅区里却是黑色的入住噪点。


这还不是最大的恐惧,我更大的恐惧,源自于下面这张图。


这是华夏幸福在全国的产业园布局图:


目前华夏幸福在全国已经布局了近50个产业新城。


最大的178平方公里,最小的也有2平方公里。


环武汉都市圈,孝感。


汉孝产业园规划面积16.58平方公里,约等于孝感建成区面积。


再建,一个新孝感。


环郑州都市圈,武陟。


武陟产业园规划面积142平方公里,约等于武陟建成区面积的4倍。


再建,4个新武陟。


环长沙都市圈,湘潭。


雨湖产业园规划面积113平方公里,约等于湘潭建成区面积。


再建,1个新湘潭。


环南京都市圈,和县。


和县产业新城规划面积157平方公里,约等于和县建成区面积的5倍。


再建,5个新和县。


环京都市圈,大厂。


大厂潮白新城和新兴产业示范区规划面积83平方公里,约等于大厂建成区面积的3倍。


再建,3个新大厂。


还有,


环沪都市圈、环长沙都市圈、环杭州都市圈、粤港澳都市圈……


还有,


元氏、邯郸、新郑、长葛、舒城、六安、肥东、问津、团风、江门……


城镇化的步伐,显然已跟不上“三步并作两步”的华夏幸福。


固安和嘉善,仅仅是华夏幸福产业新城模式的两个样本。


如果,我是说如果:


这些产业新城的终局,都走向嘉善,亦或是固安……


我感到深深的恐惧,一种深入骨髓的恐惧。


这不是开发。


而是一场毫无节制的欲望扩张。


这也不是城市进化。


而是一场绚烂而腐败的城市失格。



7


最后,作为升斗小民,2021年房贷计算器小编有两个建议。


可能不太成熟,但我依然要说。


第一,决策者一定要控制类似华夏这样毫无节制的扩张欲望。


华夏走到这一步,充分证明了一个道理:


企业无序扩张的欲望,是无底线的。


动辄就是上百平方公里的土地开发,动辄就是再造一个新城市,而且是几十个城市一起来……


你永远无法想象,开发商那个聪明的小脑袋瓜里,能张罗出什么样的惊天大饼。


不加以节制,雷肯定会爆。


没有一家企业,能撑得住如此大的盘子。


一旦爆雷,偌大国土上,留下的就是满目疮痍后的伤疤。


以及无数个被套牢的商家、投资方和更加无辜的普通人。


第二,购房者一定暂时要远离类似华夏这样的开发企业。


华夏这一关,属实有点难过。


无他,唯摊子太大尔。


这么大的摊子,但凡出现一点问题,就是系统性的风险。表面上看是52亿的债务逾期,背后的坑可能远超你的想象。


作为一个普通购房者,这种风险不是你这个升斗小民能扛得住的。


看到这么大的饼,你还敢信,你还敢张嘴咬?


你怕不是疯球了吧。


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