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建议买二套房的人别买新房

没想到,年前还是有项目取证入市了——一次来仨。


项目本身值不值得买,并不是当下的重点:


摇号积分规则是怎么回事,大家已经搞明白了;


可是积分制度对未来的新房市场有什么样的影响,好像都一头雾水:


积分制度下,究竟是更难买、还是更容易了?



1


今天的主题和摇号规则紧密相关,所以还是在开头把表格放上:


规则本身的分析,可以点击这里了解:传送门


我在网络上跟踪了好几个关于“自己积分是多少”的投票,取其中一个目前来说样本数最大的投票作为参考范本,给大家看看在积分制度下大家的分数分布:


首先,我认为这张表格的数据是一定不够客观的:


分数高的人乐呵呵的填着玩、分数低的朋友肯定点都不想点——就我个人看来,这张数据表中的低分占比应该是更高的。


如果仅仅从这张表格的数据来看(肯定会有误差),我们可以得出这样的结论:


60分以上的购房者位居总数的前30%;


50-60分的购房者位居总数的前30-65%;


50分以下的购房者位于总数的65%-100%


分数越高,进入入围名单的几率就越大——这个结论相信大家都是认可的。


但我想说的是:


这并不意味着你买房的难度也变难了。


为什么?


竞争难度的高低,和自己的分数有关系,但同时也与和谁竞争有很大关联。


2021年房贷计算器小编给大家举两个例子:


一个近郊改善的500-800万项目,一般而言会有相对较多的首套需求存在——而在这个价位段上、同时考虑这样项目的购房者,大多都是刚毕业工作、没交几年社保的年轻消费群体。


根据2020年的经验,在这个价位段上竞争的人数一般来说是不少的——最终如果按照浦上湾1.3:1的分数来排序(四舍五入后凑整),很有可能分数线的前后只相差0.1分;


可能在这里,50分才是一个起步门槛。


而在一个终极改善、套均3000甚至5000万的项目上:


盲猜一下沪籍刚需无房已婚家庭出现的概率接近于0(前十几年没买过房、现在一步到位上了几千万的故事只存在于梦里),大家基本都是有房状态——可能在这里,50分已经是高分了。


分数的高低很重要、但买到新房的难度也取决于项目的总价高低:


越贵的房子,对分数的要求就越低。


P.S.顺带一提:对于之前公司可以参与摇号认筹的政策,在新政中也做了修正:


企业买房,根本不让你进摇号名单——直接扼杀了通过公司买房避开房票限制的路子,点赞!



2


抛开年限分不谈,真正占据分数权重最高的其实是基础分:而如果将基础分的分数以不同情况排列组合,可以分为以下8类:


1.上海(10)无房(20)家庭(10)且5年内未购房(20)  =  60


2. 上海(10)无房(20)单身(0)且5年内未购房(20)  =  50


3. 外地(0)无房(20)家庭 (10)且5年内未购房(20)  = 50


4. 外地(0)无房(20)单身 (0)且5年内未购房(20) = 40


5. 上海(10)无房(20)家庭(10)且5年内有购房(0)  =  40


6. 上海(10)无房(20)单身(0)且5年内有购房(0)  =  30


7. 上海(10)有房(0)家庭(10)且5年内未购房(5)  =  25


8. 上海(10)有房(0)家庭(10)且5年内有购房(0) = 20


问:在以上的几种情况之下,你该如何达到60分?


1.上海无房单身=外地无房家庭=50分


解决方案:努力工作8年4个月达到60分;


2.在5年内有过购房记录的朋友,最高基础分也只有40分


解决方案:


1)等个1-5年消除这个记录


2)努力工作16年又4个月达到60分


3.现在还名下有房的朋友们,最高基础分只有25分


解决方案:


1)即便努力工作20年,也只能获得49分;


2)卖掉房子,直接冲击高分


最后标红的这一条,也是我认为整个规则最亮眼的部分:


想要买好房、买新房?没问题——把你之前买的房子吐出来。


这一招,不仅将在可预见的未来提高二手房的供应套数、也将加速社会财富流动——真正的1换1置换被激活,是一步好棋。


制定规则的人,很有智慧。



3


早在1月的文章中,2021年房贷计算器小编就说过:


如何保证刚需优先,一定会有最公平的答案。


而在仔细研究了规则之后,我是更加敬佩规则制定者的智慧了:


让刚需购房者觉得恰到好处、又把投资炒房客卡得严严实实,不能更赞。



4


网友讨论:建议买二套房的人别买新房


网友:Karen


 说到底 打击的从来都不是有钱人 而是那些真正在上海打拼好不容易安生立命想好好生活的人




网友:我来康一康


 本地社保年限满了的中老年人,卖掉名下唯一住房直接满分,新政最大赢家。刚工作的外地年轻人,尤其还是单身的,想买市区好一点的热门盘,以前还能凭运气,现在基本可以放弃了。




网友:Zard


 上海单身男青年是真的苦,之前还能摇,只是概率低点,现在都不让摇了,我生在徐汇住在徐汇工作在徐汇,我就想在家附近买个品质房很难吗


作者


 没有不让摇,是中签概率降低:的确你是刚需,但你的需求不是最刚的刚需


作者


 安心,被卡的不是你一个,能买到的




网友:Kyle


 说实话,评论里说新政不好的,都是从个人角度出发,毫无大局观念。


作者


 人不为己……




网友:一个


 外地家庭无上海户口为什么还可以买房?这样的话岂不是全国家庭都可以高分了?


作者


 5年社保交够了吗?




网友:严静


 个人觉得比一刀切公平太多 如文章所说 如想置换 吐出一套 这才是刚需型的改善 而不是暧昧说不清的投资型的改善 至于买三套的也说自己是改善的 摸着良心说是不是太奢侈 … 儿孙自有儿孙福 没人让你提前备房子 买年金买什么不好保值


作者


 在理




网友:Ksp

 

深圳不是出现代持有这个办法


作者


 我第一个带头举报




网友:魏圣君


 想改善的群体有点尴尬,虽然把现有卖掉,可以成为高分,但是又不是一定能买到新的,改善和改善的抢,就怕卖飞了




网友:宋如栋


 二手房供应会加大,但是更多分数低的需要房子的只能选择二手房,那么二手房供需两旺,那么谁会赢呢?




网友:hanaminions

 

拆迁房,没办产证也可买房咯?


作者


 网签白签了?




网友:Frank


 请问:无房指上海无房?5年内购房记录指在上海5年内购房记录吧?谢谢哈


作者


 都是指上海的




网友:lord_l


 小孩子要房子简单啊 18岁就是无房单身 直接摇号去了。其实现在就是不给你屯房子




网友:Carrie


 改善刚需的躺枪,虽然把现有卖掉,可以成为高分,新房交房的空挡,户口放哪里?


作者


 这个问题困扰我很久了


网友:Carrie


 老的人才引进,努力工作十几年,不配改善吗?四十不到,感觉被政策抛弃了。




网友:nightfall


 所以。。改善就要买更贵的豪宅。




网友:Ni


 新房是靠积分买的?买房还是靠钱啊。积分制度只是安抚奶嘴,买远郊新盘刚需和内环豪宅新盘的客户交集有限。




网友:平凡

 

社保年限满了的中老年房票,老值钱了。


作者


 但是贷款应该不行了




网友:吕 lyu


 凭什么刚工作刚落户的就想着自己买房 朵社会有什么贡献。


作者


 社保年限就是最大的贡献




李清

 

工作在上海,但无上海户口5年后可以买房?


作者


 结婚可以




网友:李清


 是在上海工作5年后并结婚后可以买上海房?


作者


 是的,五年社保+结婚




网友:Ksp


 你说以后会不会出现这样的帖子。本人离开上海,出售60分积分,代持购房,保证满足5年后,平价卖出转


作者


 调皮




网友:杨冠骅 GV20


 这篇是房产处女作嘛?


作者


 联合发布




网友:gas. map


 请问家庭无房,是双方无房,还是自己名下无房即可


作者


 家庭以夫妻双方为单位




网友:小彦

 

请问2011年前和父母共有并且有名字的,算无房户吗?


作者


 小于等于2套就可以




网友:Gy


 现在一套没有贷款记录的房买卖过户给父母后,现有政策还算首套嘛?


作者

 

理论上是的




网友:明


 房子买在花桥




网友:Bob麦


 留言区真心爆出不少巨婴和打擦边球啊




网友:走叔 李凌


 户籍家庭1套住房5分,五年没购房5分加一起不就30分吗?博主怎么算出来是25分


作者


 笔误




网友:Neo

 

上海在读已婚博士,在沪无房,但是没缴过社保,是不是按60分算?


作者


 是的




网友:坚定信念


 再婚家庭怎么算购房资格?


作者


 官方说法是追溯三年离婚记录




网友:赵天宇 


 父母有房 自己成年名下没房 算无房吗


作者


 11年1月前共有就不算




网友:力波


 外地无房单身没有购房资格,被限购了


作者


 是的,需要额外5年社保+结婚




网友:张旭Leo

 

公租房算名下房产吗?


作者


 理论上公租房没有产权,可以买




网友:小玛丽

 

二胎家庭,父母房子还有名字,被误伤了


作者

 

二手可能是一个选择




网友:施占萍

 

我名下有公租房,算首套吗?公租房也不能卖呀




网友:寻剑客

 

以后二手房房东估计要求首付百分之70以上,否则不卖




网友:白味蓝

 

非上海籍也能在上海买房?


作者

 

一直都可以




网友:Elan白

 

地方最后的良心




网友:star

 

看到你说家庭是以夫妻双方为单位,那如果现在父母和我共有一套房,他们把份额卖个我,父母算是无房家庭吗?

作者

 

理论上说是的




网友:Frey

 

如果赠予的话,是否可以算无房了?另外,购房记录是从什么时候开始算?拿到产证那一刻(如果是这样,显然非常不合理!)?




网友:树上的龙猫

 

所以,只能买二手房了


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