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全国楼市,分化正在加剧!

楼市周期周而复始,各梯队的城市的行情并非共振,一直呈现着轮动的特征,一线先行、二线跟上,三四线滞后。


2015-2018年的全国房产牛市似乎还近在眼前,新一轮周期的齿轮却早已开始转动。


深圳由于供需失衡的原因,从未调整过;去年,上海和广州迎来了不小的升幅;北京量增价稳,蠢蠢欲动。


新一轮行情与往常不同的是——结构分化很明显。学区房、次新房、重点规划区域的房子升幅要比其他房源高。


2021年房贷计算器小编隐约感觉到,普涨时代已经翻篇。


调控常态化的背景下,情绪与货币推动的行情会被基本面推动的行情所取代。买房人会更看重房产的质量,而不是单价越低潜力越大。


这其实和股市里的“价值投资”是一个道理。



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我作为一个老股民,这几年亲眼见证了A股生态的剧变。


2015年的牛市可能是A股最后一轮“疯牛”的行情,最大特征就是无视基本面,


典型“垃圾股”的全通教育在那一年吊锤“股王”贵州茅台。


在这之后,剧情却发生了大逆转。从2015年年中至今,茅台已上涨近10倍,全通教育却跌去90%。


也就是说,2015年6月15日那一天买入茅台和全通教育相同本金的投资者,时至今日这份本金已经相差近100倍。


现在回溯这段股市风云,底层逻辑是非常清晰的。


首先,是股市注册制带来的供需端变化。新股的不断发行,导致场内的资金无法承载所有的股票,只能聚焦于一些基本面最优秀的头部品种。


其次,是监管的重拳出击,从价值观上引导投资者们做价值投资、摒弃投机。对操纵股市的游资动辄开出上亿的罚单,游资大佬们黯然退场。



2


这对楼市又有什么启示呢?


当下的楼市面临着与之前的A股极其相似的处境,位于供需和政策的拐点上。


少子化已经是灰犀牛事件。自2015年二胎政策施行以来,除了2016年的出生人口有脉冲式的升高,随后数年逐年下降,甚至低于二胎政策之前的出生人口水平。2020年预计会低于1400万人。


这对于跨过中等收入陷阱的儒家文化圈东亚国家似乎是个必然的结局,背后的原因很复杂,有高企的房价和后代的教育成本等等...我们在此就不展开了。


买房的主力是中青年人,随着时间的推移,现在出生的这批人口也会成为买房的主力。


所以,从全国范围来看,需求端的萎缩是不可避免了。


各个城市的需求端,也有结构性的差异。


农村人口向城镇流入、城镇人口向省城流入、二三线城市人口向一线流入是一个长期的趋势。


一线城市位于人口迁移路线的顶端,需求端可维持长期的旺盛。


同是非移民国家、总人口已经开始下降的日本就是个很好的佐证。


虽然日本全国的人口已经开始下滑,东京都市圈的人口仍然在增加。


而相应的,东京的房价也得到支撑。


另一方面,全国楼市供给端的分化是更严峻的。


很多三四线及以下城市的居民可能近几年有这样的感觉,家乡的基础设施建设明显提速,生活大富足。


这实际上是房地产市场繁荣的结果。宅地卖得多了,财政收入增加,就有钱去修路、造公园了。


但这无法一直循环下去。很多小地方,到处建起30层以上的超高层住宅,房子套数已经比家庭总数多了,去库存任务严峻。


二线城市要稍好一些,但这几年也是开发商最主要的乐土。我去过诸如武汉这样的城市,就像一个大工地,到处立起30、40层以上的住宅小区。


一线城市人口最多,供给却是完全跟不上的。像上海的长宁、老静安,近十年只有寥寥几个开盘项目,还都是超高总价的。深圳更是处于长期的供给紧缺中。


所以,2021年房贷计算器小编从供需端分析,高能级的一线和具有潜力的强二线城市的格局相对乐观,三四线及以下城市比较堪忧。



3


除了供给和需求,影响楼市的另一个重要的因素就是政策。


我们之前的文章中也强调过,这一届决策层是有定力的,“房住不炒”已经成为基本国策,不会朝令夕改,房地产“夜壶”说已经渐行渐远。


“冒头就要挨打。”


去年7月,冲在最前面的深圳接下了最严格的限购,落户满三年才能买房。


今年第一个月才刚过去,刚启动的上海就受到接连的重拳——收税标准变严、限lh买房、限制新房封顶才可出售、严查贷款流向。


说实话,调控的力度和效率是超出我们预期的,根据我们原先在《明年,上海楼市会不会调控?》一文中的预测,等春节之后行情再走一段才会出调控。


在可预见的未来,即使是基本面优秀的城市,只要上升的斜率一抬头,受到打压也是必然的。


高杠杆博暴击等玩法在过去是攻城掠地的利器,现在反过来会伤害我们。


此外,央行在年初还出了针对银行和房地产的“两道红线”,控制开发贷和个人住房贷款规模。


不少上市银行都踩红线了,没上市的地方小银行预计踩得更多,很多小城市的支柱产业就是房地产。


各家银行肯定也明白,一线的房产是最佳的抵押品,其次才是二线、三四线及以下。


所以,在央行两道红线背景下,银行大概率会挤压三四线及以下城市的开发贷和个人住房贷款,大部分城市的楼市行情,可能真的就到此为止了。



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即便如此,我依然相信,现在只是一线和强二线城市慢牛、长牛的开端。


新一轮楼市周期已经走过了深圳、广州、上海。我们可以明显感受到,学区房和次新房等城市内部相对稀缺的房源,更受买房人的追捧。而这些房源,并不是单价最低的那一批。


在过去,“近郊+低单价=潜力大”是房圈的共识,在2015-2018年的行情中,这类房源也确实表现最好。


上一轮2015-2018年的行情,本质上还是放水叠加政策放宽引发的估值提升,估值(单价)越低的房源表现越好,所以很多三四线城市升幅远超一线城市。


调控常态化以及供需关系剧变的当下,估值提升推动的行情很难再次重演了。今后我们买房,要更注重房产的稀缺性,质量优先于单价。


城市内部而言,学区房、人车分流物业管理佳的次新房以及重点规划区域的房源是具有稀缺性的。


全国范围来看,一线的北上广深以及强二线的杭州、南京等城市的房源更具稀缺性。


买房要往这两个方向靠拢。



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最后,2021年房贷计算器小编想给大家几条具体一些的购房建议。


一线城市,北上广深怎么买都不会出错,不管是老破小还是次新房,学区房还是非学区房,增值保值都不成问题。


二线城市也是不太会出错的。但需要注意的是,最好不要买不对口优质学区的老公房和老式塔楼。二线的地段价值要比一线差了不少,居住和学位价值也不好的话,未来转手就比较困难。


三四线及以下的楼市就是高难度操作了。手里有多套房源的朋友,可以考虑卖出、置换到更高能级城市的房产。自住的话最好买学区房,学区房不管在什么地方都是一个稀缺资源。


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