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加拿大房贷常识

房屋贷款是每一个加拿大移民都曾经或者将要考虑的一件事情,这篇文章会就加拿大房贷条款和规定做出一些简要的描述,希望起到抛砖引玉的效果。



一,房贷术语解释。



Amortization(摊款期) - 指一个房贷合同指定的最长还款期,通常为25年或者30年。可以由贷款申请者决定缩短。



Term(锁定期) - Term是指一个贷款合同条款合约锁定的期限,到期后需要续期。



Loan-To-Value(LTV): 这个是指一个房屋贷款的金额占房屋价值的比重,最高可以达到95%,即是说申请者只需要付5%的首付即可贷款。当LTV在80%以内时,我们叫它做传统贷款(conventional mortgage), 如非传统贷款,申请者则需要支付额外的CMHC保险费用。



Total Debt Service Ratior(TDSR):这个是指一个申请者所有的贷款月供以及地税/公寓管理费总和占税前收入的比重。普遍来说,银行希望这个数字在40%以内。



Fixed Rate(固定利息贷款):选择这个贷款的时候,申请者的利息在一个Term之内时固定不变的。与之对应的是 Variable Rate浮动利率,顾名思义,利率是随着加拿大基准利率Prime Rate浮动的。



Lump Sum Payment: 通常房贷都提供给贷款人一些提前还款的选项,Lump Sum Payment就是这样的一种,根据银行规定不同,贷款人可以一次性付还贷款初始金额的10%-20%不等。



Penalty(罚金):房贷是一个合约,如果违背合约的话就会有罚金了。比较常见的罚金类型是贷款人卖房了,需要在term到期前提前付清贷款,这就构成了一个违约就会产生相应的罚金了。




二,房贷的常见问题。



1,摊款期 Amortization Vs 锁定期 Term 



根据上面的术语解释,摊款期是您房贷的整体时间,而锁定期则保证在term内您的某些合约条款不会变化。



常见的例子是 "我的房子需要还25年,银行刚刚帮我锁定了5年起的利率2.89%" 在这里,25年就是Amortization而5年就是Term。



2,Fixed Rate Vs Variable Rate



很多客户都很头疼究竟是选择固定利率还是浮动利率? 



浮动利率通常利息较低,但是固定利率可以让客户心中更有保障,特别是在当前开始加息的大环境内,越来越多的客户开始考虑采用固定利率。 



房贷计算器小编在这里没有特别的建议,因为这个本来就是因人而异的,好像有的客户喜欢投资股票,而有的喜欢投资定期,每个人对利率的波动的承受度是不同的。 



房贷计算器小编只是想强调一个很多客户都不清楚的要点,就是通常情况来说固定利率贷款的提前偿还罚金要大大高于浮动贷款,所以如果你不能肯定持有房产到Term到期话,要充分考虑到这一点。



3,如果加息了,我的浮动利率月供会增加么?



加息之后,月供不会增加,但是你的摊款期会变拉长,反之亦然。当你的余下摊款期高于一开始的合同签订的摊款期之后,银行会调高你的月供。



举例说明,一个人的贷款为25年摊款期,然后采用浮动利率, 3年之后贷款的约定剩余摊款期为22年,如果因为加息原因导致实际摊款期高于22年的话,银行会提高月供到至少你的实际摊款期等于或者小于约定摊款期之内。



4,提前还款的Lump Sum Payment是直接还到本金么?



没错,任何额外的还款都是直接还入本金。 这会导致你的房贷余额下降,然后需要支付的每月利息也会相应减少,以后同样的每月月供里面就会有更多的部分还入本金。



房贷余额的减少也会导致提前支付罚金计算减少,如果你需要提前偿还贷款,那么不要忘记之前把自己可以使用的允许范围内的额外支付使用掉。



5,Home owner line of credit Vs Mortgage



HOLC也叫做屋主信用额贷款,有着很多别的名字HELOC,HRLC等等,而Mortgage就是我们广义说的房贷。 两者的最大区别在于,前者当贷款余额还掉的时候,还会有原始的额度用来供贷款人再次随时借款。


而Mortgage还清之后就消失了。 有的客户当mortgage都还完之后,才找银行做HOLC,这也可以,叫做再次借贷(refinance)



6,房贷第一次还款什么时候开始?



每个银行的具体做法有所不同,普遍来说,房贷不同于租金,不是在当月月初支付,而是在下个月初支付。



可以理解成酒店的感觉,让你先享受了再收费。所以一个3月10日的贷款的第一个完整月份是4月份,所以第一个房贷月供为5月1日。



但是银行通常在4月份的时候会只收取3月10日-3月31日的利息费用,这个叫做IAD- Interest Adjustment Date.



在这里就简单地介绍一下房贷的基本信息,虽然房贷计算器小编现在是专业的房贷投资顾问,但是曾经做过3年的客户经理负责贷款业务,所以可以简要地解释一些贷款的基本知识。信用贷款作为财富管理中的重要一环。



同样是一个投资顾问帮客户参考策略的重要方面,虽然到了具体执行的时候会介绍给相关的同事跟进,但是明白具体的运作和原理可以帮助投资顾问更加可以精确地进行规划。


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