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2020年的宁波楼市概况

这大概是本世纪二十年代,2021年房贷计算器小编见过最奇特的市场:


明明开盘即清盘,开发商却原地打滚说“没赚着钱”。


在他们眼里,买到房的才是“赚大头儿”的。


只可惜,传说中“赚了大头儿”恨不得蹦起来给它们个嘴巴:


“地你们拿的,房你们盖的,连潜规则都是你们定的!倒挂3000-5000/㎡我还得感恩戴德,钱怎么就让我赚走了?”


集中调研后,我发现了真相——


开发商一门心思想着如(duo)何(zhuan)去(dian)化(qian),购房者专心致志盯着单(duan)价(qi)倒(tao)挂(li)。


到头来,拿地的确实没咋赚,买房的着实没少掏。


简直要了亲命!我开始为这届的交房品质担忧起来。



01


这是集体得“近视眼”的节奏?


让我不敢相信的是,这种刨坑埋雷的事儿竟然发生在宁波。


2020年的宁波楼市,用一句话总结就是:整个晋西北都打成了一锅粥。


仅端午节前后,高新、潘火、小港、奉化等地接连刷新各自土拍纪录。


鄞州区徐戎路地块以32520元/㎡的楼面价刷新创宁波土拍价格上限。


这个地价,即便拿到杭州,也能轻松秒杀大把的“傻白甜地块”。


土拍价格上限不断抬升的最直接后果,是精装限价的节节走高。


高新区32000元/㎡、海曙核心35000-36000元/㎡、鄞州核心36000-37000元/㎡、甬江北逼近40000元/㎡、东部新城47300元/㎡……


2020年第二季度,宁波一、二手房双双进入普涨模式。


这就形成了今天宁波楼市一二手房之间的基本格局:


大多数热点板块倒挂5000元/㎡,非热点板块倒挂1000-3000元/㎡不等。


不过很快,杀红眼的土地市场直接逼出了“七七新政”,大致内容可以总结为三句话:


1、加大土地供应力度


2、从严核定新出让地块商品住宅销售价格


3、严控楼面价格


“七七新政”像一剂特效药,及时止住了开发商无脑拿地的症状,没有让病情进一步恶化。


取而代之的是,大家一反常态的谨慎:


除个别核心区的稀缺地块外,绝大多数成交楼面价都不再像“七七新政”前那么夸张。


但即便如此,地价与精装限价空间缩水,加之水涨船高建安成本与资金成本,能挣钱的楼盘掰着手指头也数的过来了。


春来晓园:楼面价22560元/㎡,毛坯限价30500元/㎡;


滨涛府:楼面价22000元/㎡,备案价32600元/㎡;


滨江宁穿路地块项目:楼面价28545元/㎡,毛坯限价36800元/㎡;


建发启运路地块项目:楼面价25667元/㎡,毛坯限价34400元/㎡;


江山万里&雅戈尔项目:楼面价32516元/㎡,毛坯限价41000元/㎡。


楼面价与毛坯限价小于1万元/㎡的比比皆是。


因此,宁波楼市便出现了神奇的一幕:


开发商看着购房者打新赚倒挂,心里越想越不对劲:


我开发商凭实力拿的地,凭本事盖的房,岂容业主们赚差价?!


说吃就端!宁波的开发商头脑风暴了一番,鼓捣个终极杀手锏——“加装包”。


当着明人不说暗话,要不来宁波一趟,你可能没机会见识啥叫“加装包”。


各位看官,发现没?


你要多出个十多万,我就给你好好装。不想出这个钱也可以,交付品质保证能让你维权维得理直气壮。


我的妈呀!开发商已经开始堂堂正正地抢装修队的生意了!


加装包作为开发商求生意志的集中体现,许多操盘房企视其为救命稻草。


万万没想到,宁波购房者也那么争气:


面对1500-3000元/㎡的加装包,从“1”字头的刚需家庭到“5”字头的土豪买家,一律照单全收。


说起来,这加装包倒真是面灵光的镜子,照出了世间百态。


有人想花钱花在明处,免得日后维权,吃相难看;


有人觉得大钱花了,不差这点儿小钱;


有人担心开发商没利润后,房屋质量得不到保障;


还有的,是真心敢怒不敢言……


宁波地铁三期规划原则性获批不过1个多月,按理说这份红利期兑现到2026年的重大利好应该是人们关注的焦点吧?


但事实表明,2021年房贷计算器小编草率了!


一来很多在售新盘距三期规划地铁口较远,二来更多购房者想的还是短期套利,哪怕倒挂仅有3000-5000元/㎡上下。


真正关心全新地铁规划的购房者,远比想象中要少。



02


被透支和横盘风险支配的市场,正在瑟瑟发抖


面粉与面包价格的无限接近,让人担忧烹饪过程的猫腻,这一点再正常不过。


经历了2020年的一波行情之后,目前宁波已成为被严重透支的市场。


首先,一二手房价差正在走向弥合:


东部新城、老海曙、南部商务区等核心地段在售项目,大多倒挂也只有3000-5000元/㎡。


与长三角其它核心城市相比,这样的倒挂只能说聊胜于无。


而非热门地段,倒挂1000-2000元/㎡,甚至不存在倒挂的项目更是比比皆是。


熟悉上海、杭州、苏州、南京等市场的购房者看看就笑了。


另一方面,二手房价格内部差异正在拉大,置换家庭与套利家庭交织在一起,抑制了整体价格。


其次,楼面价显著上行,但精装限价却明显滞后,客观上预警了横盘风险。


纵观2020年的土拍,尽管地王频现,但精装限价却始终保持着相对温和的态势。


开发商利润率变薄,有心做好产品的就越发减少。


未来在二手房市场,真正能做到品牌溢价、品质溢价的有多少,可想而知。


否则,众房企根本不屑于low到靠“加装包”来自救;


房企们的另一自救措施,是在绕城外,甚至奉化这类刚刚“转正”不久的区域去拿地。


这样一来,待外围单价夯实后,绕城内才有可能被进一步倒逼上行。


一个不太好的消息就是,近年来造城运动“拉满弦”的奉化区,目前自身去化已成问题。


为核心板块筑底的板块,也不同程度存在提前透支价值的现象。


最后,当前的价格体系在同类别城市中已失去竞争力。


市内五区中,单价“1”字头早已绝迹,2万+单价正在被边缘化,即便3万上下单价的已无地段优势可言……


2-4万元/㎡之间的预算在杭州、南京、苏州仍有大量改善房源可选。


“上海的水满了,苏杭用桶接,宁波只能用盆接”早就成了共识。


即便是在一线城市广州,这样的预算也有大把刚需、首改板块房源值得入手。


但在宁波,3万元/㎡大多分布在鄞州、江北、海曙等区的非核心地段以及北仑核心区等地。


塔尖板块东部新城核心已无新盘供应,当前二手房价格高达6-7万元/㎡。


这一价格拿到杭州,妥妥地在望江新城、江河汇、奥体、滨江CBD等塔尖板块“平趟”。


声明一点,尽管担忧这届交房品质,也吐槽了价格体系的提前透支,但我真不是来宁波砸盘的。


以上种种现象汇报和市场形势,都是基于短期市场表现而做出的研判。


就长线而言,宁波仍然是个杠杠滴的市场:


这座城市内生力非常强。


统计显示,约70%左右的房源被宁波本地人买走,外来的30%购买力中,有2/3购入的是刚需房源。


也就是说,宁波人以一己之力将绕城内主力房价推向3-7万/㎡。这在全国范围内是较为罕见的。

其次,宁波城市基本面仍然能打:


GDP万亿级,年人口流入20-30万,上市公司数量在全国名列前茅,人均可支配收入吊打九成以上省会城市…


凡此种种,皆是值得长线持有的理由。


只是,提前透支与横盘风险正在加剧,浙江省内杭州一城独大的趋势客观存在,入手宁波你可能真的需要更多耐心。



03


这些硬核资产,仍旧值得入手…


目前,宁波的限购政策较为友好:


非宁波户籍市五区内无房,或提供3年内连续缴纳24个月以上个税或社保证明,即可在限购区内购入1套住宅。


具体限购范围,请参考这个红圈:


如果你一定要在宁波买房,以下干货务必收藏:


城市核心板块房源:东部新城、三江口、老江东、明湖板块


摊开宁波城市版图就会发现,上述地段基本位于城市几何中心或未来发展权重板块。


近年来,宁波城市骨架不断拉大,出于成本及利润考量,众房企也热衷于在外围板块布局。


然而,城市核心地段土地资源越发稀缺,板块内新房长线价值也必将不断巩固。


配套成熟、保值性好、入手门槛高是这一系列板块的突出特点。


绿城凤起潮鸣、奥克斯天一晓著、绿城春月金沙、龙湖天曜、江元府等700-800万级房源虽已是城市房价天花板,但仍受到不少塔尖家庭的追捧。


享受东部新城外溢的水岸春晖,有房家庭摇号中签率直接降至个位数。


只是,这些核心板块当前供应量已十分吃紧,买不买得起靠实力,买不买得上靠缘分。


土豪城市,专治各种不服。


优质教育板块房源:镇海区、江北区


学区房在哪儿都受欢迎,这是颠扑不破的真理。


擅长经商的宁波人,对子女教育的重视超乎你的想象。


在宁波二手房成交单价排行榜上,TOP 10中有一半以上被学区房包揽。


2021年房贷计算器小编认为此类房产功能性十分明确,且在二手房市场议价能力较强、成交周期较短。


当前,位于江北区的姚江晴雨、江来上府,镇海区的春语云树、崇文花园均疑似属此类房产。


或许这些楼盘当前倒挂价格仅在3000-5000元/㎡之间,但中签率仍然低到惊人。


无数经验印证,调控越是严厉,学区房就越是稀缺。


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