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广州地段第一圈层出炉!

从居住角度,每一个城市都有它的地段鄙视链。


在北京,历史上曾有“东富西贵、南贫北贱”一说。在上海,有“上只角、下只角”之分。


在广州,亦有“有钱住西关,有权住东山”、“宁要河北一张床、不要河南一间房”的老话。



01


这才是广州最真实的地段圈层


不过,随着近年来急剧的城市扩张,广州的地段鄙视链变得模糊,“东进南拓”成为人们追逐的新风向,一场围绕着居住方向的“东西之争“与”南北之争“旷日持久。


然而,距离“东进南拓”这个口号的提出已经有20年了,现在回过头来看,到底谁赢了?真正的好地段“不分南北、无问西东”,而是有更重要的衡量指标。


2021年房贷计算器小编举个例子,前阵子广州公布人才新政,一下子把咱们大广州分成了「本科区」和「专科区」两个阶层:落户中心四区(越秀、天河、荔湾、海珠)需要本科学历,其他7个外围区专科即可。


看一个城市、一个区是不是是否有档次,落户门槛是最直接的指标。在落户门槛方面,老三区和天河在一个档次,都是要本科学历才能准入,区域的“金贵”可想而知。


再比如,我这两天还看到一个特别有趣的新闻,广州市住建局近日印发《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》, 把广州分成了三个圈层,按照土地所处区域位置,对每个圈层的旧改提出了更高更细致的要求,这也是官方首次对广州区域作出环圈划分。


这是官方文件首次划定广州的“圈层”,第一圈层就是广州环城高速以内的220平方公里,涵盖了越秀区、荔湾区、海珠区的绝大部分区域,以及天河区大部分区域。从面积来看,第一圈层仅占广州总面积的5%左右,绝对是中心的中心、核心的核心。


看见没,以上才是广州这座城市最真实的地段圈层。


写到这里,我们不得不冷静地想一个问题,所谓东进南拓的本质是什么,它是不是你真的想要的那种生活?



02


巨变:从“东进南拓”到“老城市新活力”


作为一个普通人,如果你这些年积极响应“东进南拓”的口号,住到远离市区的南郊与东郊,你总有一天会猛然发现,所谓东进、南拓只是这座城市经济功能区的拓展,而非生活功能区的拓展:它拓展的只是地铁、公路与GDP,而非学校、医院、美食和商场。


今天,这座城市最好的学校、医院、食肆、图书馆、剧院、展览馆、影院,最高档的写字楼、商场与酒店,仍然高度聚集在主城区,并没有明显表现出“东进”或者“南拓”的迹象,反而呈现出“西聚”的特色。


2020年改造之后重新开街的北京路。


住在南部新城、东部新城的居民,每天都要往返于他们曾经以为可以逃离的主城区。巨大的通勤尺度,不仅令郊区市民苦不堪言,也令这座城市的交通不堪重负。


等到小孩要上学的时候,他们还得忍痛卖掉郊区漂亮的房子,回到老三区买个老破小。没办法啊,为了下一代,再漂亮的房子也没有学区房住着踏实。


听说一个人成熟的标志就是,不再执念于诗和远方,而是在看清生活的真相后依然热爱生活。


也许是意识到城市急剧扩张带来的种种问题,广州市政府已经作出改变,稍微有点新闻敏感的人都知道,“老城市新活力”已经取代“东进南拓”成为这座城市新的主旋律。


刚刚召开的广东省两会,省政府再次强调要以深圳同等力度支持广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”,加快城市更新改造和岭南文化传承创新。


两个关键词,一个是“老城市新活力”,一个是“城市更新”,定调之高,前所未有。



03


西部“人口空心化”正在逆转


所以,千万别再用老眼光看西部了,种种迹象显示,西部正暗流涌动,即将发生一些本质性的变化。


第一个变化是人口净流入加快。


过去大家都想当然地以为西部人口空心化,但数据显示,2020年荔湾区户籍总人口同比增长了1.47%,增长率在广州“老三区”排第一,非户籍人口也较2019年增加了14.56%。


这说明,西部“人口空心化”的趋势正在扭转,从“人口净流出”变成“人口净流入”了。


第二个变化是产业的重构。

 

过去大家都习惯性地认为,西部产业就是批发市场和花鸟鱼虫,但其实,西部的产业也在转型升级,以后会让你吓一跳。


本月初,《白鹅潭地区发展规划(2020-2035)》审议通过,白鹅潭将建成为实现“老城市新活力”的核心示范区。仅仅是去年,白鹅潭一号总部项目、广州国际医药港、广船首期地块和广州呼吸中心等项目也在加速推进。


第三个变化是环境的提升。


过去大家都认为西部的环境破旧,这个也即将发生变化,信心来自接二连三的旧改利好。


根据2021年荔湾区政府工作报告,今年将铺开全区20条城中村改造,改造用地416万平米,相当于大半个珠江新城的面积。可以预见,这些旧改项目的推进,将令广州西城市面貌焕然一新。


第四个变化是配套的升级。


大家知道,珠江新城最核心的资源,除了那些高耸入云的写字楼,就是四大公建,很快西部也有这个量级的公建设施了。


2021年荔湾区政府工作报告指出,今年要加快建设省“三馆合一”(广东美术馆、广东非物质遗产展示中心、广东文学馆)项目。加快地铁10、11、13、22、28号线建设,争取高铁站落地。


第五个变化是土地价值的爆发。产业和人口的回流,直接带动土地价值的回归,从近年来的土拍市场来看,广州西屡屡登上头条。


本周一,位于海珠区石岗路的一宗住宅用地拍出50526元/平的楼面价,业内预计未来至少要卖到8.5万元/平。而观察广州TOP10地块会发现,其中有七块位于老三区,这种盛况前所未有。


地价是区域价值最本质也是最直观的体现。这一次,姜,还是老的辣!



04


广钢和珠城东区的三个「共性」


每一轮城市建设的新风口,都至少会成就一个地段传奇,正如东进南拓成就了珠江新城和南沙,那么“老城市新活力”的风暴眼在哪里呢?


从人居角度,这一轮老城复苏的风口,当推众所周知的广钢新城。


了解广钢新城的规划后,我发现它与珠江新城东区有诸多相似之处。

 

第一,二者同样位于主城区的水岸片区,能与这座城市最核心的珠江水岸、科教文卫资源发生紧密联系。

 

第二,同样地块完整、统一规划和开发。钢铁厂的整体搬迁,为广州主城区贡献了一块非常完整的土地,这样可以保证地块的整体规划和开发,开发水平、品质、周期都有所保证。

 

第三,同样采用了“住宅+公园”的布局,营造出静谧、纯粹的居住氛围。

 

珠江新城东区正中间是珠江公园,多个小区围绕着这个公园来布局,广钢新城的正中间也是一个中央公园。这样的规划理念,与曼哈顿非常相似。

 

而作为后来者,广钢新城有着相当大的后发优势,可以根据不断变化的市场需求,做出了一些因地制宜的调整。


比如,在户型设计上,更专注于刚需和改善型买家,100多平米的三到四房是主流户型,比珠江新城的很多房源更实用。


再比如,为了满足业主对优质教育的渴求,广钢还诚意十足地引入了多所名校。目前已有省实一小、华师附荔湾小学开学,省实第二小学也将于今年9月开学。


这种名校扎堆的效应,是包括牛奶厂、科学城、万博都不具备的。遥想当年,牛奶厂和广钢几乎同一时期开售,而今牛奶厂的“名校宣传”均已泡汤,而广钢已大部分兑现。


2021年房贷计算器小编认为不仅如此,广钢还有两个肉眼可见的利好:


一是,广钢新城最后一块住宅用地234地块预计于上半年出让,地块占地面积4.67万平米,建筑面积21万平米,将配建广钢中央公园,以及初中、高中各一所。


二是,位于广钢新城东南侧的东塱旧改已经确定,改造用地面积95万平米,它的改造将令整个片区的居住环境焕然一新。



05


中海学仕里:广钢总价最低的三房


市场是检验价值的唯一标准,广钢的价值是否得到认可,无须多言,看看房价就知道了。


上周末,位于广钢新城的保利堂悦卖到了7.17万,再次刷新片区记录,完全不输天河的几个网红盘啊。而广钢对岸的广船,首个商住地块下半年入市,吹风价也到了8万+。


单从房价表现来看,完全看不出广钢新城比东郊新城差在哪里。


所以,想在今天的广钢置业,门槛也是非常高的,总价动辄600万以上,而且还不一定有货。目前广钢的开发已经进入尾声,即使有房源,也大部分是大户型。


一句话,广钢似乎已经抛弃了刚需。


令人欣慰的是,广州市民的老朋友中海地产,在这里留了一个彩蛋:中海学仕里。


惊喜在哪里呢?400万就能拥有三房,首付只需100万起,是目前广钢在售项目中总价最低的三房。


即使放眼整个中心四区,总价400万的三房单位(一手房源),又能找到几个?中海的眼光可见一斑。

更惊喜的是,总价低,但配套、品质一点都不含糊。


中海学仕里,听名字就知道它的核心卖点是教育,项目位于广钢新城南区,与华师附荔湾小学仅一路之隔,北部还有一所凯旋新世界同款国际幼儿园,项目南部也规划了36班小学、和30班初中,教育资源十分丰富,没有辜负“学仕里”这个名字。

 

让人踏实的还有,这个楼盘的开发者是中海地产。在广州,说起中海这个品牌,基本上就是“品质”的代名词,其在珠江新城打造的中海花城湾、中海璟晖华庭、中海观园等豪宅IP早已深入人心。


这一次,中海学仕里同样没有辜负广州人的期望,在产品设计上更为用心。


中海的园林向来以层次感丰富、精致细腻而著称,中海学仕里这一次把园林再次升级,设计出这个创意十足的立体园林。


中海学仕里立体化园林效果图。


再比如这个探索剧场。


中海学仕探索剧场效果图。


这是一个以蜜蜂为主题的乐园,内有28项儿童玩乐设施,涵盖爬行区、图形数字区等等,0-12岁的孩子,都能得到与之匹配的锻炼和启发,让身心健康成长。


此外,项目还利用架空层,布置了5大功能会所,小朋友可以在书吧阅读,在画廊绘画,在4.5米挑高的无边际泳池玩耍。孩子生日到了,还能去小区配建的轰趴馆,开一场party。


学蜂书房效果图。


更贴心的是,项目还提供了社区伴学服务。家长如果因为加班,不能准时接孩子回家,社区有4点半学堂、5点半食堂,孩子的功课和晚餐都能在社区搞掂。


在普遍追求“高周转”的年代,真的很少有项目给出这么多细致、贴心的服务了。



06


中海学仕里:在广钢续写花城湾的传奇。


至于户型,深耕广州28年的中海,对广州人的需求和痛点烂熟于心,这一次真的是把户型做到了极致:58方两房、70方三房、89方四房。


光看数字,就足以让人尖叫,10年前、5年前的广州何曾有这样的户型创新?


学仕里是怎么做到的?除了超高的使用率,另一方面还充分利用人体工程学,打造出一个强悍的收纳系统,全屋收纳率高达21%,至少高出行业平均标准的50%-70%。


收纳示意图。


重点来了,这样的极致户型有什么优势?


一来,帮客户省钱啊,10年前买个三房,起码得90平米以上,四房起码要120平米以上,但在学仕里,现在只要70方和89方。


以下是70平米三房户型图,大家鉴赏一下:



二来,升值能力也更看好。以珠江新城的中海花城湾为例,其开盘之初谈不上最突出,但十几年后,它却成为整个珠江新城中区价格最高的小区。花城湾靠什么跑赢了时间?除了产品、物业好,另一个重要原因是产品定位的差异化。


在周边楼盘都在追求大两房、大三房的时候,花城湾推出了实用性更强的小三房户型,结果流通性超好,价格也自然更坚挺。


这个例子给广州人的启示很深刻:经过时间的千锤百炼,人们更愿意为好的产品、实用的产品付出高溢价。同一地段,只有买这类产品,才能笑到最后。


这方面,中海学仕里和中海花城湾有着诸多相似之处。


有中海花城湾的珠玉在前,相信五年、十年之后,中海学仕里也能在广钢续写中海花城湾的传奇。


至于这座城市人居选择的“东西之争”,随着广钢新城的异军突起,已经变得不那么重要。综合比较两个区域的教育资源、生活配套以及资产升值,你会发现,置业回归主城区永远不会错。


2021年房贷计算器小编认为广州这座城市的精彩也在于此,从来不会被固化,永远有新的可能。




网友讨论:广州地段第一圈层出炉



网友:幽兰


时尚行业从业者,但我就喜欢老城区的烟火气。




网友:枪神


广州这座城市的精彩也在于此,从来不会被固化,永远有新的可能。




网友:平凡的人生


管它东还是西,只要住得舒服就好,我都要




网友:王成明


三个圈层一划分,第一圈层更傲娇了




网友:大大


没有好物业好居委好业委

在好的小区都是浮云




网友:夏天的雪


 广钢竟然与珠江新城东区有那么多相似处,我突然觉得脑洞大开,不,是茅塞顿开。。。




网友:高之鸿


西部的春天来了




网友:刘大湧


利好荔湾广场




网友:hinggg


老师好,预算200W,佛山有什么推荐




网友:Jaycee LAI


还是留下来好




网友:仰望蓝天


在广州购房的首选应该是珠江新城,增质空间大。




网友:汇邦曾泉


 顺河向东发展广州线状中心带是最好的选择




网友:歐陽


北优变北溜!





网友:杨程军


老城市新活力,可不可以理解为随着城市越来越大、人口越来越多,老城市显现出很多问题,就像一个公司需要重新梳理架构,才能让公司重拾活力,重新跑起来?




网友:兔子先森


老师,我最近看了广州好多地方,天河越秀海珠都没房卖了,我该买哪里?预算500-600万,刚改置换




网友:雨蝶


 过年不能旅游,打算跟家人四处看看楼,可以打折啵?




网友:知足常乐


老师,上次看朵姐写海珠也涨起来了,那荔湾能买吗?




网友:Louie


 广州还差一个IFS国金中心跟太古里的项目




网友:Awei.

 

广州,不缺所谓的ifs国金中心和太古里。ifs就是国际金融中心,广州都有周大福国际金融中心和广州国际金融中心两个金融中心了,当然高楼大厦可以继续建,530米有点矮了,深圳平安中心都599米,太古汇和k11也是高端消费场所,广州现在缺类似华为新兴产业龙头公司




网友:急性之弓&长


孙大圣:写写成都吧!




网友:Jeff Ho

 

佛山不属于第三圈吧,原图都没标


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