个人房屋贷款计算器

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中国楼市调控的背后真相!

为什么很多人看不清楼市的走势?


2021年房贷计算器小编认为原因在于他们只是在信息延迟的过程中去感受楼市,而不是在规律和周期之中去分析楼市。


其实在你认为疫情会影响中国经济的时候,已经有人预测180天之后房价会启动上涨行情了。


有些时候,你觉得意料之外的东西,也许在别人眼里就是理所当然的。如果你经历过几轮周期,有足够的投资敏感,那么判断房价什么时候上涨就是一个很有把握的事情。


既然这样,我们先来回顾一下历年楼市调控政策:


2005年: 楼市调控首次上升至政治高度,国家宣布大力打压房价。财政部副部长肖捷称开征房产税已成定局。


2006年: 国家宣布大量兴建中低价位商品房、经济适用住房和廉租房,70/90政策出台,开始征收二手房交易税费。


2007年:二套不低于40%首付比例,利率上调1.1倍


2008年:全球金融危机,中国暴力救市,国十三条出台,国家宣布放宽二套购房政策,营业税由五年改为两年免征,房价快速回升。(注:以前叫营业税,营改增之后,就叫增值税了)


2009年:去年搞得太猛,房价涨得太快,12月国四条出台,国家明确表态“坚决遏制房价过快上涨”,严查哄抬房价,打击炒房。


2010年: 房价还是没有摁住


4月,政策升级,二套房贷款首付不得低于40%,并且加强金融监管,防止外资流入炒作楼市。


10月,新国十条出台,二套房贷款首付比例再次上升,不得低于50%,贷款利率上浮1.1倍。同时宣布大量兴建保障性住房,安居房。


2011年:


1月   新国八条出台,二套房贷首付再次提升,不低于六成,贷款利率上浮1.1倍


调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,重拳打击。


限购政策首次出台!已有1套住宅的户籍家庭,如果能够提供一定年限的社保或纳税证明,可以买第二套。


已有两套或拥有1套住宅的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的,暂停其在本行政区域内买房。


2013年: 新国五条出台,再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房!


2014年9月: 由于去年政策摁得太死,房价真的跌了,于是930政策出台,各地陆续松绑限购限贷,利率7折优惠。


2015年: 楼市还没涨起来,于是出台330政策:二套首付比例降至四成。


2016年2月: 全国高库存,很多开发商活不下去了,央行再次出手,调整贷款政策:下调首套首付比例至20%,二套30%。


2017年: 房价涨得太猛,史上最严楼市调控出台,当年的楼市调控政策多达180条!限购,限贷,限售陆续推出!肖捷副部长干了一段时间之后就升官了,成了财政部部长,他当年在报纸撰文称房产税将按评估值征收,引发热议。


2018年:住建部不再全国一盘棋调控楼市,开始推行“一城一策”,将调控主导权交给地方政府,同时重申“坚决遏制房价过快上涨”。


2019年:为了拉动经济,地方政府悄咪咪地借人才落户放宽了调控,多个城市无下限抢人,专科学历就是人才,是人才就能买房。同年双11深圳取消了豪宅税,打响了新一轮楼市上涨的第一枪。春节期间爆发了新冠疫情,全国人此后几个月不干活,国家花了大量的资金,人力、物力才扑灭疫情。


2020年: 6月疫情终于结束,此后中国央行开始了多轮货币宽松刺激经济,8月前后美国,欧洲,东南亚等地也爆发了疫情,年末,美国、英国等国家开始了史无前例的货币宽松,同时广州、上海、北京接棒深圳,也开始了不同程度的房价上涨。


(去年我曾经预测过楼市,请点链接:2008年的教训:最佳买房时间窗口,180天!)


2021年: ??


中国楼市调控规律总结:


1、中国的楼市调控本质不是打压房价,而是防止它涨得太快引发金融风险。换言之,只要房价没涨得那么快,调控的目的就达到了。楼市调控绝不是让房价下跌,因为跌是万万不能的。如果房价跌了,政府的土地谁来买?



2、每次房价大涨的时候,房产税都会准时出来吓人,其实它只是一种舆论手段,这个税2005年就说收了,至于什么时候收,真的没多少人在意。


作为舆论手段,房价涨了,重申一下房产税有利于安慰刚需人群,维护社会稳定。这玩意跟宣布大量兴建保障住房一样的,建是建了,但是什么时候轮到你选房,那就不知道了。


最近又有朋友把上海征收房产税的新闻发给我,其实人家上海人已经交了很多年了,一点感觉也没有,反而其他城市的人在担惊受怕。


按照上海征收的标准,首套免征,二套人均60平方免征,那么就是一家三口两套房总面积180平方以内都免征,如果达到标准,也只是每年交个万把块。


换言之,一个家庭首套+二套一共280平方以内,都是免征的。您在上海有280平方了吗?如果有了,280乘以均价6万约等于2000万,一个家庭总资产2000万了,光是收租一年都收50多万,还交不起两三万的房产税?


(1998年上海房价2300元每平方,专家说有泡沫,建议尽快抛售)



3、土地是优质资产,买房天然带有贷款杠杆,可以对冲一部分通货膨胀。因此国家鼓励你入股市,却阻止你进楼市,那您知道该去哪薅羊毛了吗?


贷款买房等于做空人民币,如果人人都知道用纸币换实物资产,那印钱就效果就会大打折扣,所以才有“X住不炒”。这个社会买房坐享其成的人多了,那谁来上班交税?


2021年房贷计算器小编最真诚的建议:买房不要死守一城,归根到底,,因为只要赚了钱,以后你可以去任何地方置换。所以现在买房要有全国视野,看清楚各地政策节奏,及时入手,赚到周期的钱。


所谓周期,有两种:


经济与人口周期


政策造成的周期


经济与人口周期是长达100年以上的大周期,属于宏观趋势。宏观趋势是无法改变的,个人只能适应,真的可以把握的是微观层次的政策周期。


总是有媒体耸人听闻地告诉你:中国人口出生率减少了,以后房子卖给谁。其实这种人最蠢。别说以后房子卖给谁,100年之后我们都死了。


加速度下降,不等于速度下降,虽然每年少生了一些人,但中国年轻人口的绝对值依然在净增长,每年产生1000多万。其实人口出生率下降,就像GDP增长率下降,即使是下降,总量依然是增长的,中国的国运还在,没什么可怕的。


中国作为一个人口总量庞大的国家,就是14亿人关起来,楼市也能玩个十年二十年。先不说出生率,就是这14亿人之中有80%的年轻人扎堆到沿海城市,房价都能再翻几倍。


知道英国伦敦多少人吗?800来万。中国这样的城市有十几个,东莞就是其中之一。整个英国多少人?不到7000万,广东有1.2亿。(同时广东一省的GDP已经超过全球90%的国家,2020年广东GDP经济总量全国第一,11万亿即1.61万亿美元)


就全国来看,中国的GDP目前全球第二,按5%的增长率将在2026年前后超越美国成为世界第一。GDP第一,人口第一,中华复兴,房价不涨?没天理啊!


所有跟你扯人口问题的专家都犯了一个错误,用长周期事件来指导短周期的决策。因为人口出生率下降,老龄化对楼市产生影响是几十年后的事(2020年出生的人,要20年后才到买房的年龄,现在买房的主力军是80、90后。)


房价上涨是今年的事,你扯几十年后的事来指导今年的决策是没有意义的。今年货币放水,你赚了100万再说吧!


至于政策造成的周期,上面已经说了,每逢大灾大难,任何一个国家的政府都会货币宽松,以求度过难关。


疫情突袭,中国出现了几十年来“罕见”的财政困难。根据财政部公布的数据显示,2020年全国一般公共预算收入18万亿元,是为1977年以来首次下降,中央财政收入下降,地方财政也好不到哪里。


所以去年各地政府疯狂卖地,全年卖地收入8.4142万亿。这是一个多大的数字?


1、这是中国33年以来卖地收入首破8万亿元,同比增长15.9%! 同期的GDP是100万亿。


2、2020年全国财政收入18万亿左右,8万亿卖地收入已经占到全国财政收入的44%,占到地方财政收入的84.03%。


这些数字说明什么?说明政府关键时刻还得依靠房地产,嘴上说不爱,身体很诚实。所以今年的套路是:先放宽政策,让房价涨一波,开发商去了库存,二手交易收了税费,赚得差不多了然后出台调控政策,名为保护刚需,皆大欢喜。


别吵了,只要中国一天还有楼市调控,房价都会继续涨。哪天全国放开限购限贷,大家都不买房,楼市才算完了。


最近很多城市的房价涨了,人们就骂业主提价,但是他们也不想想人家供了三年,凭什么便宜卖给你?以前房价很便宜的时候,你去哪了?


不要做巨婴了,认识到房地产的本质,有步骤地买房投资,是中国人的成人礼。


小富靠努力,暴富靠周期,一个人一生中可能会遇到三个财富周期,前两个因为认知不足或资金没有准备好,大概率会错过,第三个周期如果没有把握住,泯然众人。


2008年房价上涨的时候


你还没毕业,错过了


2015年房价上涨的时候


你还没攒够钱,错过了


2021-2022年房价上涨的时候


你还会错吗?


最后,2021年房贷计算器小编想跟大家说,全国楼市看广东,粤港澳大湾区城市群正在轮动上涨,深圳东莞广州涨完之后,今年珠海肯定上涨!




网友讨论:中国楼市调控的背后真相!


网友:泫鸿河


房价涨,股价不也得涨


小编:


炒股赚了钱的人最终都要买房




网友:梅子


 非常专业!!




网友:Rоc


 好文章,实际




网友:水流云在


 您好楼主老板,我们这三线城市的老城区内的一个干货市场的商铺可能购买?


小编:


 打死不买,垃圾资产




网友:wendy


 老师:,2020年底抓紧上了上海的末班车。继续投资重庆还能入手吗?


小编:


 赞,上海赶上了。




网友:prince


 坐标南宁,五象新区目前好的学铁商盘在22000以上,这个价格还有潜力吗?


小编:


 五象新区是南宁的新兴板块,以后发展起来,没问题




网友:哥哥


 大连怎么样,今年能有行情吗


小编:


 还是尽量看南方城市吧,未来二十年的风口




网友:火星Witch


 2008年房价上涨的时候

你还没毕业,错过了

2015年房价上涨的时候

你还没攒够钱,错过了

这两句话扎心了~~~




网友:沙沙


 老师,宁波圈内今年还有购买的价值吗,2020年猛涨了一大波


小编:


 中长期来看没问题




网友:军歌嘹亮


 武汉买哪个区域投资回报好?


小编:


 看看光谷板块




网友:冬日暖阳


谢谢老师:复盘了一下这些年的涨跌,有得有失…




网友:细孖


 谢谢老师:非常专业!




网友:观澜


 老师:,佛山三山和北滘投资选哪里?


小编:


 都不是特别好,看看南海桂城地铁站附近




网友:守拙


 买!!!




网友:蓝天明


经营贷现在收紧,要求严格,请问近几年再走经营贷这种方式能行不?


小编:


可行,有办法规避的




网友:一米八的阳光


南京投资哪里合适


小编:

 

河西、江宁,江北核心区




网友:皮卡邱

 

刚买重庆渝北  老师:分析一下


小编:


不知道具体买入价格和位置无法分析




网友:武WJQ


太原的楼市呢?会涨吗?


小编:


不会有多大的行情




网友:赖英


 武汉还能投资吗


小编:



没有问题




网友:黄小伟


江门台山的恒大名都可以入手吗?


网友:小编:


投资没有大钱赚,自住可以




网友:莲儿


老板,太原市区该买哪个区域呢?


小编:


重点关注晋阳湖板块及其附近




网友:也无风雨

 

对楼市的信仰缘于四轮行情,始于2009




网友:HH

 

坐标哈尔滨,老师:帮分析下房价


小编:

 

短期没有大行情,投资不建议




网友:李梅玉

 

天津滨海新区房子可以购买吗


小编:

 

离主城区太远,换了几届领导,事实上滨海新区烂尾了




网友:我是旋转木马

 

老师:,当下厦门市中心位置可以买吗?


小编:

 

没问题,行情平稳上涨之中




网友:聂飞

 

燕郊还能买吗


小编:

 

自住没问题,跌无可跌了




网友:好又多

 

长沙哪个板块值得入手


小编:

 

金星北,梅溪湖看看




网友:彩虹

 

你好老师:,济南的行情怎么样,可以买入吗?


小编:

 

山东省会,自住没问题的




网友:Vencent

 

佛山南海西樵如何?


小编:

 

太偏了,不建议买




网友:董

 

佛山千灯湖投资机会如何?


小编:

 

中长期来看没问题




网友:陈明

 

成都四环外值得购买吗?


小编:

 

尽量买核心区哦




网友:Chris

 

已经重仓一线城市广州了,还有子弹的话,增城,佛山上哪个?开始准备东莞房票有价值吗?


小编:

 

建议看看珠海,今年会涨一波




网友:大块板砖

 

老师:好!去年上了郑州的车,请问今年郑州能有行情么?


小编:

 

平稳上涨




网友:悠然

 

老师:,你好!成都青五区的二手房还值得买吗?


小编:

 

请问具体价格多少




网友:广结善缘

 

三,四线都可入手


小编:

 

县城没机会了




网友:小五

 

老师:,成都青龙场片区的梧桐栖有投资潜力吗


小编:

 

请问具体价格多少




网友:小五

 

一万八千多,是精装,但精装挺水的


小编:

 

市场价,不是特别便宜哦




网友:润藩

 

老师:你好,在广州老城区带老旧小的房子带学位和交通便利不带学位这两个怎么平衡,谢谢


小编:

 

各有优劣,看轮动行情




网友:东方剑

 

就问一句,成都啥时候上车?


小编:

 

刚需自住不要死等,有钱可以入市了




网友:符崇德

 

海口怎么看?值得投资吗?


小编:

 

目前不建议买




网友:小柠檬

 

老师:,请问今年东莞房子还能买吗?还有投资空间吗?去年涨太高了,今年或明年会不会跌回去?


小编:

 

短期没有大涨行情了




网友:小兰

 

成都兴隆湖东边,单价2.5左右,值得入手吗?纯投资


小编:

 

如果地段不错,周边配套完善,可以考虑




网友:乐

 

无锡滨湖区和新区现在能买么


小编:

 

请问具体价格和位置怎样




网友:From

 

在石家庄工作,石家庄的正定新区房子可有购买价值与潜力??


小编:

 

自住没问题,投资短期不会大涨


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